高品质养生养老从这里开始

高品质养生养老从这里开始鑫海.颐和城鑫海投资集团营销中心崔根荣目录项目篇1.项目理解板块及项目理解项目SWOT分析2.项目定位项目形象定位项目客户定位项目产品建议项目价格定位品牌篇高品质养老导入方案营销篇营销策略销售目标及营销推广部署市场篇养老地产前景分析全国房地产市场鄂尔多斯市概况鄂尔多斯房地产概况各版板块市场分析置业群体分析市场篇养老地产前景分析中国现有老龄人口已超过1.7亿，且每年以近1000万的速度增加，有关专家预测，到2050年，中国老龄人口将达到总人口的三分之一。对老年人的生活照料、康复护理、医疗保健、精神文化等需求日益凸显，养老问题日趋严峻。所以，在国家“十二五”期间，养老产业已经成为国家重点扶持的产业。同时，随着中国老龄人口的不断增长和目前“421”家庭人口结构的增多，我国传统的家庭养老模式必然会向社会化养老转变，从目前的发展趋势来看，为了满足不同人群的养老需求，将会出现各种档次的养老机构。目前，我国的养老地产发展处于一个五年期（试验期），开发商在这个阶段要创立品牌，占领市场地盘，开发项目的规模要适度、项目区域布局要合理，项目开发首选中心城市和经济发达地区城市，市场客户以高端为主，开发商在开发产品和经营产品过程中不求高额回报但要稳中求胜。可以肯定：十二五期间，政府对养老地产产业政策支持将会大幅增加综上所述：十二五期间房地产公司转战养老地产将是一个巧抓机遇，化解劣势，主动迎接挑战的战略决策，定会迎来新的大发展。全国房地产市场十二五期间，中国房地产产业发展仍要以居民住房消费为基础，养老地产市场需求巨大。随着我国城市化进程和居民消费水平的提高和生活质量的提高以及老龄化社会的来临，这就为高品质养生养老提出了更高的要求。根据发达国家的经验，居民在满足吃、穿、用需求之后，对养老的需求就会明显上升，这些对养老产业产生决定性的影响。“脱困”后的高品质养老住房消费群体将是养老地产发展的支撑。这将为厂商提供巨大的商机，使老年产业的发展前途无量中国房地产市场想保持健康发展，就必须挤掉不必要的泡沫，必须要向居民住房消费的水平靠近。所以，近期国家宏观调控制政策将不会有减缓迹象。地产行业的整合2013年结束在国家宏观调控政策不减缓的情况下，地产产业承银根也将紧缩，各种融资渠道严管，融资越来越困难，且融资成本将会大大增加，市场观望氛围也将会较浓厚，在销售不畅的情况下，更会加剧地产集团资金压力越来越大。经过这轮国家财务杠杆，2012年地产市场将是个重要的整合期，预期，在2013年房地产市场整合将完毕。综上所述：十二五期间鑫海集团进军中国最优秀的专业老年地产开发是迎合社会，满足社会需求的重大契机。鄂尔多斯市概况鄂尔多斯市位于内蒙古自治区中南部，西、北、东三面被黄河环绕，与包头市、呼和浩特市隔河相望，构成内蒙古中部区域经济的“金三角”。南部临古长城，与晋、陕、宁三省毗邻，具有对外开放的地缘优势。全市辖东胜区、准格尔旗、达拉特旗、伊金霍洛旗、乌审旗、杭锦旗、鄂托克旗、鄂托克前旗等8个旗区，全市总面积8.7万平方公里，总人口154.8万人，其中蒙古族17万人。是以蒙古族为主体、汉族占多数的地级市。近年来，鄂尔多斯受资源性产业开发的影响，整体经济飞速发展，GDP增长排名全国前列，人均GDP更是达到了全国领先水平，第三产业发展也非常迅速。鄂尔多斯市位于内蒙古中南部，与包头市、呼和浩特构成内蒙古中部区域经济的“金三角”城市地位扬（羊绒）年产羊毛970万公斤，皮张233万张，被誉为“软黄金”的阿尔巴斯山羊绒70万公斤，占内蒙古三分之一，全国的六分之一。眉（煤炭）鄂尔多斯煤炭已探明储量1496亿吨，约占全国已探明储量的六分之一。吐（陶土）天然碱储量6000万吨，食盐1000万吨，芒硝70亿吨，石膏储量35亿吨，石灰石65亿吨，高岭土65亿吨。气（天然气）天然气已探明储量7504亿立方米，占全国三分之一。其中苏里格气田储量规模达到5000亿立方米，是我国特大型气田。