201411__武汉_旭辉御府_别墅定价报告

1武汉【旭辉·御府】别墅价格策略报告旭辉集团武汉事业部2014年11月26日2目录一、别墅楼市环境二、片区竞争分析三、项目定价体系3别墅楼市环境Part14武汉市别墅存量共计108万方，较上月的111万方下降2.78%，预计去化周期在5年，项目多集中在花山、汤逊湖板块，形态以联排为主，占比达54%。武汉市场金地格林春岸-联排21套，240-260㎡，9792，220-300W绿地新都会6套，130-150㎡联排17070，200-300W华润置地中央公园2套，160-220㎡联排，32960，500-100W宝安山水龙城-联排114套，200-300㎡，10500，210-400W恒达盘龙湾-联排4套，200-260㎡7750，130-500WF天下-独栋273套，300-500㎡，14285，300-500W十二橡树-独栋87套，260-350㎡20000，300-800W长岛-独栋115套，350-630㎡，23000，800-4000W纳帕溪谷-联排55套，140-500㎡13748，210-500W阳光100-联排37套，190-220㎡12650，200-350W保利心语-联排4套，160-320㎡11837，200-350W保利拉菲-联排8套，180-220㎡16129，300-500W东澜岸-联排双拼20套，134-138㎡/200-260㎡，150-500W万科红郡-叠加39套，140-190㎡12920，220-400W世茂龙湾-联排165套，98-114㎡联排，180-200㎡双拼均价9000元/㎡湾郡-联排133套，130-180㎡12000，180-220W复地东湖国际-叠加45套，180-240㎡，22000，440-600W远洋庄园-独栋双拼叠加23套，207-467㎡，160-1200W银湖水榭–联排80套，180-260㎡，190-270W美加橘郡-联排138套，240-260㎡12000，400-480W九台-叠加263套，140-220㎡26000，350-700W五月花-联排62套，160-180㎡8352，140-220W海悦天地-双拼42套，280-440㎡预计350-1100W滨湖壹号-联排29套，330-660㎡银湖翡翠–联排8套，180-220㎡，19374保利中央公馆-联排32套，280-300㎡15000，300-500W汤逊湖1号-联排双拼151套，197-220㎡/223-251㎡，300-500W华侨城-联排双拼13套，252㎡/337-440㎡400-1200W纯别墅项目非纯别墅项目海昌之星-叠加7套，180-200㎡9464，180-200W珑璟轩-联排5套，90-110㎡10518，85-150W碧桂园生态城-联排530套，200-350㎡180-1000W海伦春天92套，130-180㎡叠拼10500，130-200W分产品类型存量占比情况市场在售情况5从2014年武汉市别墅的成交情况来看，成交量最好的区域集中在光谷区域，其次为远郊区和盘龙城。2014年武汉市别墅成交量联排产品继续占据成交主力地位，其次为叠加产品，独栋占比较小。成交套数成交面积最新成交均价大光谷90018832411354大南湖2344960314622武昌中心571518022264环后官湖174233486912环墨水湖4476379600金银湖2115472511978盘龙城2425634910565远城区2735719350102014年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在光谷区域，其次为远城区，联排产品占据成交主力地位。市场成交情况6010203040502014年10月分面积段成交套数0204060802014年10月分总价段成交套数从当前的成交结构来看，160-280㎡的产品为主流产品，总价集中在200-300万成交结构分析7首先，武汉经济的快速发展、中部中心地位的确立及土地资源相对稀缺的现状是别墅价格上涨的基础，在市场供应量不再大幅增加的情况下，别墅价格将稳中有涨。