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1会员资料仅供参考房地产业要参住房和城乡建设部政策研究中心主办2010年11月22日（第47期）本期要目政府直接限定房价需慎行2通胀预期下信贷和热钱炒楼4地产商岁末博弈各路资金7“限购”令效果初现10全国多个楼盘延期开盘11过量供应致国内商业地产租金连续9个月下行162010年1-9月河南省房地产市场运行分析17住房租赁撑起伦敦房产市场半壁江山21每周报告：2010年1-9月全国商品房销售情况分析本期重点今年以来，尤其是4月份开始，政府连续出台了一系列遏制房价过快上涨的政策措施，购房者出现观望态势，市场成交总量开始下降。然而，进入8月份后，房地产市场有了一些新动向：超高价楼盘再现江湖，一些二、三线城市房价出现了不同程度的上涨，部分城市楼市成交量明显反弹，有的城市甚至重现排队购房现象，9月份，北京、上海、广州、深圳、天津、武汉等城市商品房成交量环比出现明显上涨。2本周分析政府直接限定房价需慎行近日，有关部委正着手制定相关管理办法，核心内容包括，当房价出现较大幅度上涨时，经省级人民政府同意，省级物价部门有权直接出手限制商品房销售价格，如直接限制利润水平、直接限定销售价格等。对此，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，先前出台的“国十条”已经明确，省级政府拥有稳定房价和住房保障工作的职责。但针对房地产价格出台专门的法律则没那么容易，相关部门未必会出台类似法律和法规。然而，政府直接干预商品的价格，带有浓厚的计划经济和管制经济的色彩，在市场经济条件下，直接限定房价应是万不得已之举，是政府调节手段的最后一道“杀手锏”。惟其如此，“杀手锏”不能轻易出手，不能轻率使用，而应当在穷尽其他价格调控手段之后，如果仍不能达到稳定价格的目标，才能祭出这最后一招。业内人士表示，抛开商品房的属性不算，关于“限价令”的讨论，本身就是在市场经济大环境下不和谐的插曲，如果凡是高价的都可以通过“限价令”一限了之，那市场自身的调节功能将丧失殆尽。政府的“有形之手”一旦“出手”了，市场的“无形之手”就只能“收手”。商品房的价格可以限制，民众的需求是无法限制的，在商品房尚属稀缺资源的情况下，就没有人有资格买限价房。同时，限价令下，被压抑的需求必然只能谋求不正当途径交易，被限价令管制住的资金，也只能向政府还没有顾得过来的地方去“捞偏门”。这很可能导致改革开放三十多年来我国一直在建设的市场经济体系失效，政府再次回到大包大揽的角色上。上海社科院房地产研究中心研究员顾建发表示，在中国房地产这块是“两条腿走路”：住房保障这一块是政府控制定价，另外“一条腿”是商品房这块，这块基本按照市场来做。国家出台了那么多宏观政策，为何在“限购令”出台后不需要在价格上动用行政手段。现在市场失灵，如果政府的干预之手过硬，会导致整个市场扭曲。经济学博士马红漫表示，房地产回归普通行业的关键，并不在行政性的价格干预，而是在于政府部门提高责任意识，为市场竞争营造公平的环境秩序。当下，国内房价涨跌已绝非简单的供求博弈所能驾驭。扭转这一格局，剥离行政不合理参与、严格违规监管首当其冲。当然，这一过程，涉及财税体制改革等配套措施，本期评论3需要逐步推进，强化打击市场违规行为也需要提高相关部门的责任意识、建立主管领导的追责体系。而只有让行政监管彻底回归裁判员角色，市场竞争机制才可能摆脱束缚，商品房市场才会自发廓清。◆国土部计划修农村土地挂钩试点细则日前，国土资源部召开会议表示，计划着手修改农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点相关文件，首位将维护农民合法权益，同时明确提出实施过程中的禁止行为。国土部称，农村土地整治和城乡建设用地增减挂钩试点工作总体形势和方向是正确的。但要做好服务和监管工作，尽快投入使用信息监管系统，并提早准备配套政策。亦将启动面上调研和典型调研工作，全面掌握了解动态。◆前10月房地产领域实际使用外资同比增长48%据商务部统计，前10月房地产领域实际使用外资额同比增长48.04%。今年1-9月，全国房地产吸收外资新设立企业498家，实际吸收外资166亿美元，同比增长56%，增幅高于总体吸收外资的增幅；其中，房地产开发经营类企业366家，使用外资金额158亿美元。总体来看，1-9月房地产领域吸收外资占整体吸收外资的比重是22.38%，比2009年同期的比例高了5.7个百分点。◆审计署细审保障房，地方欠账146亿、套取挪用2.1亿自行降低廉租房保障金提取比例、向不符合条件家庭分配廉租房、部分廉租住房配套设施不完善……审计署日前公布的19个省市2007年至2009年政府投资保障性住房审计调查结果揭示了一系列突出问题。