城市资源富集，“扬眉吐气”四字体现了鄂尔多斯资源的极大丰富，是城市经济发展的动力源城市资源•2010年鄂尔多斯煤炭、电力、冶金、化工等优势产业实现增加值90%以上，成为拉动工业生产快速增长的主要动力。•2010年鄂尔多斯市三次产业结构比例由上年的5.4：55.0：39.6调整为4.3：55.0：40.7。2010年规模以上工业增加值构成图鄂尔多斯城市未来主要发展方向为西部铁西区、罕台及南部新城康巴什1.城市向西发展战略•东胜区为鄂尔多斯市市区，是自治区呼——包——鄂经济“金三角”的重要一极，是鄂尔多斯市政治、经济、文化、交通、信息中心。•向西发展主要是沿铁路以西片区，称之“铁西区”，是东胜区区政府所在地，未来几年将形成行政、商务、办公、居住、交通的综合区域。罕台将会成为城乡统筹示范区2.城市向南发展战略•优化城镇体系，以产业为支撑，构筑“一市三区、环状辐射”的城镇发展格局。突出中心城市建设，尽快将东胜、康巴什、阿镇城市核心区建成60万以上人口的区域中心城市。东胜罕台康巴什25公里城市发展铁西罕台庙：本案作为罕台最大开发项目，将是带动整个区域和城市发展的活力和引擎本项目开发规划面积为1200平方公里，规划建设大型公园1处，其中包括山体生态公园（占地1000余亩）、马头琴广场（占地450余亩）、计划和政府的3园联动运作本项目位于罕台核心区位，是目前东胜乃至整个内蒙古最大规模的养老复合地产开发项目。鑫海集团致力于将本项目打造成中国最具魅力和特色的高端养生养老园区社区，为实现“高品质养生养老”的目标而努力。相信通过本项目的成功运作，将给东胜及鄂尔多斯市增添新的亮点，有力带动区域及城市发展升级。罕台康巴什：市政府所在地，定位为城市政治文化、金融、教育中心，但由于区位及交通问题，现状人气不足康巴什新区位于鄂尔多斯市中南部，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地。按照鄂尔多斯整体规划，康巴什新区最终要与东胜及阿镇共同发展成为百万人口的现代化中心城市，预计到2020年新区城市人口达到30万。鄂尔多斯市府将迁址新区。市府广场康巴什新区距东胜老城区较远（约25公里），现阶段仍处于发展初期阶段，商业、医疗、教育等配套设施仍不完善。目前康巴什新区的居民仅有市政府及相关单位的工作人员，且他们日常销费、购物等活动仍要前往东胜老城区。其他常住居民较少。VS长期发展利好现状人气不足康巴什综上所述鄂尔多斯是中国未来几年经济最活跃城市鄂尔多斯房地产概况2008年5月非城中村改造工程全面放开，7月，首次推出土地拍卖。商品房市场供应和需求上升，产品质素提升，房地产向市场化、规范化方向发展。投机炒作盛，致使许多房地产项目陷入停顿，楼盘烂尾，房价下降。消费者住房主要依靠福利分房导致内需不足，空置面积增加，房地产市场发展不成熟。1999－2004年2005－2008年2008年5月——萌芽期城中村改造期快速发展期暂停城区土地出让，暂停批准新开工住宅项目，全面停止机关、企事业单位自建住宅，引导居民二次置业，保障城中村改造项目商品房能顺利消化，价格开始回升。土地实现招拍挂，本土开发商卷起大兴集团、万正集团、蒙泰、伊泰等纷纷进驻地产，大幅提升鄂尔多斯房地产的整体开发水平。年度成交宗数用地面积建筑面积楼面地价20071014567026340621302008296350451214135455720094154728014017565668鄂尔多斯近3年土地招拍挂情况施工面积近年大幅增加，销售面积快速提升随着非城中村项目的放开，鄂尔多斯近年的商品房施工面积大幅增加，预计未来的供应相应增加；需求方面，销售走势过快，年成交量在180万平方米左右民间借贷进入房地产，将会对地产行业形成强烈的冲击，2010年鄂尔多斯普通住宅价格平均水平会逼近6700元一平米。外来需求占重要地位，客户快速增加购房客户：外来需求所占比例超过2成，平均购买均价为4680元一平。