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纳斯达克代码：CRIC产品案例——武汉万科红郡2项目基本信息项目区位图项目基本概况3项目基本信息/项目区位图项目所在区位：万科红郡位于武汉光谷，东湖高新技术开发区，北至三环线，西至大学园路，东临光谷大道。万科红郡4项目基本信息/项目基本概况物业类型叠加别墅、高层、多层最早开盘时间2010-07-24建筑形态14栋4-18层多层住宅、7栋32层高层住宅、29栋叠加别墅占地面积23.1万㎡建筑面积34.8万㎡容积率1.5总户数3000户绿化率40%装修情况别墅为毛坯，普通住宅精装修车位配比1：2销售报价高层住宅：8600元/平方米多层住宅：9500元/平方米叠加别墅：15000元/平方米建筑设计深圳中深瑞城建筑设计有限公司北京中外建筑设计有限公司景观设计北京创翌高峰园林工程咨询有限公司基本概况项目介绍：武汉万科·红郡，首创武汉高端生活体，打造赖特主义、低密度人文社区项目。项目分为“赖特29”和“观庭”两大园区，“赖特29”属于万科原创的低层叠院别墅产品，观庭则由多层小高层和高层组成，整个社区分南北双会所，且配备室内恒温和室外双泳池设计。项目以低密度产品为主，以自然的名义演绎园区不同景观，并进行了五重垂直造景，从而成为大武昌首席纯改善社区。5规划分析总平面图鸟瞰图交通分析图物业分析图组团分析图样板区分析图规划总结和规划分析示意6规划分析/总平面图万科红郡坐落于东湖高新技术开发区，周边道路系统发达，交通便捷，且距离鲁巷商圈仅5公里；观庭、赖特29共同构成万科红郡项目。项目总体规划特色：2大组团开发模式；大武昌首席纯改善产品社区建造依原生地貌，循势而建。依据天然水系及交通体系，将社区自分隔成东西两部，形成观庭、赖特29二大组团。在社区开发上模式上遵循传统的TND开发模式，以三种不同的产品类型，来打造整个社区。在社区空间营造上，形成“叶脉式规划”的树式空间层次体系，满足不同物业层次的居住需求。赖特29为完全封闭式社区，车辆从小区入口处进入地下直接入户，实现完全的人车分离；观庭通过设置地下车库空间，营造五重垂直景观空间。7鸟瞰图观庭：包含高层公寓，以及多层住宅赖特29：赖特式主义的叠加别墅万科红郡整个项目体量达34.8万㎡，由叠加别墅、高层住宅、多层住宅组成观亭高层住宅赖特29观亭多层住宅8规划分析/交通分析图整个项目因外部市政道路、产品品质，分为2块大区域，北侧叠加别墅，南侧高层+多层；北侧区域采用环线道路系统，通过区域主要道路将高层与别墅区分开；南侧地块中轴主要车行道贯穿观庭住宅区，由次级道路连接各组团；主要车行道组团步行道路小区出入口万科红郡整个项目交通流线清晰，分区域划分道路系统，组织各组团及组团间的交通9规划分析/物业分析图观庭多层组团观庭高层组团赖特叠加别墅组团小区主要道路整体物业布局是自北向南从建筑形态上采用低、中、高的规划思想，利用建筑形态的高低差异和水景景观区将观庭区和赖特别墅区分离，形成不同档次的物业类型。10规划分析/组团分析图赖特组团与观庭组团由中轴车行道路分开，形成2个组团区域，内部组团道路相互独立不干扰，形成不同的组团中心景观，保证别墅区的私密性，以及观庭区的观景性；根据不同的物业组团打造不同的中心景观，各具特色。观庭多层组团观庭高层组团赖特组团11规划分析/开发分析/营销推广、推售节奏及价格走势12规划分析/样板区售楼处利用红郡的南北会所中的北会所作为售楼处，充分利用资源，将会所的建筑风格、景观向客户进行充分的展示。售楼处内部售楼处外立面观庭：多层样板房观庭样板房：高层1313项目入口处形象样板段水景项目入口标识样板段景观规划分析/样板区分析图万科红郡销售示范区以及形象展示、样板段绿化景观以及入口标识等示范区范围14叠加别墅（赖特29样板房)多层（观庭“冬夏院”样板房)高层（观庭高层样板房)样板房展示规划分析/样板区分析图15规划分析/规划总结和规划分析示意规划总结：该项目地块由天然水系和市政道路分割成两个地块，因此在开发分期上分为两期进行开发，利用天然水系在地块内部营造水系，赖特叠加院别墅区依托中心水景进行物业排布；项目自北向南从建筑形态上采用低、中、高的规划思想，利用建筑形态的高低差异和水景景观区将观庭区和赖特别墅区进行分离，形成不同档次的物业类型；别墅区采取外环道路组织交通，对观庭区和赖特区进行分割，别墅区为完全封闭式社区，车辆从小区入口处进入地下直接入户，实现完全的人车分离。万科特色：作为成熟的开发企业，已有成熟产品线，红郡作为万科进入武汉所设计的的一个新的居住理念，定位于打造大武昌首席纯改善住宅产品，项目利用低、中、高的建筑形态排布，围绕外环车行道与小区水系，营造不同的居住氛围，并通过五层垂直造景、黄金式分割景观，形成不同高度、层次的景观及建筑效果。16建筑建筑风格立面风格细节17建筑风格：在赖特组团单元的打造上，推崇“有机建筑、自然生活”的居住理念。