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锐焱咨询机构杭州印象江南项目整体定位与发展战略报告锐焱咨询机构本项目是独特的创新型商业地产，业态属于第四代专业市场集群，但又必须采用百货商场模式运营管理方能确保项目的成功和稳定持续的盈利。在项目开发过程中，人才战略、资源整合、品牌运作、资本运作、政企合作等一系列战略规划与计划必须专业化、系统化的精耕细作与执行到位！此次方案主要针对项目开发启动前期的整体定位、发展战略及初步的投资财务分析，待发展思路达成共识，接下来的一系列工作，我们将提供严谨周详的工作计划与执行内容。前言锐焱咨询机构项目分析与定位思考开发模式与财务分析Part.4Part.3Part.2Part.1区域市场细分研究本次报告结构项目定位锐焱咨询机构2区域市场细分研究Part.1之江与转塘区域市场研究1杭州市场细分研究（见杭州城市调查研究报告）锐焱咨询机构2区域介绍※之江板块规划※转塘板块规划※区域交通体系※区域生活配套※区域商业分析※区域写字楼分析※区域酒店式公寓分析※区域酒店业分析※市场细分小结锐焱咨询机构之江转塘板块整体定位区域采取“一地两区”，即：生态一流、风景优美、经济繁荣、社会稳定，生活富裕旅游休闲度假之地，生态示范区、城乡一体化示范区。之江商务旅游度假区转塘综合服务区沿江生态保护区钱塘江龙坞旅游服务区浮山科研技术产业区生态绿地公园之江转塘板块分为五个小板块依次为：龙坞旅游服务区转塘综合服务区之江商务旅游度假区浮山科研技术产业区沿江生态保护区（本项目地块位于转塘综合服务区板块）之江新城区域地图区域概况锐焱咨询机构之江用地规划之江板块功能结构：“一心五轴六片”一心：即位于度假区中西侧的中心绿地。五轴：即之江路发展轴、之浦路发展轴、绕城公路绿化景观轴、320国道生态发展轴、沿钱塘江生态绿化景观轴。六片：综合度假片区、北部居住片区、商贸旅游片区、南部居住片区、沿江旅游度假片区、生态保护区。用地规划原则：采用组团结构模式规划，突出旅游度假、文化娱乐、会议会展、休闲观光等主导产业。在实现西湖风景区旅游功能延伸的同时，适度引入居住功能。之江板块规划结构“一心五轴六片”中心绿地之江结构规划结构之江板块规划锐焱咨询机构2007年，《杭州城市西部地区(上泗区块)保护与发展规划》优化工作完成，其中之江地区的开发建设面积达到41平方公里，同时提出了推进之江工程，打造“品质之江”，把之江度假区建设成“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”一地三区的目标。之江度假区的“发现之旅”将是一个综合发掘和整合旅游资源的过程。除发展特色旅游景点、休闲娱乐设施、生态农业旅游和现代会展旅游等业态外，钱塘江、龙井茶、大清谷等特色旅游资源将得到整合，并逐步完善配套旅游服务和集散功能，在之江度假区形成一条多元化的大旅游产业链，以规模效应赢得世界旅游休闲目的地的国际竞争力。“发现之旅”世界级休闲地之江板块的发展目标是“世界级旅游休闲胜地、生态建设示范区、创新创意产业集聚区、旅游综合服务区”之江板块规划锐焱咨询机构本案之江度假区产业规划单元11之江区域整体产业是以旅游休闲产业为支柱、以艺术创意产业和总部经济产业为补充的多功能发展格局旅游休闲产业——以东部区域为核心，衍生到整个区块旅游休闲产业是支柱：依托区域丰富的旅游景点，大力发展自然景点游、主题景点游、乡村及农业观光旅游、工业旅游、大学旅游、以及相关旅游生活配套产业创意文化产业——转塘单元创业文化产业是补充：依托中国美院等高校，发展以艺术创意为主题的转塘单元休闲旅游度假区艺术创意主题转塘单元总部经济主题浮山单元休闲商务和总部经济产业——浮山单元商务和总部经济产业是升华：总部经济和休闲商务随着板块成熟发展起来，将会加快区域成熟的进程。之江板块规划锐焱咨询机构在杭州市提出的“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的城市发展战略中，转塘地块不仅是“旅游西进”的核心打造区域，更是“沿江发展”的重点区域。