养老度假中心可行性研究报告

中国黄山国际养老度假中心可行性研究报告1中国黄山国际养老度假中心可行性研究报告项目名称：中国黄山国际养老度假中心申报单位：地址：安徽省宣城市旌德县庙首镇申报日期：二○一五年五月十五日2目录第一章总论1.1项目概况1.2项目建设背景1.3项目编制依据和范围1.4建设目标1.5项目可研主要结论第二章项目建设必要性和可行性分析2.1项目建设必要性2.2项目建设可行性第三章项目建成的市场优势3.1我国旅游业的发展现状3.2安徽省旅游经济发展状况3.3休闲养身度假产业市场状况3.4中国黄山国际养老度假中心的市场状况3.5项目优势第四章项目建设条件和资源特点4.1项目建设条件4.2项目资源特点第五章环境影响评价5.1编制依据5.2环境保护执行标准5.3拟建项目环境现状5.4工程对环境的影响5.5环境保护措施第六章消防、安全卫生、节能6.1消防6.2安全卫生6.3节能第七章组织管理与劳动定员7.1组织管理7.2人员来源及培训第八章规划土地设计和营销38.1城市建设总体规划8.2土地利用总体规划8.3项目规划设计8.4综合营运方案第九章投资估算与资金来源9.1投资估算依据9.2项目建设规模9.3总投资估算9.4资金来源9.5投资使用计划第十章经济效益分析10.1评价依据及说明10.2销售和营业收入估算10.3投资利润10.4财务现金流量分析10.5敏感性分析10.6盈亏平衡分析10.7经济指标分析10.8财务评价结论第十一章建设计划和资金营运11.1建设计划11.2营运资金第十二章抗性预测第十三章结论13.1经济效益指标可行13.2生态效益指标可行13.3社会效益指标可行附表：附表01——《项目投资成本估算表》附表02——《销售收入估算表》附表03——《财务现金流量表》附表04——《财务指标评价表》4第一章总论1.1项目概况1.申报项目名称：中国黄山国际养老度假中心2.项目地址：安徽省宣城市旌德县庙首镇3.项目申报单位：4.项目申报单位简介：（1）（2）5.项目总投资：11.42亿元6.项目建设规模：（1）总用地面积：300001㎡（450亩）其中：①建设用地面积：230001万㎡（345亩）。②农林、水域用地：70001㎡（105亩）。（2）总建筑面积：266255㎡。项目的辅助工程主要为养生保健中心、膳食中心、三甲医院、康复中心、休闲度假中心、文化娱乐中心、商业配套及其他配套工程，旨在满足老年人不同层次的物质和精神需求。7.项目建设内容：中国黄山国际养老度假中心项目主要由文化旅游餐饮购物和休闲度假酒店及养生养老山庄三个部分组成：（1）文化旅游餐饮购物部分：①徽文化展示部分：徽派牌楼、安徽名人纪念馆、文房四宝堂、历代徽籍名人雕塑群。②游乐部分：水上乐园、休闲养生会所。③餐饮购物：旅游购物中心：奇石根艺展示厅。(2)休闲度假酒店部分：①主题度假楼：精英度假苑、名人度假苑。②度假国宾公馆：贵宾度假苑、国宾接待苑。③分时度假公馆：家庭度假苑、园艺体验所。5(3)养生养老山庄部分：①养生养老公馆：高干养老公馆、精英养老公馆②养老养生公寓：敬老公寓、花园洋房。③老龄康复中心：老年医院、健身中心。④在条件成熟情况下，建立三甲医院及专业护理培训学校（与国外合办）8.项目建设计划：本项目建设期为3年，自2015年12月1日起，至2018年12月31日止。包括土建、安装、景观绿化、高尔夫练球场、喷泉、水景等全部竣工完成。9.投资估算与资金来源：本项目总投资11.42亿元。全部建设资金由建设单位(有限公司)和其他关联企业共同投资及政府扶持资金、融资贷款资金、营销资金回笼解决。1.2项目建设背景1.政策背景安徽省委省政府为“加快建设文化强省，大力提升文化软实力，深入贯彻落实科学发展观”，把文化旅游业培育成为全省国民经济的支柱产业，决定在黄山东线规划建设四十公里的休闲文化旅游长廊，安徽省宣城市旌德县政府抓住这一历史机遇，依托旌德县庙首镇优美的自然环境和良好的区位优势，由建设单位(有限公司)和其他关联企业共同投资，规划建设一座集名人艺术、珠宝珍稀、影视游乐、旅游休闲、居住孝老、慈善救助、生态观光等为一体的大型国际旅游养老度假区——《中国黄山国际养老度假中心项目》，为实现这一历史机遇和市场机遇做出的明智之举。