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1本报告是严格保密的。根据项目本题面临的问题，提出创新的低密度产品解决方向——打造容积率的低密度产品创新——打造高容积率的低密度产品项目需打造低密度产品标杆目标1.容积率1.33不利于低密度产品的营建2.山地地形为低密度产品营建增加难题3.地块东西进深狭窄，低密度产品排布受限制问题解决方向•高容积率别墅产品使间距尺度更加宽松•高容积率能有效减轻对地形、进深条件的依赖根据产品定位低密度产品容积率不低于0.52本报告是严格保密的。找到适合本项目的创新高容积率别墅产品，并借鉴案例…独栋合院联院创新联排普通联排•经验容积率：0.3•经验容积率：0.5-0.7•注：由于叠拼、双拼在青岛乃至全国的市场实现度较差，故在此不予考虑营销定位上向独栋靠拢在特定地块条件限制下，更好的联排产品•由于地块条件限制以及项目定位客户级别，本项目并不适合营建独栋别墅产品•坡地地形限制，普通四联排或六联排实现起来较为困难，即使能实现，也会浪费很多空间借鉴案例•上海.万科深蓝（r=0.57）•重庆.龙湖悠山郡（r=0.6）借鉴案例•北京.领秀新硅谷（r=1.13）•北京.香江别墅（r=0.6）借鉴案例•深圳.城市山谷（r=1.6）•深圳.万科棠樾（r=0.62）创新的高容积率别墅产品3本报告是严格保密的。城市山谷通过双向8联式的布局形式使联排的容积率达到了1.1创新联排深圳.城市山谷•地址：深圳南山高新科技园区•产品：联排、小高层、高层•建筑面积：16万平方米•联排面积：230㎡(主力户型）、330㎡•容积率：1.6（其中联排做到了1.1）•特点：层层附送花园和露台，顶层赠送30㎡阳光花房项目介绍•联院别墅分别从南北入户，中间用围墙分隔私家庭院•通过挤压社区公共空间增加建筑占地面积，进而提高容积率双向8联式联院排布方式联院别墅容积率达1.11A2A3A4A5A6A7A8A1B2B3B4B5B6B7B8B入户道路入户道路4本报告是严格保密的。万科棠樾通过收缩前后两联排单元距离达到“景舒物密”的效果创新联排深圳.万科棠樾棠樾.悦水庄地址：东莞•塘厦•林坪大道，莞深高速路旁占地面积：66万平方米建筑面积：41万平方米总体容积率：0.62总户数：约124户产品类型：三层双拼、三拼别墅单位联排别墅一期项目概况规划总用地：约110000m²，容积率：约0.378项目介绍人行道（约宽2.5m)•通过减小前后两个三拼单元的间距，提升了别墅容积率•去除大面积水景的“稀释”作用，其三联排别墅的平均容积率约为0.6相连三联排之间的处理三联排别墅5本报告是严格保密的。领秀新硅谷通过L型排布方式，实现联院组团容积率0.64联院北京.领秀新硅谷项目介绍•三层设计，做足容积率•下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，体现自然体验与趣味性•利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的劣势L型的联院别墅排布方式联院组团容积率达0.64联院组团•地址：北京市海淀区西二旗西路•占地面积：34万平方米•建筑面积：47万平方米•容积率：1.13•产品：双拼、联排、联院、多层、小高层•联院面积：280㎡•规划：社区中间横竖道路将社区分成四个区，不同物业分区排布6本报告是严格保密的。香江别墅L型联院在满足做高容积率的前提下更能突出独栋别墅意向联院北京.香江别墅项目介绍通过花架、矮墙等局部构件相连山墙保证庭院的私密性前院内院后院建筑建筑庭院建筑建筑庭院建筑庭院两户别墅之间山墙相连，形成围合庭院•两户别墅通过山墙相连形成围合庭院，同时山墙相比别墅进深长，更有独栋别墅意向两户别墅U型联院，虽然更能突显独栋意向，但容积率损失较大•地址：北京上西山东麓，昌平马池口镇•占地面积：100万平方米•容积率：0.6（总体）•产品：独栋、双拼、联院、联排•规模：一期90栋，二期280栋左右•联院面积：210㎡，230㎡（主力），260㎡•特点：u形空间布局规划三重院落空间，每户拥有240平米以上院落，每个空间有对应的院落7本报告是严格保密的。