转塘镇以“生态转塘、艺术转塘、人居转塘”为规划理念，定位为一个杭州新兴RBD中心——游憩商务区、旅游集散中心。打造国内一流的生态型的旅游休闲小镇转塘未来将打造成城市西部地区的中心城镇和旅游服务基地，形成城市经济和生态人居的交叉，和一种国际化视野与本土理念的交叉，成为西湖区建设“一地两区”的示范地，杭州“旅游、居住、求学、创业”天堂的缩影。生态转塘、艺术转塘、人居转塘转塘板块规划锐焱咨询机构转塘板块功能结构：“一心、三轴、七区”一心：以望江山、象山为中心，环状布局城镇功能区块。三轴：象山浦水系和望江山、象山山体绿化由东北向西南贯穿整个镇区，形成一条开敞空间轴；由杭富路及沿路两侧绿带和镇中路（现320国道）及其两侧绿带构成“十”字形相交的两条景观与交通轴。七区：根据科技园居住分布，形成多个服务于居住片区的配套服务中心。北部的生活和旅游配套区块，中部的文化休闲和商业区块，南部的居住和社区服务区块，东部的农居集中安置区块，西北部的高级住宅区块，中村生活区块及中村北区块等七个功能区块。转塘用地规划转塘结构规划转塘板块规划锐焱咨询机构转塘之江区块内部道路分析区块道路围绕对外交通道路布置，并结合规划布局，路网突破了以往的方格网状，呈弧线形。道路分为对外交通、城市快速路、主干道、次干道、支路五级。对外交通：绕城公路、杭新景高速公路；城市快速路：云河路之江通道；主干道：之浦路、梧桐路、之江路、江涵路、枫华西路、枫华东路、小江路、科海路；次干道：军师路、枫华东路、四号浦路、涛雪路、碧波路、丽景路、留泗路、袁浦路、之景路、梧桐路、小江路；支路：为了连接主次干路，完善和发挥道路的网络效应，本区规划宽度在12-24米的支路，用以集散客流和服务。以运河路，之浦路、之江路为主的城市主干道组成了板块内的道路交通网转塘板块规划锐焱咨询机构道路交通四通八达，快速便捷；未来将建成规划轻轨和之江大桥进一步便利了之江板块的交通区块对外交通：之江路--往东沿钱塘江，经六和塔可至杭州市区；320国道—往富阳方向；徽杭高速—往西可达安徽黄山方向杭千高速—往千岛湖方向；杭宁高速—绕城高速转杭宁高速去往南京沪杭高速—往上海方向轻轨线（规划中）--往东经之江大桥跨江至萧山，往西至富阳并与杭州市经轨线连接，停靠站在中心十字西侧；水上航线--钱塘江边开辟度假区专用码头区域交通锐焱咨询机构之江转塘公交线路规划中由对内层次和对外层次构成，结合由轨道交通四号线、杭千轨道与BRT5快速公交共同构成的主骨架线路，共同在之江新城形成“两轨、一快、四中心”公交线网主骨架。BRT5杭千轨道至富阳轨道地铁四号线转塘中心枢纽城市公共交通体系——轨道区域交通规划中地铁建设二期（2010—2016年）四号线（九溪——彭埠），在之江设始发站九溪站(远期规划将设在转塘公交枢纽站），走之江路地下通道，连接钱江新城。规划中将建通往富阳轻轨，经停靠转塘。锐焱咨询机构医疗配套：现有西湖区第二人民医院，规划三甲医院—浙一之江医院（计划2012年动工）。教育配套：中国美术学院象山中心校区、浙江大学之江校区、浙江工业大学之江学院、杭州宋城华美学校、杭州仁和外国语学校、杭州第七中学、转塘中心小学、象山小学、定山小学等。商业配套：银行（农业银行、建设银行、杭州联合银行、杭州商业银行等各类银行）；商场（世纪联华、沃尔玛、华润超市、占地590余亩大型SHOPPINGMALL）；餐饮，江口大厦；华庭云栖度假酒店（五星级）、玫瑰园度假酒店（五星级）、阳明谷希尔度假酒店（四星级）、喜来登度假村、之江新城规划五星酒店群等；西湖国际会议中心、冰雪世界、极地海洋公园、沿江商住综合体、凤凰创意园区。旅游景点：前倚钱塘江、背靠梅家坞茶乡、东傍五云山，云栖竹径、九溪烟树、六和塔、灵隐寺，以及4A级国家景区宋城、金都极地海洋世界等。区域配套锐焱咨询机构G320云河路本案凤凰创意国际凤凰大厦昊元之江时代中心云溪印象美原中心龙心田城象山国际广场商业布局区域商业项目多为综合体项目，其中又以象山国际和昊元时代中心为代表随着我国货币政策由“适度宽松”逐步转向“稳健”。