世联-2008年不确定性市场趋势下的营销策略-35PPT-【精】

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。策略资源中心·数据研发部代理事业部·专题研究2020/3/2108年不确定性市场趋势下的营销策略本报告是严格保密的。Author：wanghaibin2对08年房地产市场的走势研判，已经不能将视角简单地放在房地产行业本身，自07年以来，房地产市场就已经与全球经济、美国次级债、中国经济过热、通货膨胀等问题纠缠在一起，房地产市场的发展不再仅仅是房地产本身的问题，房地产市场的发展要看中国过热的经济和通货膨胀是否得到抑制……前言。。。本报告是严格保密的。Author：wanghaibin3当前中国经济的主要特征经济过热GDP：中国经济已经连续5年保持10%以上的增长速度，2007年GDP增长达11.4%，远高于全球4.9%的经济增长速度和美国2.9%的经济增长速度。三过：贸易顺差过大、信贷投放过多、投资增长过快。通货膨胀资产价格：07年上半年以商品房和股票为代表的资产价格飙升，一线城市新增商品房价格平均上涨37.1%；股市综合价格指数一度突破6400点。消费品价格：07年下半年以食品为代表的消费品价格迅速上涨，08年1月CPI同比上涨7.1%，食品总体价格上涨18.2%，其中肉禽及其制品上涨41.2%。当前中国经济过热的主要表现：GDP持续双位数增长与“三过”经济过热贸易顺差过大信贷投放过多投资增长过快当前经济运行中的主要矛盾和问题中国全国人大财经委员会2007年7月16日至17日举行第91次全体会议当前经济运行中的主要矛盾和问题是：经济增长由偏快转为过热的趋势更为明显；贸易顺差过大、信贷投放过多……中国与美国GDP增长率走势8.4%8.3%9.1%10.0%10.1%10.4%11.1%11.4%5.9%3.2%3.4%4.7%6.9%6.3%6.3%2.2%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%00年01年02年03年04年05年06年07年中国美国中国历年GDP走势11.411.110.410.1109.18.38.405000010000015000020000025000030000000年01年02年03年04年05年06年07年024681012GDP（亿元）GDP增长率（%）贸易顺差过大：2007年中国外贸进出口总值首次超过2万亿美元，全年累计贸易顺差达2622亿美元贸易顺差主要集中在加工贸易领域，加工贸易顺差综合了一般贸易和其他贸易方式的顺差或逆差额，决定贸易顺差总额的变化。贸易顺差集中在外资企业。贸易顺差来源地较为集中，主要在欧美地区。经济过热中国对外贸易额走势-6.5%34.9%-18.4%31.9%211.1%74.1%-17.5%47.7%05000010000015000020000025000030000000年01年02年03年04年05年06年07年-50%0%50%100%150%200%250%贸易顺差（百万美元）环比增长2007年中国年度外贸进出口总值首次超过2万亿美元，达21738亿美元，比上年(下同)增长23.5%，净增加4134亿美元。出口12180亿美元，增长25.7%，比上年回落1.5个百分点；进口9558亿美元，增长20.8%，比上年加快0.9个百分点。全年累计贸易顺差为2622亿美元。自2002年正式加入世界贸易组织以来，中国对外贸易增长速度连续6年保持在20%以上，进出口规模翻了两番。资料来源：中国海关总署中国贸易顺差的特点信贷投放过多：2007年末，信贷投放27.8万亿元，同比增长16.4%，比年初增加3.9万亿元经济过热2008年1月份贷款猛增8036亿元，是历年以来当月新增贷款的最高水平，比次高的2007年1月份的水平还要高2373亿元。新增贷款走势数据来源：中国经济统计数据库，中国人民银行，招商证券研发中心04年以来中国信贷投放增速2007年居民户贷款增加1.2万亿元，余额同比增长30.4%，增速比上年高9.3个百分点，同比多增5466亿元。居民户贷款中，消费性贷款比年初增加8686亿元，其中80%以上是住房消费贷款，经营性贷款比年初增加3111亿元。2007年居民信贷2008年1月信贷投资增长过快：2007年全社会固定资产投资完成137239亿元，同比增长24.8%国家统计局最新统计显示，中国固定资产投资快速增长，2007年全社会固定资产投资137239亿元，比上年增长24.8%，加快0.9个百分点。经济过热中国历年全社会固定资产投资走势10.3%13.1%16.9%24.8%23.9%26.0%26.8%27.7%02000040000600008000010000012000014000016000000年01年02年03年04年05年06年07年0%5%10%15%20%25%30%全社会固定资产投资总额(亿元)环比增长投向投资额（亿元）同比增长第一产业146631.1%第二产业5102629.0%第三产业6492823.2%城镇固定资产投资结构国家统计局最新统计显示，中国房地产投资快速增长，2007年全社会房地产投资25280亿元，占全部固定资产投资总额的18.4%，比上年增长30.2%。中国房地产开发投资走势21.5%27.3%22.8%29.6%23.2%19.8%30.2%30.3%05000100001500020000250003000000年01年02年03年04年05年06年07年0%5%10%15%20%25%30%35%房地产市场开发投资额（亿元）环比增长数据来源：国家统计局数据来源：中国人民银行，国家发展与改革委员会，世联数据库中国商品房价格增长走势0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%01年02年03年04年05年06年07年全国一线城市二线城市一线城市：涨37.1%二线城市：涨24.7%全国平均：涨7.6%2007年，全国商品房价格快速上涨，一线城市平均上涨幅度达37.1%，二线城市平均上涨幅度达到24.7%。