万科深蓝通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向合院上海.万科深蓝项目介绍1户2户3户4户四合院组团（四户）四合院——控面积，提升容积率，独栋意向•四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，有坡道与小区道路系统相连•为提升容积率，尽量减少合院户型面积，一个合院由4户160-250平米的别墅构成•附赠150平米阳光底层•该产品为万科的创新别墅类型——合院联栋，类似的项目还有深圳万科.金域华府中央合院•地址：上海浦东新区金海路3333号•占地面积：26万平方米•容积率：0.57•产品：独栋别墅（部分合院）•户型面积：160-250平方米•首期占地：规划15万平方米•首期建筑类型：合院联独8本报告是严格保密的。龙湖悠山郡创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院合院重庆.龙湖悠山郡南•七合院由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以7个独栋的印象•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”“外”、沟通创新7联合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院•地址：重庆北部新区经开园礼嘉•占地面积：24.7万平方米•容积率：0.6•产品：独栋、合院•规模：201户•户型面积：200-400平方米•特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受项目介绍9本报告是严格保密的。案例总结，并选择适合本项目的高容积率低密度产品创新联排联院合院•深圳.城市山谷（r=1.6）•深圳.万科棠樾（r=0.62）•北京.领秀新硅谷（r=1.13）案例•北京.香江别墅（r=0.6）•上海.万科深蓝（r=0.57）•重庆.龙湖悠山郡（r=0.6）示意图优缺点与项目匹配度入户道路入户道路•容积率贡献极高，创新度大•联排舒适性差，市场接受风险高•容积率贡献高，能挤出大量空间做绿化•庭院空间太小，独栋化意向不够强烈•能设置多个庭院，独栋化意向更强烈•强烈的独栋别墅意向•控制每户型面积能提高容积率•小户型合院组合能较好适应坡地•高容积率实现•别墅舒适度较差，独栋意向不足10本报告是严格保密的。对照规划图确定别墅产品的规划排布四联院别墅•产品作用：创新型高端产品作为项目形象标杆•设计要点：两户别墅之间山墙相连，形成多个围合庭院•规模确定：占别墅产品的绝大部分四合院别墅•产品作用：更具独栋别墅意向，项目产品绝对标杆，奠定低密度高端社区形象•设计要点：控面积，大面宽短进深，能更好的适应山地地形•规模确定：占别墅产品的小部分，只出现在启动期11本报告是严格保密的。单体建筑资源占有型独栋创新小独栋品质联排情景化洋房12本报告是严格保密的。通过控制面积的四合院联栋，提升容积率的同时突出独栋意向项目介绍•地址：上海浦东新区金海路3333号•占地面积：26万平方米•容积率：0.44•产品：独栋别墅（部分合院）•户型面积：160-250平方米•首期占地：规划15万平方米•首期建筑类型：合院联独住宅团组会所水景观小区鸟瞰创新小独栋上海.万科深蓝13本报告是严格保密的。四户组成一个单元，围合一个下沉式院落，利用坡道与小区道路系统相连创新小独栋上海.万科深蓝坡状车道1私人地下车库入户门2四合院组团（四户）车流动线1控面积，提升容积率、独栋意向道路±0.00地下车库平面图剖面图•通过抬升社区内交通路网高度，形成半地下的可赠送面积2经过坡形车道进入合围的庭院车流自庭院进入私人的地下车库14本报告是严格保密的。别墅设计地上两层，14米超大面宽的室内空间，大尺度通透感，提升别墅居住舒适性深蓝别墅只做了两层，264m2的空间能把尺度感完全体现出来，空间大，使生活更为舒适14米面宽全朝南房间地上二层B1-1户型，地上建面：264M2，地下建面：158M2车库主入户门地下一层地上一层270度观景露台娱乐空间主卧套客卧次卧书房客卧餐厅二楼露台下沉庭院入户庭院客厅私家庭院创新小独栋上海.