国家对于房地产的限制、调控将成为常态。偏于收紧的住宅市场加剧了住宅投资市场的风险，促使部分资金转投投资收益稳定、受政策限制较小的商业地产，因此，相对于住宅市场的商业地产这一价值洼地，必将迎来新一轮的价值重估。区域商业分析锐焱咨询机构现状现状商业中心规划商业中心区域目前没有大型商业，以社区配套商业以及旅游景区的零散商业为主，未来项目附近将规划大型的商业中心规划商业导向目前地块周边1.5公里内没有大型商业，代表性商业是转塘大转盘区，世纪联华卖场以及一些商业配套，即将建设的昊元时代广场将成为区域内的大型商业中心。区域商业分析锐焱咨询机构凤凰.创意国际位于杭州之江国家旅游度假区转塘街道创意路1号，周边群山环绕，风景秀丽，距中国美院象山校区约1.5km，距西湖风景区约5km，项目占地面积为332亩，规划总建筑面积约150000㎡，已建成建筑面积约28000㎡，其中核心启动区为原双流水泥厂，是杭州市政府重点支持发展的十大创意产业园之一，是杭州目前园区中产业配套环境最好、环境品味最佳、物业品质最独特、建筑形态最丰富的国际性创意产业园区。凤凰.创意国际规划15万方，是区域内创意办公主要竞争物业区域商业分析锐焱咨询机构楼盘类型：商业公寓酒店所属片区：转塘项目位置：西湖转塘街道美院南路(中国美术学院南大门）价格说明：公寓均价12000元/平米，商铺均价25000元/平米象山国际广场总建筑面积15万平米，项目采用国际先进的豪布斯卡商业模式，规划有像素公寓、华润万家华东区旗舰店超市，象山艺文中心、象品魅力商街及艺术酒店等多种业态，建成之后将成为之江新城功能最强，设备最好，配套最全的一站式商业中心。象山国际广场动态：象山国际广场目前在售一期1号楼11-13层SOHO公寓，户型面积在30-45㎡，均价12000元/方，整层出售，该批房源于2012年底交付。二期规划2幢多层商铺，2幢写字楼，预计5、6月份动工，下半年预售，产权可分割到户。物业地址：杭州之江之江转塘街道美院南路南侧区域商业分析锐焱咨询机构楼盘位置：云溪印象位于邻中国美院象山校区，北依象山，西靠望江山主力户型：37-70平米物业类型：公寓，写字楼，商铺之江创意园业就坐落于项目正对面。云溪印象是以创意产业为核心，集商务办公、购物休闲、文化娱乐为一体的多功能、高效率建筑聚落。总建筑面积约3.1万平方米，里面聚合了创意写字楼、精贵小户、艺术LOFT、休闲商铺，未来这里将吸引设计事务所、文化传播公司、书店、酒吧、饭店、时尚专卖、图文公司等文化创意产业，锻造杭城首个艺术综合体街区。云溪印象区域商业分析锐焱咨询机构总占地面积10008平方米，建筑面积25432平方米，主楼十层，建筑高度39.6米，其中1-4层为商业、休闲及影视娱乐，5-10层为办公、商务楼，地下两层为停车场，项目总投资8000万元。现已引进了杭州银行之江度假区支行、杭州美铭酒店、中国人寿保险股份有限公司杭州市分公司、杭州转塘时代电影大世界有限公司、杭州圣的冷暖设备有限公司等入驻企业14家，还引进了无资源招商企业27家，累计注册资金1.4亿元，有望打造成之江新城第二幢千万税收楼宇。龙心田城区域商业分析锐焱咨询机构地址:项目位于之江旅游度假区转塘美院南路和象山路交叉口东南侧开发商:转塘万邦旅游开发有限公司建筑类型:高层物业类别:酒店式公寓,商住,建筑综合体开盘时间:2012年2月入住时间:2013年5月31日项目属于商业性质，总建筑面积为38000方，以一栋精品酒店和2栋高层商住楼围合中心园林组成，整体规划有艺术主题星级酒店、酒店式平层公馆、创意空间，结合概念店、画廊、艺术品展拍等商业，共同组成具有鲜明艺术特色的商住综合体。美原中心区域商业分析锐焱咨询机构作为之江转塘板块目前规划中最大的商业综合体，昊元之江时代中心拥有Phoenix商业中心、昊轩、元府、之江时代商务楼等四大物业类别，其中Phoenix商业中心功能涵盖：风情餐饮、大型购物超市、时尚影城、国际名品店、游戏电玩、电器卖场、