首先，排布上突破传统联排别墅的布局模式，仅2层设计，大大节约了交通空间，增加了居住的舒适度；其次，提倡“房包院”与“院包房”的有机建筑理念，每个主要房间（客厅、餐厅、卧室）均与自然发生关系，强调房子与光线结合，把所有光线、院子全部搬到卧室。赖特式主义别墅——打造最自然的建筑与生活建筑/建筑风格18赖特式建筑风格，独创院落叠加别墅建筑风格：赖特式建筑风格，强调院落进入生活各个角落立面材质及特征：几十项混领土技术运用到地面铺砖、围墙墙体、以及墙面装饰上，充分体现了赖特建筑的灵魂；建筑特色：采用“房包院”与“院包房”的有机建筑理念，达到建筑空间生活化、自然化的目的。建筑/建筑风格细节19景观景观风格细节营造20景观/景观风格景观风格：院落式景观景观特征：“三大景观节点”、“五层垂直绿化造景”、“黄金分割式景观”景观特色：依据观庭、赖特29两大组团的建筑风格，用自然的名义演绎组团景观，观庭采用五层垂直绿化造景、赖特29利用高大树木塑造黄金比例的景观构图。21景观/细节营造/道路人行道车行道车库入口沿水步道22景观/细节营造/中心景观垂直绿化中心景观沿水步道会所景观23景观/细节营造/组团景观24景观/细节营造/特色节点25户型户型面积配比表户型位置分析户型分析户型总结26物业类型面积段（平米）套数配比（%）观庭区二房：70-9085238.14三房：80-14088139.44四房：130-1402169.67其它：130-150180-1901707.55赖特区（叠加别墅）130-150231170-200944.2合计——2234100%户型配比（观庭区、赖特区）户型分析/户型面积配比表27院落式叠加别墅，每5户组成1个单元，单套面积130-200㎡不等。户型建筑面积（㎡）地下面积(㎡）A180㎡134B132㎡209C190㎡75D174㎡223E148㎡253F180㎡50户型分析/户型位置分析户型整体注重大院的领地感与归属感：5户共享一个庭院前庭后院28户型分析/户型分析桑拿地下一层优点：拥有下沉式庭院、及南北双庭院，通风采光效果好；卧室均连接阳台；不足：车库内2个车位前后排列，使用上有一定影响。中西双厨楼梯墙面开窗一层花园赖特A户型建筑面积180平方米（赠送134㎡地下室，花园面积60平米）二层下沉庭院北庭院南庭院阳台阳台29户型分析/户型分析桑拿地下一层优点：拥有下沉式庭院与南庭院，上下互应，营造不错的景观视野效果；车库内2个车位平行排列，使用上更为便利；不足：一层客厅面宽较狭窄；一层整体上显得较为紧凑，舒适度较差。中西双厨一层花园赖特B户型建筑面积180平方米（赠送209㎡地下室，花园面积103平米）一层下沉庭院庭院30户型分析/户型分析优点：客厅东西2面连接花池和阳台，采光、通风效果俱佳；厨房连接生活阳台，显得通透；明厨明卫设置；卧室皆设有观景飘窗；不足：卧室、客厅皆为东西朝向，影响居住舒适度；面宽太长，不够经济。观庭2B户型建筑面积86平方米31户型分析/户型分析优点：户型南北通透；客厅、主卧皆为南朝向，通风、采光效果好；卧室皆设有观景飘窗；2个阳台均可作为可变空间；明厨明卫设置；不足：面宽太长，不够经济。观庭3C户型建筑面积138平可变空间11㎡可变空间7㎡32户型分析/分析总结以赖特提倡的人居模式——院落叠加别墅，通过极致“私有化”，打造贴近自然的极致居住生活：•强调极致私有化，天、地、院子、车位等一切都私有化，营造极为私密性的居住生活•2层设计，遵循同面积多功能的原则，大大节约了交通空间，增加了居住的舒适度•每户均赠送地下一层，及平均3个私家花园项目特色——独创院落式叠加别墅设计理念不足之处：•部分房型地下车位为前后排列，影响使用；•部分房型整体显得较为紧凑，使用舒适度受限；33公共空间入口、大堂、迎宾厅34公共空间/入口、大堂、迎宾厅院落级门楼贵宾级入户大堂仪式性入口院落级迎宾厅35重点配套社区配套周边配套设施36重点配套/南北双会所配套北会所：包含四季恒温游泳池、专业健身房（涵盖有氧、无氧运动，力量器械、瑜伽跳操等项目）、儿童特色培训服务（4点半学堂、陶艺室、钢琴房、英语教室、阅览室等）、图书馆、MINI电影院；南会所：主要为基础配备生活所需，包括室外泳池、休闲茶座、棋牌室、乒乓球室等。休闲茶座健身房钢琴房MINI影院37重点配套/周边其他配套设施华师一附中光谷同济医院万科红郡周边配套：娱乐休闲—天缘电影院、天河环艺旗舰影院、城花第五大道；知名学府—华师一附中、光谷二小；三甲医院——光谷同济医院、武大人民医院东院（均为在建）；商业：鲁巷商圈38物业及新技术物业管理及装修39物管及新技术/物业管理及装修安保系统：闭路电视、电子巡更、周界报警进户门、防火防盗门、院落级门楼：仿石材质感的屋顶，深褐色石材柱墩，镂空花铁艺大门贵宾级入户大堂：外立面采用石材贴面，附以职务或直线组成的特殊几何纹理电子巡更周界报警系统贵宾级入户大堂40THANKYOU