中国黄山国际养老度假中心适应时代需求的是明星项目。2.市场背景首先启动的《中国黄山国际养老度假中心项目》更是对东黄山旅游建设起到了龙头带动作用，是画龙点睛项目，可创造较好的社会效益和经济效益，具有广阔的市场前景：（1）中国黄山是世界旅游名山胜地和世界文化遗产古镇西递和宏村所在地，每到节假日及周末都有3—5万游客登临黄山，现有的宾馆根本满足不了接待的需要，五星级的宾馆更是无瑕应接。6（2）本项目拟建成最豪华五星级国际连锁度假酒店——暂定名称（黄山东—温德姆度假酒店），在黄山地区是唯一高档大型国际五星级酒店，可满足接待国内、国际高端客户群的需要，填补了黄山地区酒店业的空白。（3）国际性的度假山庄的新亮点：世界文化遗产—黄山的风景、文化传承对人们具有永恒的魅力，能在这样的地方拥有五星级全新国际管理模式的休闲、养生、独家的住宅是全世界人们的向往。（4）《中国黄山国际养老度假中心项目》是一个国际性的度假山庄，其设计格局将是世界一流的。本项目建设单位已与WyndhamHotelGroup(温德姆酒店集团)签约，度假山庄将由温德姆酒店集团提供设计规范(技术要求)，届时一座即具有皖南民居风格、又有英伦风格度假别墅，加上二种不同风格的商业街(皖南文化和纯正欧式文化)的建立，必将成为黄山旅游的新景观。（5）温德姆度假酒店集团是全球最大的酒店集团。在全球6大洲65个国家拥有超过7150家酒店，15个品牌，609300间客房，每年为2亿多旅客提供服务。温德姆度假酒店分时度假是全球最大的分时度假企业，温德姆RCI在全球100多年国家拥有4000多家加盟度假村，会员总数超过380万名。（6）温德姆度假酒店集团和RCI分时度假这样的国际知名品牌，中国黄山（黄山东—温德姆度假酒店）获准使用，建设单位(有限公司)已和温德姆酒店集团签订了《保密协议》和《委托管理协议书》不但可以提升本项目的知名度和美誉度，还可以促进项目的营销进度和广度，赢得国内、国际广泛的旅游度假和投资的客户群。（7）中国黄山国际养老度假中心项目建设单位(有限公司)委托温德姆度假酒店集团进行规范的酒店管理，也为项目完成后，酒店的正式开业奠定了良好的基础和创造更好的经济效益和社会效益。3.消费背景（1）旅游地产、养生养老地产新的增长点：随着我国经济的不断发展，国民经济收入不断提高，旅游与养老事业一定会更加发展，旅游地产、养生养老地产作为新的增长点，项目必须更多地依附于当地的自然条件、地域文化、民族特色来做文章，能够把当地旅游资源和经济发展有机的结合在一起，即实现了政府的整体宏观规划指导，又符合了市场经济规律的做法就是积极发展旅游地产和养7生养老地产。（2）“资源型”地产的新“标杆”：通过特色地产的开发，将丰富的旅游资源转化成积极的市场经济因素，最终实现利国利民的目标。《中国黄山国际养老度假中心项目》的开发是面对这样厖大的消费群体，最良好的消费背景下的一个项目，，它运用黄山这个资源实现“资源型”的地产开发项目，也成为东黄山旅游的“标杆”项目。（3）本项目面对的客户群体将是在全球范围招商以下消费群体：①面向世界的旅游黄山群体②面向世界的养老群体③面向国内的旅游黄山群体④面向国内的养老群体（4）由于建设单位(有限公司)的展旗山开法寺修复项目中具有20万穴壁葬的设立，从长远来看到庙首镇扫墓、旅游族，该群体就高达50～100万人/年。1.3项目编制依据和范围1.