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豪宅研究报告一、世界背景下的现代豪宅：豪宅提供的生活方式：所谓豪宅笔者认为是针对极少数消费者，位置尊贵、量身设计、售价昂贵、用于纯居住的设施先进、功能齐全，高质量的满足居住者的安全感、舒适感、和私密性的住宅。豪宅无疑是提供给成功人士居住和使用的，富豪们所追求的是一种与众不同的生活方式，偏好追求并拥有稀缺的资源，这就是为什么那么多的富人会对美国比华丽山庄、香港淡水湾和半山情有独钟，并对能够在此拥有一套住宅而乐此不疲，因为这些地方有不可再生、不能复制的海景和山景等自然资源，符合他们的身份和癖好——即极少数人拥有极为珍惜的物质资源，就如同他们渴望拥有钻石、拥有大师设计的常人不敢问津的高档名牌时装以及生产数量极为有限的名车等物品一样。世界现代豪宅的区位特征：纽约有不少现代主义风格的名人豪宅，在纽约中城东部、第五大道54街向北延伸五个街区，向东到达东河(EASTRIVER)的区域内，是名人豪宅聚集的顶极地段，苏顿广场(SUTTONPLAZA)、龟湾(TURTLEBAY)在纽约几乎成为奢华的同义词，连同建筑本身也带有一些奢华与身份的身影，通常采用精致稀有的建筑材料，不仅彰显出自负的贵族气质，也成为引人注目的街道地标，就是这种名人豪宅本身无法替代的地标本质，使得住在名人区豪宅内的主人经常说出这样一句话“你不必记住我的地址，只要记住我住的豪华宅邸。”在世界名人豪宅之中，通常会看见国家首都或者一级都市的名人生活聚集区，对这些已经无法对自己的财富估算的生活家来说，他们更宁愿躲开核心商务区的尘嚣繁忙，选择紧邻商务核心的边缘，却密度较低的地带。在享有商务便利的同时，更希望紧拥悠闲的景致，感受国际生活的氛围。所以剧院、博物馆应运而生，更加造就了名人豪宅环境的文化艺术气息。美国纽约的第五大道是如此，法国巴黎卫城特区是如此，英国伦敦泰晤士河畔到日本东京表参道都是如此。大隐于市，他们选择的居所亦是企业领域的延伸。在亚洲，最昂贵的豪宅分别位于日本东京皇宫旁的千代田区，售价为：2.4万~4.8万美元/平方米；香港海景半山大楼，售价为：1.6万~1.9万美元/平方米；新加坡市中心乌节路一巷高层住宅，售价为：1.5万美元~2.2万美元/平方米；和台湾信义计划区的信义之星，售价为：1万美元/平方米以上。他们的共同特点都是位于城市的繁华核心区域，享有宁静的生活品质。二、豪宅特征概述：(豪宅与其他住宅特点比较见附表1)在中国大陆，由于房地产发展的历史较短，只有短短的十年时间，城市中的功能分区确立不久，新区和旧城相互错杂，地块的尊贵差异区别较小，所以对豪宅的理解还未形成一个固定的概念和模式，只有豪宅之名而没有豪宅之质，大多名不符实，最常见的是借“豪宅”之名作为项目炒作的卖点而已。而在海外由于房地产业发展的历史比较长，整个国家的城市化程度非常高，城市中的分区明显，不同的地段地价差异非常大，豪宅的概念已经异常清楚，开发建设模式也很固定。欧美国家的豪宅建设历史悠久，台湾在借鉴欧美成功经验的基础上，融入自己的见解和民族、地域特点，在设计、建造和营销等方面都取得了相当成功。曾有一段时间在台湾把购买豪宅作为最佳的保值增值手段之一，但在大陆，由于土地是国家公有，住宅建筑的产权只有70年期限，不能继承，所以购买豪宅的主要目的是出于自用。同样是豪宅，由于各个国家国土面积和人口不同，城市化程度不同，根据供给土地的质量，诠释出的豪宅概念和风格也各不相同。在美国，由于国土辽阔，土地供应充足，自然资源丰富，国力强大，所以美国的豪宅大多建在具有独特自然景观，风景优美的地方，占地面积很大，房间数量也很多，多达几十个甚至上百，建筑风格多为殖民地时代流传下来的经过改型设计的庄园式和城堡式，有自己的大片不同风格和造型的花园。香港由于地少人多，自然资源比较缺乏，受土地供应的制约，豪宅集中于有山景、海景的浅水湾和半山，建筑形式为高层的豪华住宅楼和外观朴素的别墅，香港豪宅的豪华多体现在室内装修用材的精致和奢华上。