万科深蓝15本报告是严格保密的。户型设计既保证了私密性，又强调邻里之间的沟通交流，每家每户都有室外沟通空间一楼花园二楼露台二楼露台一楼庭院围合式•强调邻里生活：一方面迎合现代人对生活的隐私要求，一方面体现出传统社区邻里相望的人文关怀，满足人们社会交往的需求•地下集中停车：庭院内四户共用一个车道，采用地下停车，实现了社区整体的人车分流，又大幅度地将地上道路面积让给了绿植等功能空间，提供给业主更舒适的居住环境•视野开阔：围合式庭院，户与户之间间隙大，在二楼露台上视野开阔，规避了围合式别墅局促的缺点创新小独栋上海.万科深蓝16本报告是严格保密的。地下室面积达158M2，功能细分合理且完全赠送地下室面积达158㎡，对于建筑面积仅250-260㎡的小独栋别墅而言，已经属于大尺度的赠送空间空间上划分合理，做到运动室，影音室，会客室，佣人房等，但是并不局促。特别是设有一个较大面积的可采光多功能厅可采光多功能厅采光健身室影音室创新小独栋上海.万科深蓝17本报告是严格保密的。在容积率限定条件下创新七独栋围合庭院的产品形式创新小独栋重庆.龙湖悠山郡•地址：重庆北部新区经开园礼嘉•占地面积：24.7万平方米•容积率：0.6•产品：独栋、合院•项目户型区域：200-400平方米•特点：合院别墅由7栋别墅采用子母楼设计，达到独栋感受项目介绍18本报告是严格保密的。创新七合院别墅，高容积率的前提下，保证每户都有南向庭院•由7栋别墅组成，每栋采用子母楼设计•子楼相连，母楼分开，母楼之间最大间距达十余米，给人以7个独栋的印象•各栋别墅之间的空隙客观上为相对封闭的内部公共院落预留下与外部空间联系的视觉走廊，达成“内”“外”、沟通地下层平面一层平面二层平面三层平面户户有庭院动线创新小独栋重庆.龙湖悠山郡19本报告是严格保密的。面积区间较大从210平米到340平米均可，但210平米为狭长户型户型均好性不足210㎡户型，地下赠送，地上三层地下一层一层二层三层下沉花园主入户门客厅书房餐厅洗衣室私家花园主卧套次卧次卧次卧露台6米面宽16米进深地下54平米面积全赠送创新小独栋重庆.龙湖悠山郡20本报告是严格保密的。340平米宽松、方正，二、三层拥有东西露台地下一层一层二层三层多功能室下沉花园主入户门餐厅客厅私人花园露台主卧套露台次卧次卧次卧•335㎡户型，地下赠送，地上三层地下110平米面积全赠送15.3米面宽8.7米进深创新小独栋重庆.龙湖悠山郡21本报告是严格保密的。由于建筑密度较高，为增加私属感，在各栋之间布置绿化软性间隔•建筑物之间，通过辅助绿色软隔（如：高冠树木）等手法抵消高密度建筑物对居住舒适性和私密性的影响。创新小独栋重庆.龙湖悠山郡22本报告是严格保密的。设露台增加体验感，弱化单栋面积较小且狭长的特点由于270平米户型面宽较窄，故设置了多处阳台，扩大了视野的同时，将室外的环境引入室内，与室内相融合，减弱了户型狭长所带来的局促感创新小独栋重庆.龙湖悠山郡23本报告是严格保密的。容积率：0.30.61.54类独栋别墅联排类联排洋房Townhouse0.50.82.0200W100W70W300W50W独联花高创新小独栋产品介于独栋和联排两种物业形式之间，规划满足容积率需要，销售实现独栋的价格1234总结一24本报告是严格保密的。英国都绎风格该类产品的价值在于可以给客户提供低总价的独栋感受，因此建筑风格对他的影响较小，其可以适用在各种风格上。产品设计能够适应各种建筑风格四合院七合院现代风格西班牙风格总结二25本报告是严格保密的。可以提高土地使用效率，而且不影响别墅之间的私密性四独栋围合在提供独栋感受的同时容积率可以做到0.5，七独栋围合可以做到0.6-0.8，大大提高了土地的使用效率，而且通过户型及景观绿化，并不会明显降低别墅的私密性实墙，无窗通过绿化等设施保证居住空间的私密性总结三26本报告是严格保密的。以一个庭院为一个单元，可以进行快速复制可以在一个项目中快速复制，形成极强的社区氛围，加快施工进度，其次在形成成熟的户型结构后，也可以快速的在异地嫁接，这也是