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2014年7月20日精装修行业现状1毛坯住宅装修的弊端弊端一：装修质量不高由于各住户分散装修，缺乏高水平设计师指导，装修的合理性及科学性无法保证，装修质量无法保证。弊端二：自行装修对结构破坏大由于业主聘请的很多装修队多数由不懂行的木工、瓦工组成，对建筑结构设备等都不了解，按住户要求盲目大动干戈现象时有发生，为住宅凿下很多安全隐患。弊端三：易发生纠纷由于住宅的主体是开发商完成的而装修又是住户完成，对住宅使用过程中出现的质量问题就很难说得清；另外住户之间由于设计、施工都不同步，也制造很多难以协调的矛盾。弊端四：业主的经济利益难保证从咨询、设计、施工到验收，工期时间一个月到几个月不等，绝大部分业主对装修都是外行，各环节细节难到位，材料及设备质量难保证。弊端五：政府职能部门监管难落实尽管政府职能部门也成立相关机构也制订一些管理办法，但由于建设主体的分散性等建设过程的自由性，很难从程序上进行全方位监控。耗费巨大，效果差强人意精装修住宅的优势优势一：有利于实施住宅装修产业化生产设计、施工、监理及验收一体化，提高现场装修程度，形成规模效应适合产业化生产，促进住宅整体水产提高。优势二：有利于装修设计水平的提高规模效应下吸引更多、更好的设计师参与装修设计及研究，进一步提高装修设计的水平。同时，住宅设计与装修设计是同一个业主，使得住宅设计与装修设计能有机地结合，进一步提升住宅的品质，为居住者提供高质量的居住环境。优势三：有利于装修质量及造价的控制材料及设备购置由专业人士管控，承包商与供应商的长期合作关系及批量经营，保证材料及设备质量，价格合理。优势四：保障施工质量由于精装修住宅的装修工作量大，通常使用招标方式择优选择有实力的装修施工队伍，有效地保证住宅装修的质量。优势五：保障社会监控精装修商品住房提供的是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供给住户的各个环节都能得到相关职能部门的有效监控。优势明显，但仍存在诸多问题精装修住宅的弊端弊端一：装修质量问题突出消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。弊端二：个性化装修被埋没目前产业链模式作为精装修住宅的规模化发展方向，尽管部分发展商有推出菜单式服务，提供多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。弊端三：操作难度较大商品房进行精装修，对于开发商来说需要协调处理多方情况，比如如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工等等，对于装修的顺利进行十分重要。若装修出现问题，不但对促进销售的作用减弱，甚者将严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象。仍需要改善并克服行业自身弊端[发展情况]精装修模式作为住宅装修的概念之一，近十年国家政策大力推广精装房，逐步取代毛胚房市场，精装修的崛起绝非意外。第一阶段：简单式拼凑（1998年）第二阶段：品牌化运作（2001-2006年）第三阶段：精装修大众化（2007年以来）此阶段精装修仅限于样板房，目的主要为增强客户对住宅的空间感性认识，大部分精装修房不涉及到真正的使用，功能上并不完善，所用材料质量一般。此外，一般此类精装房均为发展商临时聘请施工队进行施工，工期短，因而装修质量较差，不适合居住。此阶段精装修开始真正走进人们的生活，楼盘销售期内发展商多数会对部分毛胚房进行精装修。此时的精装修房装修质量有了明显的提升，发展商也开始与一些知名的装饰工程公司合作，并选购一些知名品牌的橱柜、卫浴等，装修品味明显提高。这种精装修主要出现在一些中高档次的楼盘，针对有较强购买实力的客户。此阶段发展商纷纷推出精装修以吸引客户，同时精装修房的成交比例明显提高，带装修的商品房得到客户的青睐，精装修也产生了针对刚需客户的简单装修。