台湾的豪宅相对集中于台北市的黄金地段，究其原因，主要有两个：一是台北市中心的地价非常高，不开发豪宅，无法收回成本，二是近几年的全球电子浪潮使得台湾这一南亚最大的电子产品出口地诞生了一批超级新贵，买豪宅置旺地成为他们的投资首选。台湾的豪宅形式受台湾地域狭小的制约，也是以高层建筑的形式存在，风格为欧洲新古典主义的建筑风格，外观华丽典雅，设备先进齐全。三、研究台湾豪宅的必要性和借鉴意义：居住活动作为人类基本活动的组成部分，本身就带有很强的地域性和民族性，而作为居住活动的载体——居所，也同样具有上述属性。随着人类历史的发展、演变，人类文化认知程度的不断提高，高科技的迅猛发展，居住活动也被赋予更深的内涵。由于台湾和大陆同是华夏民族，在文化背景、生活习惯和传统意识等方面比较相近，在建筑空间形态、居住者的品位、好恶方面，以及高新科技设备、新型材料和新式建造工艺的应用，都有可以借鉴的地方，本文就台湾新近推出的豪宅物业资料进行了收集、整理和归纳，结合笔者以前所写的《台湾新住宅的研究浅析》，对台湾豪宅的不同侧面进行更深入的研究。旨在通过不断的学习，加深和提高我们对豪宅的意识和认知。四、北京豪宅项目论述：瑞城中心：综合论述：发展商的开发宗旨：“无论从设计风格、人文思想、主题理念还是从户型设计、装修标准及设备选型都体现出我们的指导思想，那就是要把瑞城中心建设成为一个传世艺术佳作，一个经得起岁月流逝的考验，能体现出无限生命力的高品位的艺术珍品。”戴德梁行环球集团主席梁振英先生指出：“国际公认的高标准前提是地段地位，瑞城中心周围的国际环境建设就是比较好的。除了土地与设计建材外，瑞城中心还有很多优势。并且瑞城中心与现在台湾、香港、日本最好的物业综合品质差不多，但其售价却比台湾、香港、日本同类物业低很多。”区域：位于燕莎使馆区商贸圈内。位置：东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，西侧为福景园。环境：位于燕莎商圈的中心地点，周围环境非常成熟，有高档写字楼，五星级酒店，大型商城，学校、市内最大的高尔夫球场，河流、公园。总体规划：由北京建筑设计研究院担任设计。区内设有9万平方米的写字楼1000平方米起售。和一座超5星级的酒店，地下3层为停车场。建筑风格：外观简洁、流畅的现代主义建筑风格。售价：公寓3000美金/平方米、地下车库3万美金。附属设施：会所：共6000平方米，内设16道保龄球馆、25×15平方米游泳池、宴会厅、商店、健身房、读书室、美容室和桑拿房。绿化景观：小区南侧设有50米宽的绿化隔离带，公寓楼顶设有空中花园并在大堂内设有室内绿化。空间平面布局：3000平方米6.9米挑高的大堂，将两栋完全对称的板式结构公寓楼相连，每栋公寓楼又分为两梯两户和两梯三户两个组团，即一栋公寓的布局是四部电梯为五户公寓服务。每套公寓的入口处设有玄关，配有书房，客厅和主卧室均朝南，客厅和餐厅在空间布局上分离，均配有三套以上的卫生间。建筑指标：层高3.3米，套内建筑面积分别为：201.06、188.97、329.17、181.69、198.16平方米。使用率为：72.7%。客厅采光面的面宽为：5.4米，主卧室的采光面宽为：4.5米。客厅最大进深为12.6米。结构选型：板式框架现浇剪力墙钢筋混凝土结构。装修材料：外部：墙面为花岗岩贴面到顶；青岛产双层真空玻璃铝合金窗。公共部分：走道：防滑瓷砖地面，瓷砖墙面到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。公寓室内：户门：德国进口四防实木防盗门，配进口防盗门锁。内门：复合造型实木门。餐厅：防滑地砖，墙面贴壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。厨房：防滑地面转，墙面贴瓷砖，铝合金吊顶，意大利ARAUCUCINE高档橱柜及配套五金件。客厅：地面铺装台湾佳乐美轨道式实木地板，局部镶拼进口大理石，墙面贴进口环保壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆。