搜索
一．指导思想二．劈柴院市场运作目标三．劈柴院总体运作思路四．劈柴院的业态规划五．业态布局六．政府和企业运作分工七．如何界定政府-居民-公司-商家-消费者关系八．如何处理商家-公司-居民-政府利益关系九．劈柴院居民分流的市场化运作办法一○．劈柴院启动市场运作费用一一．项目运营管理阶段指导思想在政府指导下，引进现代商业管理理念，运用市场化运作手段，通过人文创意还原、弘扬劈柴院历史文化，将劈柴院打造成为集传统风味小吃、曲艺文化娱乐、古韵风情购物、老街观光旅游为一体的民俗风情休闲特色“街里”。劈柴院市场运作目标满足市民重圆旧梦的老“街里”满足游客领略民俗文化的“博物馆”营造老城区特色商业步行街打造成为青岛最有逛头的著名休闲文化中心。劈柴院总体运作思路1.盘活闲置商业用房，注入街区商业活力。2.居民异地安置，变居住用房为商业用房，扩大商业经营规模。3.统一规划，引进特色商家，打造商业特色，重树劈柴院商气。4.打好劈柴院民俗文化牌，将民俗文化、休闲文化及商业文化有机结合。5.通过专业化的商业管理公司保障劈柴院的成功运作。劈柴院业态规划历史上劈柴院是门类齐全的市场，是热闹的餐饮、购物、文化娱乐场所，劈柴院的业态是否受市民和游客欢迎是项目的生命力。根据我们多次深入调研，确定劈柴院业态组合为餐饮业占50%，购物占30%，文化娱乐占10%，商住占10%。餐饮业50%购物30%文化娱乐10%商住10%餐饮业购物文化娱乐商住有吃头…打造青岛特色小吃街•历史上劈柴院广义上是指江宁路，江宁路主街主要是饭店和酒馆；加上现有河北路打劈柴院老字号的店较多，可因势利导，发展特色餐饮。餐饮业态包括江宁路特色小吃店，河北路海鲜食街，整修原江宁路上原来的几个大院改造成酒馆和茶楼。有逛头、买头…打造风情购物街•劈柴院原来是市场，现在劈柴院周边地区已有不少青岛老字号外贸服装店、风情杂货店，历史上劈柴院还有不少炒货店和熟食店，为此，可因势利导在劈柴院重点引进老字号街坊、外贸服装店、风情杂货店、海产品店、炒货店和熟食店，不同于台东的商业步行街。有听头、看头、玩头…发展曲艺文化娱乐项目•在江宁路原10号大院（劈柴院的发源地），劈柴院戏场旧址恢复建设劈柴院戏台、建茶楼，与青岛群艺馆和曲艺团合作，开办周末曲艺大舞台。恢复引进传统劈柴院说书、相声、吕剧、魔术、杂技等曲艺节目，另外还可在节假日举办少数民族舞蹈表演，让到劈柴院的游客有听头、看头、玩头。有住头…发展风情旅馆和创意文化产业园•劈柴院有优越的旅游区位优势，因地制宜利用现有天津路段、江宁路、北京路临街民宅改造后，发展小型风情旅馆，类似平遥、丽江、周庄的民俗旅馆。•利用劈柴院里院发展文化创意产业园，在销售文化产品的同时，引进创意设计工作室、摄影工作室，设立民俗博物馆。业态布局江宁路：江宁路打造为综合商业步行街河北路：打造海鲜美食街中山路：重点发展老字号、海产品店、工艺品店及外贸服装店北京路：重点恢复发展老招牌的酒楼和旅馆天津路：逐步引导发展成为餐馆和旅馆天津路北京路劈柴院核心区域江宁路段规划–临中山路出口江宁路主街规划为老招牌小吃店为主；–临河北路口和天津路口的江宁路段则以外地名小吃店、炒货店和副食品店为主；–临北京路出口江宁路段，原江宁路大院规划为以古玩字画店、工艺品店、风情杂货店为主，2号大院规划为创意文化产业园；–原江宁路10号大院规划为以酒馆和茶楼及曲艺表演娱乐项目为主，及创立民俗博物馆；–临江宁路较高楼层住宅除部分作为酒楼、茶楼之外，改为风情民俗旅馆。政府和企业运作分工政府负责劈柴院基础设施改造、拆违和房屋修缮，由商业管理公司作为市场运作的主体，负责具体市场运作和管理。