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谨呈——广厦集团北焦村项目前期定位策划提案中原地产（河北）2010-6-14规划建议思维导图城市概述宏观经济土地市场宏观环境概述住宅市场分析纯商业市场分析写字楼市场分析公寓市场分析酒店市场分析石家庄房地产市场分析旧改城改专题可比性项目分析地块条件分析SWOT分析整体定位地块分析项目整体建议公寓产品建议酒店产品建议写字楼产品建议住宅产品建议枢纽配套区建议集中商业相关建议产品建议宏观环境概述Part1城市概述Part1C.15/166城市概述城市整体概况石家庄地处河北省中南部，距首都北京仅283公里。东与衡水接壤，南与邢台毗连，西与山西为邻，北与保定为界。石家庄素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，占有环京津、环渤海的优越地理位臵和丰富的自然资源、人文资源优势，是全国重要的交通枢纽和商品物资集散地。石家庄下辖23个县(市)、区，石家庄市总面积15,848平方里，常住人口966万人，其中市区面积455.8平方千米，市区人口293万人。石家庄6/166北京天津石家庄“河北省省会京津冀第三极文化生态宜居城市”城市概述城市发展定位7/166“一城三区三组团”老城区——金融商贸、文化娱乐、商务办公、信息流通、商业服务等第三产业和生态环境建设。滨河新区——行政办公、会展旅游、文化体育、总部经济等高端服务职能。东部新区——高新技术产业、生物医药及研发中心。城市概述城市空间布局8/166新华区位于石家庄市西北部，东临京广铁路，南到商业中心区中山路,西北面与鹿泉市和正定接壤。全区总面积92.11平方公里,总人口48.8万人，全区辖11个街道、2个镇、2个乡。区域概述区域整体概况9/166“三大片区”发展框架大都市风格的主城区：二环内，抓住主城改造的良好机遇，形成环境整洁优美、商业氛围浓厚、具有大都市风格的主城区。北部新区：杜北乡、赵陵铺镇辖区，形成教育文化、休闲居住为特色的北部新区。西部新区：大郭镇、西三庄乡辖区，形成绿色生态休闲为特色的西部新区。北部新区西部新区大都市风格主城区区域概述区域发展规划10/166水上公园1.贯通“三纵三横两环”路网体系。2.形成“三河一园”辖区水系。南水北调、太平河二期工程建设，完善民心河两侧和水上公园周边绿化。3.打造“五大亮点”城区景观。展示区域形象的商业文化亮点（以新华集贸中心市场为平台，通过建设华强广场、苏宁广场、民族路商业街、蚨纶大厦等项目）、精品建筑亮点、绿化亮化亮点和主街主路亮点、主要出入市口亮点。区域概述区域市政建设11/166宏观经济Part1C.212/166石家庄市03-08年人均生产总值及增长率15131178081997821980245342867413.315.110.99.110.414.4050001000015000200002500030000350002003200420052006200720080246810121416人均GDP(元)增长率（%）石家庄市03-09年生产总值及增长率1377163318522064234327703110050010001500200025003000350020032004200520062007200820090246810121416GDP(亿元)国内增长率(%)石市增长率（%）石家庄市03-09年三大产业增长率5.26.35.54.22.3415.517.617.714.916.110.811.712.411.514.21312.9110100200320042005200620072008第一产业（%）第二产业（%）第三产业（%）石家庄经济发展迅速，市内生产总值稳步增加，经济增长率持续在高位运行。石市固定资产投资额与房地产开发总额皆增长迅速，投资前景良好。石市固定资产投资额及房地产开发投资额29541657779499812641740243633.462.187.7122131.5197.1280.4370.705001000150020002500300020022003200420052006200720082009-200-150-100-50050100150200全社会固定资产投资（亿元)房地产开发投资额（亿元）全社会固定资产投资%房地产开发投资额%宏观经济13/166石家庄市03-09年消费品零售总额及增长率606697821100511755334561116.813.71517.522.417020040060080010001200140020032004200520062007200820090510152025消费品零售总额（亿元）增长率（%）石家庄市03-09年人均可支配收入及增长率7741862210040114951312515061169306.911.416.414.512.412.81105000100001500020000200320042005200620072008200905101520人均可支配收入（元）增长率（%）石家庄市03-09年职工平均工资及增长率195732171523153254681756515212122425.910.59.39.87.48.99.60500010000150002000025000300002003200420052006200720082009024681012职工年平均工资（元）增长率（%）石家庄市03-08年居民储蓄存款余额及增长率10441189135515331659218013.513.913.914.69.128.60500100015002000250020032004200520062007200805101520253035居民储蓄存款余额（亿元）增长率（%）石家庄市经济发展迅速，居民收入水平不断提高，消费水平持续攀升，居民储蓄存款不断增长，可支配收入持续增长。