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2014年版与2001年版《城镇土地估价规程》比较林建漳一、修订的基本思路随着社会经济日益发展，土地市场、地价管理和地价评估技术出现了新的变化和需求。特别是2007年《物权法》的出台和党的“十八大”以来，土地管理制度改革进一步明确了方向和要求。同时，土地管理法的修改正在进行之中，改革的配套文件尚未出台，在此背景下，本次规程修订定位于谨慎调整，立足于反映成熟技术和做法，并与已明确的改革方向适当衔接。二、修订的主要内容1、结构框架调整①参照标准的贯用格式，增加了“术语”一章，将原附件中的“名词解释”的主要内容放置此章，并调整、增减。②将“估价原则”纳入总则，“价格影响因素”单独成章。③“基本估价方法”改为“常用估价方法”，并将基准地价系数修正法、路线价法的应用从原“基准地价评估”一章移入此章。④“宗地价评估”一章更名为“宗地价评估程序”，以程序为主线撰写。⑤“主要用途土地价格评估”更名为“不同用途价格评估”。⑥“其他权利土地价格评估”更名为“不同权利土地价格评估”。⑦附录调整为四个，即附录A收益还原法原理及其公式、常用估价方法附件，附录B基准地价评估用表、附录C现场勘查用表、附录D估价报告及工作底稿规范格式。需要重点关注的是：现场勘查用表——估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。【现场勘察用表适用于待估宗地、比较案例或交易实例进行现场勘查时记录有关勘查内容和结果，包括基本情况调查表、区域及个别条件调查表（分宗地填写）、基础设施情况调查表（分宗地填写）】2、概念的调整①重新定义“地价”，强调地价是特定土地权利的价格，既包括公开市场价，也包括特定条件特定市场下形成的价格，同时指出，本规程中所指地价通常指公开市场价；同时，对物权法中提出的立体土地权利进行了考虑，明确地价可依据权属划分单独界定为地下空间建设用地使用权或空中建设用地使用权价格。②区分政府主导的公告地价和市场地价，明确了基准地价、标定地价、课税地价属公告地价。③增、删个别术语和定义。新规程增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更新、征地费用的概念。3、要求的调整⑴技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。⑵估价原则新规程强调估价技术原则，保留了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、贡献原则。剔除了报酬递增递减原则和变动原则。土地估价规程是技术规程，需要更多的反映土地估价技术，保留的原则与估价方法的选用有密切的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。估价方法对应估价原则估价方法估价原则市场比较法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则剩余法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、贡献原则、变动原则收益还原法合法原则、预期收益原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则基准地价系数修正法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则成本逼近法合法原则、替代原则、最有效利用原则、供需原则、变动原则出让地价评估增加价值主导、审慎原则、公开市场原则公共管理与公共服务和交通运输用地估价增加发现并模拟市场价格的原则、区分市场定价与政策优惠的原则、区位效用为主兼顾用途差异的原则⑶方法选用新规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特殊情况，提出了“评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。⑷主要估价方法①市场比较法；②收益还原法；③剩余法；④成本逼近法；⑤公示地价系数修正法。⑸基准地价制定⑹不同用途地价评估①用途分类。宜参照《土地利用现状分类》的二级类进行细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例；②方法选择原则。国家标准《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、56个二级类，一级类主要按土地用途，二级类按经营特点、利用方式和覆盖特征进行续分。土地利用现状分类表一级类二级类一级类二级类一级类二级类01耕地水田06工矿仓储用地工业用地10交通运输用地铁路用地水浇地采矿用地公路用地旱地仓储用地街巷用地02园地果园07住宅用地城镇住宅用地农村道路茶园农村宅基地机场用地其它园地08公共管理与公共服务用地机关团体用地港口码头用地03林地有林地新闻出版用地管道运输用地灌木林地科教用地11水域及水利设施用地河流水面其它林地医卫慈善用地湖泊水面04草地天然牧草地文体娱乐用地水库水面人工牧草地公共设施用地坑塘水面其它草地公园与绿地沿海滩涂05商服用地批发零售用地风景名胜设施用地内陆滩涂住宿餐饮用地09特殊用地军事设施用地沟渠商务金融用地使领馆用地水工建筑用地其它商服用地监教场所用地冰川及永久积雪宗教用地12其他土地空闲地殡葬用地设施农用地田坎盐碱地沼泽地沙地裸地⑺不同权利状态下土地价格评估4、文字调整①“农村建设用地”改为“集体建设用地”；②“征用”改为“征收”；③“房地产”改为“不动产”；④“还原利率”改为“还原率”；⑤“估价基准日”改为“估价期日”；⑥“商业用地”改为“商服用地”；⑦“居住用地”改为“住宅用地”。5、档案资料的管理要求新规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的全部必要资料进行整理、归档和妥善保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定管理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。三、编写土地估价报告有调整的事项（一）基本事项要求的调整1、封面增加电子备案号。2、土地估价报告中估价基准日均应改为估价期日。3、地价定义。应注明：在公开市场（或特定市场）条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的，某种权利特征下的土地使用权（或包含其他内容）价格。