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项目定位报告第1页共21页1《兰州-东港国际家居CBD项目定位报告》项目定位报告第2页共21页2“兰州-东港国际家居CBD”一、项目背景1)世界家具业的中心向中国转移随着全球经济一体化的发展，中国以世界第一家具出口国的影响，凭借丰富的木材资源、成熟的机械化生产体系等诸多优势，超越意大利、加拿大等传统家具强国，在世界家具格局变化的过程中，以每年超千亿的出口量，成为世界家具产业新的中心。预计到2015年，全球的家具产业总产值将远超5万亿，市场容量巨大。2)中国家具业的重心向西部转移2007年，国家商务部公布的【加工贸易限制类商品目录】中，以家具为代表的1853个劳动密集型加工贸易产业被列入外迁发展名单。西部十省，拥有20000家家具生产厂家及原辅料供应商，年均家具产量超过9000万件，产业基础雄厚，成为广东、浙江等地的家具厂家产业转移的重要方向。二、项目要点1)经营范围：建材、家具、家居饰品、灯饰照明、艺术家居产品、家居用品、原辅材料等几十大品类，囊括家居全领域产品。2)经营模式：整个家居CBD项目的物业中，仅仅20%对外进行销售，80%物业自持经营，将自身发展与厂商利益紧密捆绑，共同做旺市场。三、项目核心1)产业商业地产：是以“产业”的发展带动周边为产业服务的商业物业的发展，而商业物业的发展又将推动产业的发展，形成产业与商业的同步发展，进而推动整个城市以该项产业为支柱产业的迅猛发展，从而保证在这个模式里的每一个自然人取得双重保障的财富收益。产业商业地产与普通商业地产最大的不同，在于它项目定位报告第3页共21页3是由产业集群和商业地产相互依存、相互促进、良性循环的最新发展模式。完全区别以往单一的以产业或地产创造财富的模式。2)产业链集成平台：产业链集成平台。是产业经济发展到高级阶段的最终产物。它最大的特点就是在某一地点内形成相互依存行业的集合，具有产业链的集中和地理的集聚双重特征，是最先进的经营模式，远超传统家具产业市场的定位。功能定位：汇聚设计研发、时尚发布、行业会展、电子商务、金融服务、政府服务、文化创意等特色功能，完全超越仅具备展示、零售功能的传统市场。市场定位：覆盖西北部八省，完全超越仅能顾及兰州及周边县市区域性市场的传统商业。四、项目规划版块1)国际家居品牌博览中心：建立国际知名品牌的终端形象店，提升品牌形象，打造品牌样板终端盈利模式。2)物流服务平台：专业物流公司提供装运、配送等全程服务，保障货物安全、准时抵达。3)家具、建材、饰品批发中心：建立全国性的厂家直销基地，以批发业态建立价格优势。4)电子商务平台：建立完善的网络交易平台，实现网上订单交易与推广，达成交易的全国覆盖。5)金融服务平台：联合金融机构，提供经营贷款，解决商家发展过程中的资金困扰。6)家居产品设计研发中心：建立设计研发中心，用科技创新、产品开发构建产业的引领地位。7)政府服务平台：引进政府服务机构，提供咨询、办证、税收等便捷服务。8)家居品牌体验中心：模拟居家生活实景布展，以现场体验提供全新的家居产品采购服务。9)商务办公平台：建立商务写字楼，满足供应商商日常办公需求。10)人才培训中心：专业培训机构进行设计、布展、推广、促销等系统性培训，提高项目定位报告第4页共21页4商家经营能力。11)文化创意平台：深度挖掘家居产品文化，以文化创意推动产业发展，保障项目长远、可持续性发展壮大。12)行业展会平台：联合政府和商会组织，举办展会，提升影响力和商户品牌知名度。13)进出口报关平台：引进商品进出口报关窗口，为厂商“货通全球”提供快捷服务。14)商贸配套：引入商务写字楼、酒店、创意中心、公寓、银行等配套设施。五、项目的开发目标1)为兰州城市发展创造价值作为城市消费功能的补充和延续；作为甘肃家居行业一个功能补充；促进甘肃省家居产业转移和提升家居行业的发展。