其次，宏观调控下具有居住性能高、性价比和投资潜力的别墅市场接受度高，小面积、低总价、高赠送联排、叠拼去化速度快：1.别墅成交主要集中在光谷区域，其次为远城区；2.联排产品占据成交主力地位，其次为叠拼；3.160-280㎡的产品为当前的主流产品，总价集中在200-300万。武汉别墅市场小结8片区竞争分析Part29重点竞案：万科红郡、名湖豪庭、金地艺境次级竞案：碧桂园生态城、纳帕溪谷碧桂园生态城本案纳帕溪谷万科红郡名湖豪庭金地艺境我们根据距离项目的地理位置、产品、总价等三个维度选定出5个与项目产品存在竞争的竞案。本案与万科红郡、名湖豪庭、金地艺境等项目属于城市经济型别墅，没有湖景等资源配套，同时距离较近属于重点竞案；纳帕溪谷属于一线湖景配套别墅，距离项目近，有同类型产品竞争，故选定为重点竞案，项目在外在方面并没有明显优势。碧桂园生态城由于距离较远，产品差距大故为次级竞案。项目竞争格局10项目竞争格局项目产品形态面积（㎡）赠送面积容积率均价总价片区价值点城市别墅本案联排128-16065%-71%2.5————东湖高新城市别墅万科红郡叠拼132-190217%1.51.25万元/㎡约170-250万东湖高新品牌金地艺境叠拼215-23253%-71%1.81.2万元/㎡约260-280万东湖高新金地物业公司名湖豪庭联排164-200100%2.51.6万元/㎡约213-320万东湖高新湖景叠拼190-2001.3万元/㎡约240-260万资源别墅纳帕溪谷联排300-340100%1.01.6万元/㎡约350-430万汤逊湖美国原版复制，顶级中央别墅区；自然景观，产业集群(带精装)叠拼200-2301.3万元/㎡约230-330万碧桂园生态城联排200-350126%1.051万元/㎡约180-450万花山精装修，丰富产品线，高端配套，山水景观资源11小学幼儿园会所+商业叠拼6#3#小高层5#7#2014年：新加推的产品有3#、5#、6#、7#四栋叠拼产品，1.5万方，货值2.0亿。产品户型面积套数3＃219.84210.54202.245＃219.86210.56202.266＃219.86210.56202.267＃219.86210.56202.26合计66215-232㎡叠拼别墅，均价12000元/㎡，总价约260-280万金地艺境12全赠送面积半赠送面积全赠送面积半赠送面积1-2层，D-1户型(端头)建面232㎡私家花园15.6㎡房型三室两厅四卫露台1.45㎡层数2+地下室地下室77㎡开间10.6米下沉庭院10㎡进深13.7米阳台1个，9.3㎡叠拼户型分析金地艺境133-4层，E-1户型（端头）建面232㎡私家花园——房型三室两厅四卫露台3个，约29.3㎡层数2+地下室地下室40㎡开间12.7米下沉庭院11㎡进深约14米阳台2个，约9㎡全赠送面积半赠送面积全赠送面积半赠送面积叠拼户型分析金地艺境145-6层，F-1户型建面232㎡阁楼88㎡房型三室两厅四卫露台24.93㎡层数2+阁楼地下室——开间12.7米下沉庭院——进深13.7米阳台1个，3㎡全赠送面积半赠送面积全赠送面积半赠送面积叠拼户型分析金地艺境151-2层，D-2户型（中间）建面231㎡入户口花园30㎡房型三室两厅四卫露台1.45㎡层数2+地下室地下室77㎡开间10.4米下沉庭院10㎡进深13.7米阳台1个，9.3㎡全赠送面积半赠送面积全赠送面积半赠送面积叠拼户型分析金地艺境163-4层，E-2户型（中间）建面217㎡私家花园——房型三室两厅四卫露台2个，约24㎡层数2+地下室地下室40㎡开间12.7米下沉庭院11㎡进深约14米阳台2个，约9㎡全赠送面积半赠送面积全赠送面积半赠送面积叠拼户型分析金地艺境175-6层，F-2户型建面215㎡阁楼88㎡房型三室两厅四卫露台26.3㎡层数2+阁楼地下室——开间12.7米下沉庭院——进深13.7米阳台3个，约7㎡全赠送面积半赠送面积全赠送面积半赠送面积叠拼户型分析金地艺境18产品解析优势：每户都可通过电梯刷卡实现“私家入户”。