世联地产(002285)收购济南信立怡高物业顾问有限公司可行性研究报告

世联地产(002285)收购济南信立怡高物业顾问有限公司可行性研究报告(图)来源：搜狐证券2010年03月26日02:13我来说两句(0)复制链接大中小济南项目可研报告深圳世联地产顾问股份有限公司收购济南信立怡高物业顾问有限公司可行性研究报告战略策划与投资部2010-3-19I济南项目可研报告济南项目可研报告4.3强化世联在华北区域的领先地位..........................................相关公司股票走势鲁商置业7.23+0.030.42%保利地产12.23+0.000.00%世联地产30.77-0.32-1.03%..........................154.4品牌叠加，可以实现良好的品牌协同效应....................................................16第五章收购方案基本情况.....................................................................................165.1项目总投资额....................................................................................................165.2项目资金筹措....................................................................................................165.3合同主要条款....................................................................................................16第六章项目投资效益分析.....................................................................................176.1损益预测............................................................................................................176.2投资回报分析....................................................................................................196.3敏感性分析........................................................................................................19第七章项目风险及控制.........................................................................................207.1政策风险............................................................................................................207.2市场风险............................................................................................................207.3行业竞争风险....................................................................................................217.4核心人员流失风险............................................................................................217.5并购整合风险....................................................................................................22第八章结论.............................................................................................................23III济南项目可研报告前言1、行业发展现状过去十年我国房地产开发行业的规模快速增长，同时整合势头明显，百强开发商市场份额日益提高，进而推动了我国房地产服务行业的快速发展。目前国内房地产服务行业主要的综合型服务商除世联外，还有中原、易居、合富，以及近期发展较快的满堂红等；而规模较大的专业型服务商主要是经纪商，如链家、21世纪、伟业（我爱我家）等。在今后几年里，房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。2、世联规模特征从绝对数上讲，世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大。2009年世联实现营业收入7.38亿元，预计易居、合富营业收入分别为20、10亿元，差距明显扩大。在规模成长的竞争中，世联仅仅依靠内生增长难以在行业正在发生的规模之战中取胜。过去5年中，易居收入规模年复合增长率高达58%，远高于世联同期35%的年均复合增长率。因此，世联未来需要通过外延发展方式，以实现快速扩张。