编制依据（1）《中国旅游业“十二五”发展规划纲要》（2）国务院颁发的国发〔2009〕41号《关于加快发展旅业的意见》（3）《中国老龄事业发展“十二五”规划》；（4）《社会保障“十二五”规划纲要》；（5）《社会养老服务体系建设规划（2011—2015年）》；（6）国务院关于加快发展健康服务业的若干意见》；（7）《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；（8）《安徽省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》（9）《安徽省旅游总体规划》（10）《安徽省“十二五”旅游规划》（11）安徽省委、省政府《关于推进旅游产业大省建设的意见》（皖发〔2007〕17号）（12）《宣城市“十二五”规划纲要》（13）宣城市人民政府颁发的《关于进一步加快旅游业发展的若干意见》（宣发〔2008〕9号）（14）《旌德县旅游发展总体规划》（15）旌德县人民政府和建设单位(有限公司)关于投资建设《中国黄山国际养老度假中心》项目合同书2.编制范围8依据国家、安徽省、宣城市、旌德县有关城市规划、土地法、林业法、文化、旅游业的发展规划等法律、法规、政策，尽快编制《中国黄山国际养老度假中心项目》可行性研究报告是必要和可行的。在市场分析与预测、项目建设条件、建设规模、功能标准、环境保护、投资成本估算、销售收入与资金筹措、财务分析、不确定性分析等方面进行了客观、公正、科学的描述、研究和论证，从而得出项目建设在相关政策上、技术上、经济上是否可行。1.4建设目标《中国黄山国际养老度假中心项目》拟开发建设成一个集“休闲养生养老、旅游度假、文化交流、会议论坛”等为一体的综合性旅游度假风景区。作为黄山的东大门，承接黄山游客和吸引苏、浙、沪、皖游客。以旅游项目为主题，突出文化休闲养生健康的功能。按照安徽省及宣城市旅游业的总体规划要求，充分发挥项目旅游资源的优势，带动县域经济发展，壮大企业实力。1.5项目可研主要结论《中国黄山国际养老度假中心》项目的实施，将会大大改善旌德县旅游服务基础设施条件，提高旅游接待能力。形成与黄山对接、充分发挥黄山和徽派文化资源的优势。为提高旌德县生态旅游文化内涵、增强旌德旅游和徽文化在安徽省乃至全国的知名度，带动旌德县乃至宣城市旅游及相关产业的发展，促进经济繁荣，增加劳动就业做出重大贡献。项目经济效益和社会效益显著，项目建设可行。再则，《中国黄山国际养老度假中心》项目处在安徽省黄山东线生态休闲文化旅游走廊的大格局的核心区域内，是符合宣城市和旌德县经济旅游建设总体规划的，是科学合理利用现有的自然宝贵资源，整合有效因素，充分发挥风景资源及生态系统的功能，强调注重生态环境的保护的典范项目，其产生的生态效益也是显而易见的，项目建设是可行的。第二章项目建设必要性和可行性分析2.1项目建设必要性1.建设旅游强省的必要安徽省委、省政府主要领导在09年全省经济工作会议上指出：要把我省打9造成全国重要的旅游目的地，并提出建设旅游强省的战略目标。省领导还强调，今年“要在抓好文化产业和旅游业的发展上倾注更多的精力，实现更大的突破”。特别是旅游业，既要做好与经济紧密结合的文章，又要做好与文化融合发展的文章，将旅游产业作为重点扶持发展的八大支柱产业之一，列入“861”行动计划，并采取一系列政策和措施，激活旅游要素，完善旅游产业政策，优化旅游产业的发展环境。拟建的项目在提高旌德旅游能力同时，延伸了地区旅游产业链，推动区域社会和经济的发展。2.发展第三产业的必要发展第三产业，加快第三产业发展，提升三产比重，是全国及地区一致的目标。旅游、休闲、会展等形成的泛旅游产业，在第三产业中占有较大的比重，以商务休闲接待、会议会展、观光旅游、自驾休闲、康体疗养、郊野运动、乡村休闲等为依托，包括城市商务旅游和家庭休闲旅游为主体的旅游产业，带动了城市和乡村多方面的经济发展，作用非常明显。《中国黄山国际养老度假中心》项目对推动宣城市及旌德县产业结构的调整提升三产比重有很大的促进作用。3.提升我省旅游产品竞争力的必要随着旅游业的快速发展，发展态势逐渐由单一产品向多元产品、小旅游向大旅游、自我发展向联合发展、粗放经营向集约经营转变。我省观光游览业发展比较成熟并在国内领先，但会展商务业、休闲度假业发展相对滞后，具有民族性、地域性、特色性的文化项目相对较少且不能满足游客的需求。《中国黄山国际养老度假中心》项目的建设也是对我省传统景区的升华，促进观光旅游向休闲