户型为100平米以下。近年其他需求也快速上升。平均购买价格为4000元左右，户型为80平米。本地暴发户需求极大占五成左右，平均购买价在6320元左右，户型为140平米左右，而且需要品质。投资客需求2成，主要购买写字楼，公寓，品质较高的楼盘。而且不需要物业，目的是尽快转卖。2008年鄂尔多斯房价平均涨幅在17%左右，2009年涨幅突破26.78%鄂尔多斯市板块市场分析目前鄂尔多斯房地产市场的热点区域主要集中在天骄路沿线、鄂尔多斯大街及铁西新区，共形成5大板块天骄路鄂尔多斯大街天骄南路板块鄂尔多斯大街板块天骄北路板块铁西板块中部板块天骄南路板块：板块特征：目前在建、在售项目最为集中的板块，但环境较差，配套设施不完善，居住氛围不佳。因为与康巴什的便利程度，未来发展看好。产品形式：住宅社区为主，高层、小高层较多，另有部分写字楼、酒店式公寓、商业等。目前售价：住宅4500-5500元/平米，写字楼7000-8500元/平米，酒店式公寓6500元/平米，住宅底商1.1万-2.2万元/平米。代表项目：维力西帝景峰汇、大恒·俪城、恒利国际广场……鄂尔多斯大街：板块特征：商业、商务氛围较浓，目前以综合体项目为主。产品形式：写字楼、商业、酒店式公寓产品较多，住宅以高层、小高层为主。目前售价：住宅5800-6800元/平米，写字楼7500元/平米左右，酒店式公寓6800-8200元/平米，商铺1万-3万元/平米。代表项目：创世纪、正东金地、景泰园……楼市板块分布世纪城整体房地产市场发展不成熟，营销水平有待提高整体产品力水平不足，缺乏高品质精品楼盘目前鄂尔多斯房地产营销、咨询、信息、经纪代理等房地产服务机构较少，服务体制不成熟，专业能力不足。目前鄂尔多斯的房地产项目在规划、配套、服务等产品力方面，表现，楼盘整体素质不高，高品质精品项目极为缺乏。泰恒·福满园学府领地水岸国际鄂尔多斯房地产整体市场仍处于发展阶段，行业和市场成熟度不高，未来具备较大的提升空间发展水平22鄂尔多斯市板块市场分析整个城市人民生活富裕，财富人群数量多，购买力强，他们的重复购买是支撑房地产市场快速发展的主要因素客户分类私营企业主，政府官员本市机关事业单位、私营企业主或高级政府人员、企业高管或成功商人等高端人群，中高档住宅的主力客户群。客户特征：事业有成，财富积累丰厚，置业不仅是居所的舒适享受，同时是身份与财富的象征。置业需求：别墅或花园洋房等类别墅产品以本地能源企业的职工为主，如鄂尔多斯、亿利、伊泰、华研、万正等企业员工。及其他企业里的中高管理层。客户特征：收入稳定，承受能力强。乐于追求新鲜事物，对社会潮流比较关注。年轻新富人群，通常选择城市中比较繁华的区域置业，能够承受较高的单价，通常需求面积较小。客户特征：事业处于上升期，收入水平高，投资意识较强。置业需求：两房、三房。政府对拆迁户的补偿较多，每户平均100万以上，多数家庭拆迁补偿在300万-500万之间，价格承受能力较强。城区白领（本地大企业员工）个体商户拆迁户发展情况置业需求：舒适二房、三房。客户特征：由拆迁获得大量补偿金，刚性购房需求，承受能力较高，倾向130平米以上的大面积户型。置业需求：以大三房为主。项目规模•鄂尔多斯规模项目以高层主导，规模在150-300套之间•冰河湾、君太华府等盘物业类型丰富，高端•。项目名称占地（M²）总建（M²）总户数本期规划冰河湾1700001800001200二期6栋9层，12栋11层300多套丽景湾25173433813682栋18层2栋25层星月湾8592493543202栋25层君太华府12652379572912栋18层华研香水湾6450019600011304栋32层232套太岳府————1521栋30层鄂尔多斯家园73238618653124栋19-32层君太华府二期鄂尔多斯.家园项目名称布局户型面积比例丽景湾一梯二户四房二厅二卫14045%四房二厅二卫16845%复式24510%华研。香水湾二梯二户三房二厅二