2)为企业创造价值出品牌——巩固口碑和社会地位：短期内，以品质提升，做本地区地产的良好品牌；中长期，依托城市房地产建设等，改写甘肃商业地产标准，做甘肃市场的特色品牌；以高标准的开发，为城市增加风景，形成一个在公众舆论和政府面前都有公信力的品牌；出成果——利润最大化；出人才——锻炼一支集房地产、酒店、商业、办公、金融等为一体的高效集成团队，形成企业的人才竞争力；出机制——形成一套企业运作大型综合项目的管理机制和业务流程；出网络——积累一批优质客户资源网络以及市场信息集成网络。3)为消费者创造价值为甘肃人民提供高档次的休闲、购物、娱乐的场所；作为城市居民家居生活新潮流的引领者；为国内外家居企业提供交流、学习、创造的机会。项目定位报告第5页共21页5六、实现总体战略目标的基本保证1)项目区位资源优势核心地理区位优势：兰州是西北区域性商贸中心。古代曾是著名的“茶马互市”，新中国成立后为全国32个物流中心之一，兰州现已发展成为西部地区重要的商品集散中心，初步形成大商贸、大流通、大市场格局，人流、物流、资金流、信息流日益活跃，商品辐射面达到西部8个省区、近400万平方公里和3亿多人口，在开拓西部大市场中具有很强的集聚辐射功能。区位关系图：立体交叉的交通优势:a)公路优势：甘肃省高速公路网布局形成由省会兰州向外呈放射状、东西横贯、南北纵跨的公路运输大通道，大致由8条省会放射线、4条南北纵向线、2条东西横向线和1条地区环线组成，总规模5200余公里：兰州～庆阳，兰州～天水，兰州～陇南，兰州～甘南，兰州～西宁，兰州～酒泉，兰州～营盘水，兰州～白银。南北纵向线4条，庆城（板桥）～甜水镇（甘宁界），平凉～陇南（武都），张掖～扁都口（甘青界），柳园～马海大坂（甘青界）。白银西宁武威天水陇南平凉兰州定西项目定位报告第6页共21页6东西横向线2条，营盘水（甘宁界）～武威（双塔），石板井（蒙甘界）～明水（甘新界）。地区环线1条即兰州环城高速公路，南环线，北环线。此外还有8条联络线：长庆桥～凤口、天水～北道、陇西～渭源、金昌～永昌、安西～敦煌、白银～中川、华亭～大桥村、江洛～杨店。b)铁路优势：兰州是大西北的交通通信枢纽。陇海、兰新、兰青、包兰四大铁路干线交汇于此，随着兰州铁路编组站、兰渝铁路、兰新铁路第二双线、宝兰客运专线等现代化铁路枢纽和重要干线正在加快建设，未来将有十个方向的19条铁路在这里交汇，辐射周边地区的高速公路网络基本形成。c)航空优势：兰州中川机场与国内40多个城市直接通航，还开通直飞新加坡、日本、韩国、香港等国家和地区的旅游包机航线。黄河兰州段航运正在开发之中，现已开通近40公里的市内旅游航道。d)得天独厚的旅游资源优势：兰州旅游资源丰富，种类多样，具有三大特色。一是以丝路文化、黄河文化、民俗文化和现代文明为代表的人文资源；二是以独具特色的西部自然风光为特点的自然资源，有高山草原，丹霞地貌奇观，更有穿城而过的黄河风光；三是以回、藏、裕固、东乡等少数民族浓郁风情为特色的民族风情资源。资源分布呈相对集中的特点，主要分布在永登县、榆中县和城关区。其他县、区旅游资源也各有特色，可开发性强，具有一定的比较优势。2)区域发展规划与政策优势区域发展规划:改革开放和西部大开发以来，兰州经济社会发展进入了历史最好时期。中心城市的辐射带动作用显著增强。生产总值、财政收入、固定资产投资、工业增加值和社会消费品零售总额、城镇居民可支配收入均有了大幅度的增长。政策扶持:近年来兰州市经济社会发展呈现出增长速度较快、运行质量较好、结构协调优化、创新能力增强、民生不断改善的良好局面。目前，有利的国际和国内环境，为兰州经济社会发展创造了重要的战略机遇。在各产业的发项目定位报告第7页共21页7展上，兰州市找准了各个产业发展的突破口，促进各个产业的大发展，推动了城市经济社会的大发展。3)好的市场经营环境家居市场成为现代城市未来生活消费的新领域近年来，随着我国经济的高速发展，人均收入的不断提高，现代人的家居生活需求及取向已与上个世纪的消费观产生的较大差异。