由于精装修均为发展商根据本项目进行定位，不同项目精装修也有较大差异。精装修此时正式进入大众化时代。[政策解读]经过多年运作，发展商对装修住宅的操作方法日趋成熟，装修对住宅的溢价能力逐步加强。《家庭居室装饰装修管理试行办法》《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》《建筑装修工程质量验收规范》《住宅室内装饰装修管理办法》《商品房住宅装修一次到位实施规则》《住宅性能评定技术标准》90年代初毛坯房一统天下精装修进入市场精装修、毛坯平分秋色2002年2007年国家政策引导，以及客户对精装修的接受度提升，使得发展商多以“买房送装修”形式，提供成本相对低廉、操作相对简洁的全装修住宅。[营销方式]目前市场上较多采用买房送装修或全装修方式，模糊装修部分价格，实现溢价。营销方式买房送装修菜单式装修全装修操作方式签约的装修公司在发展商要求的成本控制内设计方案并做出样板房，方案单一，房价包含装修价格，但后者不被公布发展商挑选装修企业根据各种装修方案做出样板房并标价，业主参考并对方案提出修改意见后，拟定装修订单装修公司与发展商约定提供统一装修标准，客户了解装修价值，但无选择余地，装修部分作为房屋的部件计入房价中优势分析模糊总价、创造利润规避装修质量风险客户选择余地大，市场接受度高装修责任明确；总价模糊劣势分析发展商需承担名誉风险；涉嫌价格欺诈；客户风险增加、发展商签约困难增加装修成本产品过于单一，拒绝了部分客户客户反馈较周边楼盘优势显著；对签约抗性较大；对于装修质量疑虑较大；认为装修的风格单一可挑选装修方案，并对局部修改或另提供新装饰方案，形成装修订单客户可了解装修的价值，但对设计风格、材料品牌等无选择空间经验教训对销售代表、装修公司的要求较高；合同有待于更加规范多样化与具体操作之间的矛盾有待解决；大面积推广需时日对发展商售后服务能力要求高90年代初1997年以后2000年以后2005年以后2007年以后菜单式装修房崭露头角简装房（毛坯），一统天下装修住宅大批量出现买房送装修成为市场热点装修住宅逐渐被市场所认可[发展现状]精装修是全国房地产市场发展趋势，未来装修住宅将成为市场主流产品。市场需求：越来越多的楼盘推出附带精装修的标准，其优势也逐渐开始体现：一定的价格优势，产品相对品牌化，由于经过统一施工，对于装修所带来噪音、污染能够很好的控制，幵为购房者省时省力提供很大的便捷度。购房者对全装修房的关注度有了很大的提高，市场的需求度开始上升。精装修管控要求2建筑设计精装部品设计项目实施整体精装修设计基于成本的精装设计/施工部品精装部品固定收纳家具厨卫产品基本设备材料采购项目流程质量与工期‘一站式’售后服务项目交付项目施工管理部品生产安装管理预算中心采购中心精装系统化管理的发展方向精装修发展的核心理念，即住宅产业化，就是要实现住宅生产、供应等的工业化。工业化的必须前提是标准化，以提高住宅生产的劳动生产率，提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗、能耗。工业化、产业化影响下产生的成本控制要求，一方面不会对开发商造成过大的资金压力，另一方面也迎合客户心中的精装修价格标准。[成本管控]精装修作为溢价的关键一环，通过控制成本的方式能够很好的实现精装修的高溢价。[工程管控]精装修为批量生产，品质通常难以保证，需要发展商严格把控。发展商与业主之间施工方与业主之间项目封顶竣工验收入伙搭板精装修收楼发展商与业主之间交楼时间延后相较于毛坯交楼，精装修工程周期加长，交楼时间延后，通常需要3-5个月把控装修相关细节，如相关装修物料采购及水、电安装，对发展商企业要求较高；[精细化要求]各部门配合：精装修涉及到发展商内工程、营销、物业部门的全程配合，以及与外包公司的协调，对发展商各部门间的统筹配合提出较高要求；装修品质把控要求高：精装修为批量生产，装修品质难以保证，发展商各部门均需要投入大量精力把控精装修品质；整修到位方可收楼：客户收楼时会仔细检查精装修，部分客户会带鉴定师收楼，对于有瑕疵的地方要求发展商整改代为方肯收楼；处理不当，影响后期销售：若客户收楼时项目仍处于销售期，对于客户投诉处理不当，将会对项目后期销售产生严重影响。