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房地产企业营改增涉税政策分析及应对主讲人：安徽天泓税务师事务所梅光明1一、房地产企业营改增后整体税负的影响1.如果营改增后房地产企业适用简易计税方法按照征收率计缴增值税，并且征收率不高于营改增前营业税的税率5%，则在除营改增外其他条件不变的情况下，营改增后房地产企业整体税负是减少的，征收率高于5%就会增加。当征收率为5%时，营改增后房地产企业整体税负将比营改增前减少收入的0.14%。A2一、房地产企业营改增后整体税负的影响2.但是营改增后，在被认定为增值税一般纳税人适用一般计税方法按照增值税率11%计税的情况下，房地产开发企业整体税负根本不可能减少，只增不减，将比营改增前增加售房收入的2%至3%。营改增对房地产开发企业直接税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对直接税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负。3一、房地产企业营改增后整体税负的影响3.营改增对房地产开发企业土地增值税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对土地增值税的影响从降低税负逐渐变为增加税负.营改增对房地产开发企业所得税影响与进项收入比的关系是一条向上的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对所得税的影响从降低税负逐渐变为增加税负。4一、房地产企业营改增后整体税负的影响4.营改增对房地产开发企业整体税负影响与进项收入比的关系是一条向下的直线，即随着进项收入比的增加，营改增对整体税负的影响从增加税负逐渐变为降低税负.当进项收入比为63.5%时，营改增对企业整体税负没有影响,但目前情况下企业不可能做到.整体税负根本不可能减少，只增不减，增加的范围是售房收入的2%至3%5二、房地产企业营改增后企业管理的影响营改增将对公司组织架构、业务模式、关联交易、上下游产业链、制度流程、资质管理、投资管理、合同管理、财务管理、税务管理、信息披露等诸多方面带来冲击和挑战。公司需要进行全方位的梳理和变革，最大程度消除营改增带来的不利影响，并以此为契机进一步提升公司管理水平和市场竞争力.特别是财务管理.6三、营改增后土地使用权的竟拍与成本国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发[2006]114号）“申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。7四、建筑企业招投标合同工程报价的确定（一）法律依据《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）规定：工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。8四、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）招投标合同中投标价的确定根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下税前建筑工程报价=不含增值税的材料设备费用+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的人工费用+不含增值税的管理费用和规费+合理利润9四、建筑企业招投标合同工程报价的确定（三）结论营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。10五、营改增后房开企业的会计核算（一）增值税是否进成本两种情况处理：当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；会计核算按照《营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定》（财会［2012］13号）执行。11五、营改增后房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算“开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前，“开发成本”会计科目中含营业税或增值税。发生开发成本时：借：开发成本——材料设备费用/建安成本应交税费——应缴增值税（进项税）贷：银行存款/应付账款/应付票据12五、营改增后房开企业的会计核算“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下:借：银行存款贷:预收账款借：应交税费-------应交增值税（已交增值税)[收到买房人预付款/(1+11%)×3%]（财税[2016]36号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。）贷:银行存款13五、营改增后房开企业的会计核算完工结转收入时借：预收账款贷：主营业务收入[预收账款/（1+11%）]应交税费——应交增值税（销项）[预收账款/（1+11%）×11%]14六、增值税发票的管理1.一般纳税人的标准：工业企业：年销售额超过50万元（含50万）贸易企业：年销售额超过80万元（含80万）四大行业：年销售额超过500万元（含500万）2.开票资格：增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以开增值税专用发票15六、增值税发票的管理3.发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。4.增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票也可以开增值税普通发票。5.增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。16六、增值税发票的管理6.增值税专用发票的认证期限和抵扣期限增值税发票抵扣期限《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）：(1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。