1-2F、3-4F户型均赠送地下室，地下室层高较高。5-6F户型赠送阁楼。每间房都为套房设计。劣势：赠送面积相对较少；1-2F户型客厅开间小，客厅空间小。改造后总房间数量仅为4间，次卧面积较小阁楼层高太低，实用性差花园面积较小，私密性较差位置户型楼层面积㎡私家花园花池露台地下室庭院阁楼客餐厅挑空阳台赠送面积赠送率端头F1户型5-6层232024.93008830.293146.2263.03%E1户型3-4层232029.340110399128.355.30%D1户型1-2层23215.61.457710038.19.3151.4565.28%中间F2户型5-6层215026.3008830.297151.5970.51%E2户型3-4层2170244011039912356.68%D2户型1-2层231301.457710038.19.3165.8571.80%金地艺境19项目经济指标产品名称万科赖特开发商武汉万科城市花园房地产开发有限公司项目地址武大园一路东南侧营销代理武汉新联康房地产经纪有限公司项目总占面/总建面230,972㎡/348,000㎡容积率1.5绿化率40%产品类型叠拼别墅，合院改善户型户型区间132-190平总户数365套车位730个物业公司武汉万科物业服务有限公司物业费3.8元/㎡.月首次开盘日期2010-07-24二期交房日期2013-12-30售楼处电话81338888赖特29栋项目规划图旭辉御府万科红郡区位图132-190㎡叠拼别墅，均价12500元/㎡，总价约200-280万万科红郡20万科红郡赖特29栋：主力户型为132-174平、190平为滞销户型产品分析——主力户型适合光谷改善型客户的需求销售动态：万科红郡在售赖特29栋别墅，是创新四合院概念的132-190平叠加别墅，1单元由5户组成，独立入户，各户型赠送面积达200%-300%（包含地下室及可改造露台面积）均价12500元/平方米，剩余190以上户型，总价一口价230万。主力户型（平米）赠送面积（平米）赠送空间进深（米）开间（米）成交总价备注不包含庭院A户型，180156.34庭院、地下室、花池12.56.9260-280万每户附赠2个车位E户型，148122.85庭院、地下室14.26.9220-260万每户附赠2个车位D户型，174164.57庭院、地下室、花池136.9260-270万每户附赠2个车位B户型，132112.35庭院、地下室14.27.1220-240万每户附赠2个车位C/F户型，190110.3庭院、地下室136.4200-220万每户附赠3个车位万科红郡21万科红郡的别墅区规划有29栋赖特别墅，是万科在上海、南京等城市推广较为成功的新产品，该类产品区别于市场上一般的联排、叠加和合院别墅。该别墅实际上为叠拼形式产品，每5户为一个单元，1个单元有5套房源，包含1F平层+地下室、1F+2F和2F+3F三种结构形式，包含B户型132、E户型148、A户型180、D户型174、F户型192、C户型192㎡5种户型。每个单元为一个组团，设有一个门禁系统。F户型露台F户型露台F户型三层F户型二层F户型二层F192户型三层D户型二层D户型二层D户型一层E148户型一层D174户型二层D户型地下室E户型地下室D户型地下室二个单元5户分布图C户型露台C户型露台C户型上层C户型下层C户型下层C192户型上层A户型二层A户型二层A户型一层B132户型一层A180户型一层A户型地下室B132户型地下室A户型地下室万科红郡赖特29栋：叠加且独立入户的别墅产品分析——通过叠加但是又独立入户的设计营造具有私密性的类别墅万科红郡22万科红郡赖特29栋：畅销户型为132平产品分析——132平畅销户型，赠送面积多、总价低，去化速度较快B户型132㎡叠加