3、世联规模化之路自2009年在深圳证券交易所成功上市后，世联迫切需要寻求新的业绩增长点，同时世联已初步具备包括品牌、经验、客户资源以及资金等方面的能力以支持规模化发展。从规模化发展方向看，世联需要从区域覆盖、业务组合以及成长方式三个维度寻求外延式增长方式。（1）领先企业已经在代理和经纪业务进行全国扩张，以实现区域规模效应。（2）在房地产不同价值链环节中，国内外领先企业已经开始完成各种业务布局，而世联业务相对单一。（3）国内外不同的领先企业，均采取不同的外延发展方式以实现快速扩张，世联地产同样需要根据不同发展需求选择不同扩张方式。综上，收购信立怡高项目，通过区域扩张实现规模化，对世联巩固行业领导地位，最终实现覆盖全国市场的行业领先规模有着重大的战略意义。济南项目可研报告第一章项目概述1.1项目内容深圳世联地产顾问股份有限公司（以下简称“公司”、“世联”）收购济南信立怡高物业顾问有限公司（以下简称“信立怡高”）51%股权。1.2项目市场分析山东战略地位重要，宏观经济发展良好，房地产市场处于稳定发展阶段，代理市场保持高速增长态势，预计2012年山东市场容量在13亿元以上，而信立怡高在山东市场处于领先地位，项目市场可行。1.3项目必要性1、符合行业整合的一般规律。2、填补世联山东市场空白，促进业务全国布局的均衡性。3、强化世联在华北区域的领先地位4、品牌叠加，可以实现良好的品牌协同效应。1.4项目总投资额根据第三方会计师事务所财务尽职调查、山东房地产代理行业市场前景和信立怡高市场份额、以及信立怡高在手合同的全面盘点，双方经过多次谈判，拟定：在2010~2012年，世联以超募资金4,000万元收购信立怡高51%的股权，股权转让价款分四期支付，其中首期支付2,000万元，剩余部分将在未来三年分别支付800、600和600万元。1.5项目资金筹措项目资金将由世联以超募资金完成。1.6项目投资效益经测算，项目的投资回报期为3.06年，五年测算期内投入能够完全收回；净现值为2,410万元，内含报酬率为38%，项目经济效益可行。1.7结论从项目市场分析、必要性分析和投资效益来看，项目是世联发展的必然之选。济南项目可研报告第二章项目市场分析2.1山东战略地位山东是中国东部沿海的一个重要省份，位于黄河下游，山东半岛与辽东半岛相对，环抱着渤海湾。特殊的地理位置，使山东成为沿黄河经济带与环渤海经济区的交汇点、华北地区和华东地区的结合部，在全国经济格局中占有重要地位。山东现辖17个地级市，县级行政单位140个，人口共9417万，仅次于河南省。省会设于济南，省内主要特大城市有济南、青岛、烟台、淄博等。山东是我国工业大省之一。电冰箱、工程机械、重型车等47种工业产品产量居全国第一，机械设备、电器电子、钢材、集装箱等是山东主要出口产品。山东是重要的能源基地。全省原油产量约占全国总产量的三分之一，山东境内含煤地层面积5万多平方公里，，山东电力资源充足，是全国六大电网中唯一的省独立电网。山东矿产资源丰富。山东省已发现矿产140种，已探明储量的75种，有57种储量居全国前十位。其中黄金产量占全国的四分之一以上，全国黄金产量排名前7位的矿山均在山东。山东也是我国重要的农业产区。粮食、棉花、油料、水果、蔬菜、肉类、水产品的产量一直居全国前列。山东交通运输业发展迅速，全省交通已形成公路、铁路、空中、海上相互衔接的网络。山东公路通车里程目前超过4700公里，省内多数城市之间可在半日互达。山东铁路网络完备，京沪铁路、京九铁路纵贯南北，胶济铁路横跨东西，全省铁路通车里程达2700多公里。山东已建包括济南、青岛、烟台在内的机场九个，开通国际、国内航线200多条。山东沿海现有港口26处，年吞吐能力达1.39亿吨，同100多个国家的300多个港口通航。2.2山东宏观经济发展水平山东宏观经济发展势头良好，2009年实现了“V”型发展轨迹，主要经济指标持续回暖上行，回升势头稳步增强，回升速度超出预期，全省GDP达到33,805亿元，同比增长11.9%。其中第一产业实现增加值3226.6亿元，增长4.2%；第二产业实现增加值19035.0亿元，增长13.7%；第三产业实现增加值11543.7亿济南项目可研报告元，增长10.7%。预计2012年全省GDP达到40,000亿元以上，发展潜力巨大。数据来源：2005-2009年数据来源于wind资讯，2010-2012为预测数。2.3山东房地产发展水平山东近年房地产市场呈现稳定发展状态，固定资产投资持续增长，商品房、住宅施工、竣工面积逐年递增，供需表现出供不应求，2009年全省商品房销售面积达到6,932万平米，同比增长25.9%；销售金额达到2,436亿元，同比增长49%。数据来源：2005-2009年数据来源于wind资讯，2010-2012为预测数。山东本土开发商实力强劲，主要以本地国企的地产公司（如重汽房地产、鲁商置业、海尔地产、海信地产、利群集团等）和中小型民营开发企业（银丰投资、天业地产、金猴地产等）为主。外地开发商除青岛已大规模进入和济南正陆续进入外，其余地区均少有涉及。2.4山东房地产代理行业发展水平及竞争情况分析山东房地产代理行业正逐渐走向成熟，代理需求不断增长，其中济南、青岛目前营销代理比例接近50%，其它城市约在20-30%之间。代理费率高于珠三角区域，其中济南稳定在1%~1.5%之间，青岛略低，普遍在0.8%~1.5%之间，其它城市一般在1.2%~1.5%之间。预计2012年山东代理市场容量在13亿元以上。济南项目可研报告从竞争对手看，济南已基本形成信立怡高、易居中国和思源经纪三足鼎立的竞争格局，其中信立怡高2009年销售额超过40亿元，营业收入超过4000万元，处于行业领先地位，易居中国和思源经纪2009年销售额分别为18亿元和12亿元，营业收入分别为2000万元和1200万元左右，紧随其后。青岛各代理商市场份额较为分散，鹏翔智地2009年销售额约20亿元，营业收入约1800万元，暂时处于领先地位，而易居中国、思源经纪、