17六、增值税发票的管理(2)实行海关进口增值税专用缴款书（以下简称海关缴款书）“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送《海关完税凭证抵扣清单》（包括纸质资料和电子数据）申请稽核比对。(3)运输发票2016年1月1日货物运输增值税发用发票停止使用,存量票最迟可以用到7月1日.18六、增值税发票的管理7、增值税抵扣的规定：当月认证当月抵扣，抵扣不足结转下期继续抵扣代扣代缴增值税的企业可以凭证税收缴款书抵扣，不需要认证，但需要提供“应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。19六、增值税发票的管理8、增值税专用发票丢失的处理《国家税务总局关于简化增值税发票领用和使用程序有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第19号）第三、简化丢失专用发票的处理流程规定：（一）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联和抵扣联：1、如果丢失前已认证相符的，购买方可凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》或《丢失货物运输业增值税专用发票已报税证明单》（附件1、2，以下统称《证明单》），作为增值税进项税额的抵扣凭证；20六、增值税发票的管理2、如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件进行认证，认证相符的可凭专用发票记账联复印件及销售方主管税务机关出具的《证明单》，作为增值税进项税额的抵扣凭证。专用发票记账联复印件和《证明单》留存备查。212223六、增值税发票的管理（二）一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联认证，专用发票发票联复印件留存备查。（三）一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。24七、进项税进项税额的概念需从以下方面理解：•（一）必须是增值税一般纳税人，才涉及进项税额的抵扣问题；•（二）产生进项税额的行为是纳税人购进货物、服务、无形资产、不动产或者接受加工修理修配劳务；•（三）是购买方支付或者负担的增值税额。25七、进项税（四）增值税发票取得的风险与营改增之前大不同,由于增值税发票的流动性及货币化性质经济与法律风险大增,上游的建筑安装企业首当其中,直接影响到房地产企业.(五)不得抵扣的进项税额(六)当小规模纳税人去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低14个点是合适的。当小规模纳税人不去税务局代开专用发票的情况下，小规模纳税人的价格比一般纳税人供应商低17个点是合适的。26七、进项税货物流、资金流、票流一致，在可控范围内可以安全抵扣，票面记载货物与实际入库货物必须相符，票面记载开票单位与实际收款单位必须一致，必须保证票款一致！27八、销项税•销项税额是应税行为的销售额和增值税税率的乘积，是该环节提供应税行为的增值税整体税金，抵扣当期进项税额之后，形成当期增值税应纳税额。•销售额＝含税销售额÷（1+税率）28八、销项税销货退回应开具红字发票一般纳税人发生退货业务应按规定开具红字增值税专用发票。《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发[2006]156号）第十四条规定，一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》。《申请单》所对应的蓝字专用发票应经税务机关认证。经认证结果为“认证相符”并且已经抵扣增值税进项税额的，一般纳税人在填报《申请单》时不填写相对应的蓝字专用发票信息29九、“甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析按照试点实施办法规定，建造服务的适用税率是11%，而设备、材料、动力的适用税率一般均是17%。据此，我们可以大概计算出选择的临界点：假设甲供材合同中约定的工程价税合计(不含甲方购买的材料和设备）为A，则建筑企业选择一般计税方式和简易办法下的增值税计算如下。1、一般计税方式下的应缴增值税为：应缴增值税＝A×11%÷（1＋11%）－建筑企业采购材料物质的进项税额＝9.91%×A－建筑企业采购材料物质的进项税额2、简易办法下的应缴增值税为：应缴增值税＝A×3%÷（1＋3%）＝2.91%×A30九、“甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析3、两种方法下税负相同的临界点：9.91%×A－建筑企业采购材料物质的进项税额＝2.91%×A推导出：建筑企业采购材料物质的进项税额＝7%×A4、由于一般情况下，建筑企业采购材料物质的适用税率一般均是17%，于是，推导出临界点：建筑企业采购材料物质的进项税额＝建筑企业采购材料物质价税合计×17%÷（1＋17%）＝7%×A5、由此计算出临界点：建筑企业采购材料物质价税合计＝48.18%×A31九、“甲供材”与建安企业计税方式的临界点分析【结论】甲供材料模式下，建筑企业选择按一般计税方法或者简易计税方法的临界点参考值是：建筑企业采购材料物质价税合计＝48.18%×甲供材合同中约定的工程价税合计具体是：建筑企业采购材料物质价税合计＞48.18%×甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择一般计税方法有利筑企业采购材料物质价税合计＜48.18%×甲供材合同中约定的工程价税合计，则选择简易计税方法有利因此，建筑企业采购材料物质占整个工程造价的多少，或者说甲供材料占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！房地产企业要反向思考32十、营改增后房地产企业实际缴纳的增值税的计算及取决因素（一）实际缴纳的增值税计算实际缴纳的增值税=销售收入×11%-各类成本×各类成本对应的增值税进项税率该公式显示：营改增后，房地产企业的增值税税负不是取决于产值或收入，而是