精装修涉及多方面配合，并直接引起客户收楼问题，需要发展商对此进行精细化管理以实现其对销售的促进作用。精装修溢价研究3毛坯售价为80万精装修报价20万其中精装修成本10万假设某项目[计入房价]以万科、恒大等知名开发商为代表表现为：房屋成交价为100万，其中包括20万精装修精装修直接导致溢价10万，并合理规避精装修另算时产生的额外税费80101020毛坯价精装修成本精装修溢价该方式将精装修房屋的装修费用计入房价，客户通过选择按揭贷款付款方式，装修款不必一次性支付，减轻了客户资金压力[不计入房价]发展商与客户私下签署装修协议表现为：房屋成交价为80万，另签署20万精装修协议精装修直接导致溢价10万，精装修部分税费需另算，相较于计入房价方式缴纳更高税费。方式一：写入买卖合同方式二：不写入买卖合同作为补充协议加入买卖合同中，但装修费用单独项列入，费用不计入买卖合同成交价；业主签署精装修委托协议书，另外收取装修费用。精装修对售价的影响精装修交房的价值，更多体现为提高项目附加值，支撑销售实现以精装修交房可以提高项目品质，获得溢价空间旺市淡市通过销售向客户传递精装修价格口径，与实际精装修成本间的差价实现住宅溢价；当客户接受度较低时，通过附加精装修提高整体均价，从客户角度传递错误的价格感知。毛坯房利润率计算项目计算公式金额项目计算公式金额1住宅销售单价10000元/㎡11装修总成本(3)*(4)02装修标准012销售费用(5)*3%300万3装修成本013财务费用(6)*10%52万4可销售面积1万㎡14总投资(6)+(11)+(12)+(13)602万5销售收入(1)*(4)1亿15利润总额(5)-(7)-(14)3215万6前期开发成本5200万16土地增值税前利润率(15)÷(14)55.07%7经营税费及附加(8)+(9)+(10)665万17增值额(5)-(14)3080万8其中：营业税(5)*5%500万18扣除项目(7)+(14)+(6)*20%7725万9城市建设维护税(5)*0.35%35万19精装修溢价010印花税(5)*0.05%5万20土地增值税(17)*40%-(18)*5%12057500交易税(5)*0.25%25万21土地增值税后利润(15)-(20)+(19)21092500所得税(5)*1%100万22土地增值税后利润率(21)/(14)35.04%增值额占扣除项目比例=39.87%精装修利润率计算（毛坯销售单价按10000元/㎡计）项目计算公式金额项目计算公式金额1住宅销售单价11000元/㎡11装修总成本(3)*(4)700万2装修标准1500元/㎡12销售费用(5)*3%330万3装修成本700元/㎡13财务费用(6)*10%52万4可销售面积1万㎡14总投资(6)+(11)+(12)+(13)675万5销售收入(1)*(4)1.1亿15利润总额(5)-(7)-(14)3518万6前期开发成本5200万16土地增值税前利润率(15)÷(14)52.13%7经营税费及附加(8)+(9)+(10)731.5万17增值额(5)-(14)4250万8其中：营业税(5)*5%550万18扣除项目(7)+(14)+(6)*20%8521.5万9城市建设维护税(5)*0.35%38.5万19精装修溢价300万10印花税(5)*0.05%5.5万20土地增值税(17)*40%-(18)*5%12739250交易税(5)*0.25%27.5万21土地增值税后利润(15)-(20)+(19)25445750所得税(5)*1%110万22土地增值税后利润率(21)/(14)37.7%增值额占扣除项目比例=49.87%精装修的合理避税对土地增值税的影响增值税后利润率的边际效用趋势图随着增值额占可扣除部分的比例的增加，增值税后利润率的边际效用越来越小。在这种