宏观经济14/166土地市场Part1C.315/1662003—2010年石家庄“地王”一览表地号地块位臵竞得者竞拍价地块现用名物业（建筑）类型[2003]009裕华区：一二环之间河北顺驰房地产开发有限公司220万/亩路劲蓝郡别墅+洋房+多层[2006]006桥东区：一二环之间河北荣盛房地产开发有限公司322.8万/亩阿尔卡迪亚高档住宅（高层）[2007]009新华区：一二环之间河北天山房地产开发有限公司518万/亩天山新公爵花园洋房+高层[2009]025桥西区：一二环之间恒大地产集团552.8万/亩恒大城精装豪宅（高层）[2010]006桥东区：一二环之间河北金正房地产开发有限公司735万/亩金正项目——1、自1998年石家庄实行土地招牌挂制度以来，从1998—2007年石家庄土地供应量相对稳定。（1998—2007年每年土地收储量与土地供应量（招牌挂）基本持平，在1000-2000亩左右）2、自2008年石家庄实行“三年大变样”以来，每年的土地收储量大幅攀升。2008—2010年石家庄土地收储及供应量年代土地收储量供应量（招牌挂）2008年4668亩3087亩（共27块）2009年2万亩1542亩（共23块）2010年2.5万亩（计划）目前已出让1213亩（共11块）3、从2003年开始，石家庄土地“招牌挂”出让价格连年上涨。附表：附表：土地市场16/1661.2007年之前，由于石家庄市区面积较小，而占据市区大部的老城区拆迁难度大，二环外市政配套不完善、开发条件不成熟，导致出现了市区内土地整体供应量较小、供应区域相对集中等现象。2.从2008年开始，石家庄实施“三年大变样”战略，以抓好市区内污染企业搬迁、城中村改造为重点，大力加快土地收储步伐，土地收储量大幅度增长。3.由于各企业搬迁、各城中村改造的进度不同，收储的土地量不可能政府也不允许在短期内集中上市，又遇08年楼市“寒冬”。同时还包括石家庄土地市场的不规范，较多楼盘“先开发后补招标”等多方面的原因致使08、09年土地供应量（招牌挂）在表象层面（官方数据）较07年增长幅度不大。4.由于石家庄每年“招牌挂”的土地中住宅地块所占比例较小，而开发条件较为成熟的住宅地块更为稀少，同时在当前一线开发商布局“二三线城市”的战略背景下，省内外开发商在“黄金地块”的“火拼”导致了石家庄地价的连年上涨。土地市场17/1661.未来几年，石家庄的土地供应量相对充裕，年度平均供应量相对平衡。2.未来几年，石家庄土地价格将稳步上升，而年度“黄金地块”的竞拍将成为地价上升的引擎。土地市场的价格走势将继续影响住宅市场价格上扬。3.未来几年，一线城市开发商将更多地参与石家庄土地市场的竞拍，二环外的土地的供应将逐渐成为主流，滹沱新区、西部山前区将成为土地供应热点区域。土地市场石家庄房地产市场分析Part2住宅市场分析Part2C.120/1661.2008年之前，石家庄的年商品房供应量（预售面积）相对平衡，基本在220万—250万㎡之间。2.2008年之前，受市场价格走势影响，石家庄的年商品房去化量(登记销售面积）相差较大：3.2008年“三年大变样”以来，石家庄每年的商品房供应量激增至300万㎡以上，而作为“三年大变样”最后一年，预计商品房供应量在600万㎡左右。4.受2008年楼市“寒冬”影响，2008年石家庄商品房去化量较少，而在2009年楼市去化量呈”报复性”增长，登记销售面积创历史新高。【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局2005-2010年石家庄市商品房供需情况整体走势2352442922606003232203562131642500100200300400500600700200520062007200820092010商品住房批准预售面积商品住房登记销售面积石家庄住宅市场2005年——2010年商品房市场供需情况数据统计21/1662006年批准预售商品住房90平米以下21%90-140平米64%140平米以上15%90平米以下90-140平米140平米以上2007年批准预售商品住房90平米以下38%90-140平米40%140平米以上22%90平米以下90-140平米140平米以上2008年批准预售商品住房140平米以上3%90平米以下50%90-140平米47%90平米以下90-140平米140平米以上2009年批准预售商品住房140平米以上29%90平米以下26%90-140平米45%90平米以下90-140平米140平米以上最近四年批准预售（供应量）的住宅产品户型主要集中在90-140平米区间，；140平米以上的大户型供给量在09年有明显增加；【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局90/70政策影响供应骤减显现石家庄住宅市场2006年——2009年商品房供给面积分类22/1662006年登记销售商品住房90平米以下15%90-140平米71%140平米以上14%90平米以下90-140平米140平米以上2008年登记销售商品住房90-140平米40%140平米以上20%90平米以下40%90平米以下90-140平米140平米以上2007年登记销售商品住房90平米以下25%90-140平米50%140平米以上25%90平米以下90-140平米140平米以上2009年登记销售商品住房90-140平米57%140平米以上21%90平米以下22%90平米以下90-140平米140平米以上登记销售（需求量）的主力面积区间与市场供应基本一致，90—140平米涵盖主力户型两室和三室，是大众需求户型；而90平米以下的小户型和140平米以上大户型需求比例基本稳定，受政策影响不大；【数据来源】：石家庄住房保障和房产管理局市场需求仍比较固定供应拉升需求石家庄住宅市场2006年——2009年登记销售（实际需求）分类23/1661.2006、2007两年石家庄房价开始飞涨，两年内房价涨幅均在20%以上。2.作为省会城市，石家庄的商品房销售均价长期落后于其他大中城市。3.由于石家庄投资投机需求有限，房产泡沫表现不明显，在08年房价没有大幅下跌，仅表现为涨幅有所回落。4.从09年下半年到2010年初，石家庄房价开始“报复式”增