设定的容积率取上限或下限应明确。是否有地下空间且容积率是否包括地下空间。【估价对象界定：是否单纯土地及开发程度、容积率、地上地下范围及用途协调性、土地面积确定等】4、估价结果单价应明确是地面地价还是楼面地价。对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。对涉及出让底价评估的，参照出让评估技术规范。5、估价报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。（二）、估价报告各部分应注意的问题第一部分封面摘要1、报告的年度编号应与提交报告年度一致，以提交的年度作为报告编号。2、技术报告封面应为土地估价技术报告（评估工作底稿）；技术报告关键词，年度写提交报告年度；技术报告中的结果一览表上写“土地估价技术报告编号：（福建）**（2015）（技）字第***号”。3、第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。4、土地估价结果一览表①表格上方增加“估价目的”；②删除“宗地位置”列；③“估价期日用途”列分列“证载（或批准）、实际、设定”用途；④“容积率”列分列“规划、实际、设定”容积率；⑤“土地使用权年限”列改为“剩余土地使用权年限”列。第二部分估价对象界定1、要说明估价委托方与土地权利人间的关系；估价对象项目，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容（如地上建筑物）；如果有其他内容在地价定义里相应说明。还应包括面积、土地使用者和用途。2、土地登记状况应说明估价对象的来源、土地级别。3、土地权利状况应包括所有权、使用权（用途、面积、取得时间、出让价款）、年期（出让年期、已使用年期、剩余年期）、他项权利（抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等）及相邻关系；实际使用与证载状况分析。4、土地利用状况现有房地产（地上建构筑物及用途、容积率等）；待开发土地（规划条件、批准机关、批准日期、闲置情况等）。5、一般因素包括城市资源状况（包括地理位置、土地、城市人口等）、不动产制度与不动产市场（含土地制度、住房制度、地价政策等）、产业政策（含金融及税收政策）、城市规划与发展目标；城市社会经济发展状况（包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容）。第三部分土地估价结果及其使用1、估价依据应与估价过程相一致，对估价过程中方法选择、有关参数确定所依据的主要文件应列出名称和文件号。2、估价原则应包括估价技术原则和估价工作原则。根据估价对象特点与估价目的有所选择。3、估价的前提条件和假设条件。[说明进行本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件（如估价依据的可靠性、市场的客观性、地价内涵、土地的持续利用等、假设条件（如估价对象的用途设定、年期设定、估价期日设定等）]4、需要特殊说明的事项。（估价中的不确定性及其对估价结果的影响程度？）①有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项；②对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（地价指数、开发程度、设定用途等）以及采取的相应措施；③估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，应说明原因或依据；④其他需要特殊说明的问题。5、估价方法。⑴选用基本规定：（估价报告）[简要说明估价中采用的主要方法、方法选择的依据。本标准推荐使用而未选用的方法应说明不选用的理由][除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种]（估价技术报告）[除符合本标准规定的特殊情况外，每项估价所选估价方法应不少于两种，并说明估价方法选择的依据。对本标准推荐使用而未选用的方法或选用本标准中明确“慎用”“不宜使用”的方法，应说明理由]⑵从不同用途角度选用估价方法的规定。“估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征，选择适宜的两种以上方法，正确把握各类用地的估价技术要点。评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会专家论证的基础上，可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露，附具专家论证材料。”①住宅用地a)评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；b)对位于中心城区的住宅用地，不宜采用成本逼近法；c)对投资待建的住宅用地，可选择剩余法；d)对位于城镇规划区外零星分布的住宅用地，可选择剩余法；e)对新开发土地，可选用成本逼近法。②工矿仓储用地a)评估工矿仓储用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；c)对租赁性工矿仓储用地，宜选用收益还原法；d)对投资待建的工矿仓储用地，可选用剩余法；e)对位于中心城区的工业仓储用地，不宜采用成本逼近法。③商服用地a)评估商服用地价格宜选择市场比较法或收益还原法，并至少另辅一种适宜的估价方法；b)评估商服用地时，慎选成本逼近法与公示地价系数修正法；c)对中心城区的商服用地，不宜采用成本逼近法；d)对已建在用的商服用地，首选收益还原法；（宜）e)对投资待建的商服用地，可选择剩余法。D、公共管理与公共服务和交通运输用地评估a)评估公共管理与公共服务和交通运输用地价格，宜选择市场比较法，并至少辅以另一种适宜的估价方法；b)如缺少市场可比案例，可酌情选用成本逼近法与公示地价系数修正法；c)慎用收益还原法与剩余法。⑶从不同权利特征角度选用估价方法的规定。“估价人员应针对不同权利特征对土地价格的影响，选择适宜的评估方法，正确把握不同权利土地价格评估技术要点。评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格，应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法，评估划拨土地使用权、地役权、单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上，可以选择一种适