使得我国家居消费迅速增长，家居零售业更是得到蓬勃发展，家居生活的要求也已从对硬件的要求，如家庭电气化、装修高档化的模式中走了出来，从而对家居生活软环境的关注程度越来越高——如楼盘的环境、绿化率，装饰装修材料是否绿色环保，橱柜、卫浴洁具的设计是否人性化等。2010年末，面积在5万平米以上的家居卖场全国就有1000余家，其中面积在20万平米以上的卖场也有30余家。家居消费领域存在巨大的商业发展空间，如果能够首先在这一领域取得突破性的发展，将会为企业带来一个全新的利润增长点。本项目中引入众多家居消费的理念，将会更加贴近市场需求，同时提高项目品质、打造项目独特的销售主张。快速发展的房地产市场为本项目的成功运营提供市场保证a)兰州总体经济能力分析改革开放和西部大开发以来，兰州经济社会发展进入了历史最好时期。市政府紧紧围绕建设区域性现代中心城市的目标，不断完善城市综合功能，推进城乡一体化，中心城市的辐射带动作用显著增强。全市经济社会发展取得了“三突破、六翻番、两高于和两个大幅增长”的显著成效。“三突破”就是生产总值、大口径财政收入和地方财政收入分别突破1000亿元、300亿元和100亿元大关，达到1100亿元，304亿元和131.8亿元；“六翻番”就是生产总值、大口径财政收入、地方财政收入、固定资产投资、工业增加值和社会消费品零售总额与“十五”末相比，分别实现了翻番；“两高于”就是在“十一五”期间，生产总值年均增速达到11.8%，分别高于全国和全省平均水平；“两个大幅增长”就是城镇居民可支配收入和农民人均纯收入均有了大幅度的增长，分别达到14040元和4560元。项目定位报告第8页共21页8b)2011一季度兰州市房地产市场分析兰州市发改委发布兰州2011年上半年全社会固定资产投资完成情况，上半年，兰州市城镇固定资产投资完成288.34亿元，增长53.15%，其中，房地产投资达到53.95亿元，增长44.63%。兰州市亿元以上在建项目130个，完成投资150.50亿元，比上年同期增加37亿元，增长32.61%。项目规模不断扩大，亿元以上项目计划总投资为877.15亿元，项目平均规模达到6.75亿元，比上年净增1.43亿元；完成投资已占到全市固定资产投资的52.2%，带动作用明显增强。上半年，兰州市保障性住房共开工建设29567套，其中：棚户区改造开工建设10897套，经济适用住房16556套，限价商品房1888套，公共租赁住房开工建设100套，廉租房购改建126套，开工率总体达到了58.5%。庙滩子整体改造、七里河银滩花园、南出口经济适用房、店子街廉租住房、十里店城中村、市属企业棚户区改造等保障性住房建设项目进展顺利。房地产规模化投资增长，全市房屋施工面积1400万平方米，同比增长34.01%；新开工面积突破200万平方米，同比增长63.43%，呈现明显增长态势，房地产市场发展良好，购房需求持续稳定。大中型项目开发成为房地产投资高位增长的重要支撑之一。从投资规模看，投资10亿元以上的超大项目有14个，完成投资13.47亿元，占房地产完成投资的24.98%；总投资5亿-10亿元项目有18个，完成投资7.93亿元，占房地产完成投资总数的14.7%；投资1亿-5亿元项目有120个，完成投资23.21亿元，占43.02%；1亿元以下项目完成投资9.34亿元，占比重仅为17.30%。七、实现总体战略的基本原则1)确保土地资源价值的最大化发掘与利用，获得土地升值和地产项目价值的最优化配置，从而达到经济最合理化；2)建立目标明晰的产品结构链：在统一的总体发展战略指引下，对用地特点和目标客户群进行细分，抓住有购买能力的各类消费群；项目定位报告第9页共21页93)处理好分区开发与整体社区“统一规划，分步实施”的关系：4)各组团主题概念要形成一种“共生·互动·累积”的关系，每个组团不是游离于大社区总体发展战略之外，而是对大社区的进一步繁荣和深化；5)注重投资的“集聚”效应；6)造势与借势的关系，强调与周边环境资源、在建项目的关系处理。八、实现总体战略的策略保障1)立足兰州、