卧室：地面铺加拿大产杜邦认证地毯，墙面贴进口壁纸到顶，天花板采用法国雅都牌乳胶漆卫生间：主卫地面和墙群铺进口大理石，墙面贴内墙砖，天棚为铝板吊顶。次卫地面铺防滑地砖，配澳大利亚进口科马节水型洁具及配套五金件，进口大理石洗面台。阳台：地面铺防滑地砖，铁艺护栏，喷塑铝合金阳台。配套设施：日产富士达电梯；日产大金分体式变频空调；市政供暖，德国森德牌可调式散热片；市政双路供电，电线为美国品牌产品；饮用水为纯净水，经三级过滤达到欧洲饮水标准，采用澳大利亚克兰铜管；24小时供应生活用热水；光缆有线电视系统，预留多处插座；物业管理：暂定由国际非常著名的丽兹酒店管理公司进行管理。特点：所有设备、材料几乎全部是进口的，装修设计和施工由专业设计人员在现场服务，充分体现个性化风格，丽兹酒店的物业管理也能体现豪宅的品质。调查结果：该项目各个方面比较具备豪宅的基本品质，可继续深入调查研究。和乔丽晶公寓：区域：位于机场辅路外企商圈内。位置：朝阳区将台路2号。环境：周边有丽都假日饭店、海逸酒店，美国和睦家医院，荷兰万客隆大型购物商场及美、日、德学校。总体规划：单一的纯居住社区设计，8000平方米的地块上建185户豪宅。5000平方米的内包式城堡花园由日本著名TAM地域环境株式会社主持造园规划。建筑风格：法国新古典主义建筑风格，外立面采用古典三分法，整栋建筑呈黄金分割比例。法式长窗可以自动调节窗户高度。售价：3000美金/平方米。物业管理:：引进英国管家式管理体系。注：由于项目销售已接近尾声，没有样板间展示和印刷资料介绍，详细情况无从调查。特点：现房销售，符合豪宅的销售规则，英国管家式物业管理，内外装材料豪华高档。调查结果：项目具备豪宅的某些品质，如室内设计、建筑材料、物业管理，其他方面如：区位、建筑布局、细部设计比较欠缺。但由于项目销售已接近尾声，已不具备继续调查和研究的条件。福景苑公寓：区域：位于燕莎使馆区商贸圈内。位置：东三环以东，紧邻燕莎商城和凯宾斯基饭店，北临燕莎路，南临亮马河，东侧为瑞城中心。环境：位于燕莎商圈的中心地点，周围环境非常成熟，有高档写字楼，五星级酒店，大型商城，学校、市内最大的高尔夫球场，河流、公园。总体规划：为一栋26层高建筑，地下1~4层为停车场，地上分为两个部分，A座为新加坡ASCOTT国际管理集团的五星级酒店，B座为服务式公寓，即福景苑公寓。建筑风格：新古典主义建筑风格。建筑指标：户型由二室二厅到三室二厅不等，面积180平方米至270平方米不等。售价：人民币24000元/平方米物业管理：由新加坡政府关系企业——ASCOTT国际管理机构提供国际知名的SOMERSET品牌的服务，该服务品牌是由新加坡政府关系企业创建的丽晶酒店衍生的服务式公寓品牌。已拥有遍布世界各地三十多个共4000多套公寓的全球连锁服务系统。附属设施：设有俱乐部，提供娱乐服务项目。结构选型：钢筋混凝土框架结构。装修材料：外部：公共部分外墙为人造石材，公寓部分外墙为美国进口外墙涂料。公共部分：大堂：欧洲艺廊风格，地面铺设花岗岩拼花图案，墙面为局部大理石，局部木质造型及进口涂料。电梯厅：古典式设计，地面为花岗岩，墙面为木材和涂料。走道：铺设地毯。公寓部分：户门和室门：实心木门。地面：大理石地面或木地板。墙面：内墙涂料和壁纸。厨房：全套进口橱柜，地面铺设防滑地砖，墙面为进口防水乳胶漆。主卫：大理石地面，墙面为进口防水壁纸，全套进口洁具。次卫：地面为防滑地砖，墙面为进口防水壁纸，进口洁具。阳台：地面铺设防滑地砖，墙面为进口涂料，配以铁艺栏杆。配套设施：设有火灾自动报警及消防联动系统，一、二层和地下车库安装自动喷淋系统，厨房装煤气泄漏自动报警系统，其他房间装有烟感探测器。保安装置采用非接触式磁卡门禁系统，公共区域装闭路电视监视系统及摄像探头，每户均装有可视对讲系统、探测器和紧急报警按钮。每户预留3条电话线，6条计算机线路直接上网。装有卫星电视接收系统，可收到60多套国内外电视节目。共设有6部进口电梯。空调为进口内嵌式吊顶分体空调。24小时热水供应，市政天然气管道，天然气锅炉供暖。特点：品牌服务式物业管理，提高了物业品质，设施设备比较齐全，档次较高。调查结果：基本符合豪宅品质，但由于装修材料和洁具选用