政府主要工作负责投资进行劈柴院区域的水、电、煤气和道路基础设施，房屋改造及环境改造，并修建公共厕所、垃圾处理站、停车场，使劈柴院的房屋和基础设施具备商业经营条件。负责居民搬迁和安置，并承担相关费用。劈柴院前期市场运作启动扶持投入（投入包括人员工资、招商费用、宣传费用等）。为进驻劈柴院商家提供三年工商费和税收减免优惠扶持政策。负责政府有关部门的协调。商业管理公司工作负责制定劈柴院区域市场化运作目标、计划负责劈柴院区域业态规划、定位负责招商负责市场的宣传和节假日文化活动组织和实施负责市场运作区域商业运营管理负责保安、保洁等物业管理如何界定政府-居民-公司-商家-消费者关系政府为改造主管单位居民为改造的收益者管理公司是市场运作主体商家是市场的生力军市民和游客是消费“投票”对象如何处理商家-公司-居民-政府利益关系市调中山路、北京路、河北路、保定路、天津路商铺及饭店居民利益的保障：1、部分居民的房屋（江宁路段临街）由政府通过企业收购,居民异地安置。2、部分房屋（非江宁路段临街）由商管公司统一租赁，增加居民收入。商家利益：劈柴院改造后，统一规划，形成规模经济，成行成市，人气恢复，商家虽缴纳租金，也将有利可图。公司利益：因房屋交由专业公司运作，可以化零为整，公司通过劈柴院的整体经营和管理，使劈柴院得以能汇聚人气，从而获取管理增值收益政府利益政府进行改造不应从中获取经济利益，不与民争利。政府通过向企业提供无息贷款来收购和租赁民房，大大减少政府负担。企业通过收购过来的房产向政府担保借贷，政府也无贷款风险，企业可通过出租收入偿还政府贷款；也可采取政府购买后交由管理公司运作，收取租金；市场运作成功后，政府还可以获取税收。劈柴院居民分流安置的市场化运作办法一、针对江宁路段核心区域方法一：由政府将总预算中的2000万安置费用，向商业管理公司提供三年无息贷款用于购买江宁路段商铺和民宅，管理公司用收购的房产做担保。方法二：由政府的企业先负责居民的房屋的购买和异地安置，再将房屋卖给商业管理公司，由商业管理公司分期向政府支付购买费用。方法三：政府购买后居民货币迁出异地安置，房屋交由管理公司运作，由管理公司统一规划和出租，租赁的收益50%上缴，50%用于管理支出。二、对非江宁路段区域的居民安置1、对于历史上为商业功能现在为住宅及属于公房产权的商业物业，可采取政府补贴居民异地安置费的办法。由居民统一租赁给政府所属企业，再由商业管理公司对外招商，由商业管理公司招商成功后向居民支付租金。2、“对于现有住户房产价值不大的住宅可采取政府改善居住条件后，原住户不动”的办法。3、针对中山路、天津路、河北路临街商铺，产权和收益权不变，按照规划业态加以市场引导。劈柴院启动市场运作费用根据通行商业地产运作惯例，商业启动运作费用占改造投入的5%，按改造总收入4000万计算，则商业运作总费用为4000万×5%=200万。具体预算：项目预算费用（万元）人员工资20人×2000元/月×12个月=48万劳动保险20人×1500元/月×12个月=10.8万广告宣传50万招商费用43万第一年物业费用补贴3元/㎡/月×10000㎡×12个月=36万税收（按营业税6%计算）200万×6%=12万项目运营管理阶段07年7月下旬，确定总体市场运作方案；07年8月份完成河北路改造；07年9-10月协助完成江宁路段居民异地安置手续，并完成中山路段、北京路段改造；07年11月-08年5月，完成区域招商；08年6月份完成商家入驻装修；08年7月中旬江宁路商业步行街开街。