2007年，沪深两市股票价格综合指数快速上涨，沪市曾一度突破6400点，深市也超19000点。通货膨胀资产价格：07年一线城市新增商品房价格平均上涨37.1%，二线城市平均上涨24.7%，股市一度突破6400点70个大中城市房屋价格指数走势10210310410510610710810911011105.0805.1106.0206.0506.0806.1107.0207.0507.0807.11上证股市A股综合指数走势0100020003000400050006000700005.0105.0405.0705.1006.0106.0406.0706.1007.0107.0407.0707.1007年1月沪市综合价格指数突破6400点CPI与PPI：08年1月份CPI同比增长达7.1%，PPI增长达6.1%，持续走高07年较长的时期内，CPI涨幅高企，PPI保持低位，10月份受成品油涨价影响，PPI开始反弹。食品和居住类价格上涨是CPI反弹的主要原因。PPI涨幅最大的行业是食品和上游原材料行业。通货膨胀中国CPI与PPI月度走势10010110210310410510610710806.106.406.706.1007.107.407.707.1008.1CPIPPI时间食品烟酒衣着家庭设备医疗保健交通通讯娱教文用品居住07.11.650.070.050.120.12-0.03-0.330.5207.21.980.080.020.140.13-0.04-0.120.507.32.540.08-0.020.140.130.01-0.160.5407.42.340.07-0.020.140.14-0.02-0.170.5707.52.740.07-0.010.140.15-0.05-0.170.5407.63.730.07-0.030.110.18-0.1-0.170.607.75.080.08-0.050.110.21-0.12-0.170.607.86.010.07-0.080.110.22-0.12-0.160.5807.95.580.07-0.090.110.24-0.13-0.060.5707.105.810.07-0.120.110.27-0.16-0.070.6507.116.010.08-0.130.120.29-0.13-0.070.82CPI各大类对CPI的贡献PPI涨幅最大的行业流动性过剩是导致这一轮经济过热和CPI持续上涨的主要原因成因分析连续多年的外汇储备和居民储蓄余额的增长是导致银行流动性过剩的主要原因流动性过剩导致银行的“放贷冲动”，资产价格的持续上涨更是吸引国际热钱的的大规模投机，进一步促进了资产价格的上涨。流动性过剩也是导致固定资产投资旺盛的重要原因，而固定资产投资和对外贸易顺差的持续增长使中国的GDP连续5年保持两位数的增长。成因分析中国历年居民储蓄存款余额单位：亿元4000060000800001000001200001400001600001800002000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年07年居民储蓄存款余额达到17.25万亿元，较2000年增长168%中国货币供应量（M2）和外汇储备走势010000020000030000040000050000005.0105.0505.0906.0106.0506.0907.0107.0507.09020004000600080001000012000140001600018000货币和准货币（M2）外汇储备货币发行量始终与外汇储备量同步增长中国主要宏观指标增长率走势-20%30%80%130%180%230%00年01年02年03年04年05年06年07年GDP增长率贸易顺差增长率固定资产投资增长率贸易顺差增长率和固定资产投资增长率高于GDP增长率经济过热和通货膨胀如得不到有效的控制，必将出现经济衰退、失业率增加、社会动荡……发达国家和发展中国家的经验显示，过热的经济如果不得到有效的控制，通货膨胀不得到有效的抑制，经济将出现衰退，失业率增加，社会动荡不安……后果分析经济过热通货膨胀经济滑坡资产价格下跌企业减产、倒闭金融危机个人消费疲软失业率增加……十七大提出：全面奔小康扩大就业规模全国人民分享改革成果保障居民财产性收入可能导致无法实现案例研究：日本----日本泡沫经济破灭后造成企业倒闭、市场低迷、失业率持续攀升，使日本进入“失落的十年”1991年夏，日本泡沫经济崩溃，出现一系列后遗症，如巨额不良资产、投资信心崩溃、市场低迷、企业倒闭、失业率持续攀升等。后果分析泡沫经济（1991-2001）以来的日本主要经济指标变化-4%-2%0%2%4%6%8%198719891991199319951997199920012003GDP实际增长率消费支出（%）失业率阶段时间特点第一阶段：泡沫经济崩溃期1991-1994经济滑坡：92-94年经济基本处于零增长状态股票、土地价格下跌：许多企业蒙受巨大损失企业减产：泡沫经济时期的过热设备投资造成了生产过剩和库存积压，迫使许多企业减产第二阶段：伴随不安的暂短景气期1995-1996金融危机：泡沫经济崩溃后遗留下来的金融机构不良贷款问题开始爆发，一些小规模金融机构因不堪重压纷纷破产，继续维持经营的大小金融机构也收缩信用、慎重放贷。企业倒闭：越来越多的企业，特别是以制造业为中心的中小企业，因短期资金不足而倒闭。失业增加：大企业为了提高竞争力，积极推行企业改革，大量裁员，失业问题开始显露。第三阶段：经济萧条深化期1997-1999经济出现负增长：1997年与1998年经济增长率分别为-0.1%和-1.9%金融危机：1997年11月日本大型银行和证券公司接连倒闭个人消费疲软：1997年4月银消费税提高（由3%提高到5%），人们削减消费，造成需求不足企业倒闭：数量进一步增加失业问题日益突出：1998年失业率破4%第四阶段：景气起