按规定，各地从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例不得低于10%。但北京、上海、重庆、成都等22个城市从土地出让净收益中提取廉租住房保障资金的比例未达到上述要求。审计调查发现，2007年至2009年，这些城市共计少提取146.23亿元。廉租住房保障政策在一些地方执行中出现了偏差。审计调查发现，有18个城市向2132户不符合条件的家庭发放廉租住房租赁补贴413.12万元，分配廉租住房533套。抽查22个城市的廉租住房保障家庭中，有1.32万户未将租赁补贴按规定用于改善住房条件，而是用于家庭其他消费，使租赁补贴变成了生活补贴。另外，一些地方存在套取、挪用廉租住房保障资金等问题。有6个城市和4个县将廉租住房保障资金用于回购经济适用房和工作经费等支出，共计15231.3万元；有6个城市的34个项目利用虚假申报材料等，套取新建廉租住房中央预算内投资补助资金6129万元。一周提示4通胀预期下信贷和热钱炒楼“限购令”范围延伸至外资本刊综述随着美国启动第二轮量化宽松政策，新兴市场热钱涌入压力加大。为了防控热钱进入中国房地产市场，住建部和外汇管理局日前联合发布“限外令”。此举不仅是楼市调控政策的一环，更意在遏制人民币升值预期下大量热钱涌入房地产市场。通胀预期下信贷和热钱炒楼从10月份的房地产运行情况看，9月底开始的房地产二次调控初见成效。然而，楼市调控却面临CPI走高和流动性过剩的挑战。数据显示，在10月份CPI同比上涨4.4%的带动下，1至10月份CPI同比涨幅达到3.0%，触及年初提出的3%左右的“警戒线”。CPI的走高，自然会加大通胀预期，通常在这样的背景下，人们更看好房地产投资收益。这显然有悖于楼市调控政策稳定市场预期的初衷。与此同时，近年来所累积形成的流动性压力不容忽视。就国际上看，中国面临的输入性通胀压力和热钱流入压力不断加大。对于以赚取人民币升值、房价上涨等超值收益的境外资本而言，中国房地产市场无疑具有相当大的吸引力。有关专家分析，境外资本主要采取收购在建项目或企业股权、在市场上直接购房、直接取得土地进行房地产开发等方式进入房地产市场。另一方面，来自中国房地产指数研究院的报告指出，由于国内房地产企业获取贷款难度加大，再融资全面收紧，房地产企业开始加速构建多元化的融资渠道，发行海外债券、票据及私募基金等融资方式被广为应用。“限购令”范围延伸至外资住建部与国家外汇局近日印发《关于进一步规范境外机构和个人购房的通知》规定，境外个人只能在境内购买一套用于自住的住房，而境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。业内人士普遍认为，此次针对外资的“限购”政策，是继2006年建设部等六部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文）后，对外资投资我国房地产市场的进一步规范和管理。此举不仅是楼市调控政策的一环，更意在遏制人民币升值预期下大量热钱涌入房地产市场。该文件要求，各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有的房屋情况外，还增设了查验资质环节，其中包括：有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明；境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺。而在境外机构方面，文件也同样增设了查验资质环节，包括：有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明；境外机构所购房屋是实际热点分析5办公所需的书面承诺。限制热钱涌入内地楼市上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，此次针对外资的“限购令”较171号文更加严厉，其遏制外资在人民币升值预期下大量涌入国内楼市的政策意图相当明显。在这个时候出台限外令，主要有两个目的：一是配合房地产调控，进一步抑制投资投机需求，国内部分城市实行限购，也理应对境外人士和机构实行限购；二是配合国家防范境外“热钱”的调控方针。随着人民币升值，进入国内的“热钱”越来越多，其中部分可能会进入楼市，所以要防止大规模投资房产。尽管外资购房占楼市整体销售比重份额非常小，而且多集中在一线城市，但其中投资比例却很大，能够起到在购买层面堵住“热钱”的作用。戴德梁行华东区域住宅部董事伍慧敏表示，近期由于内地的经济发展速度、人民币升值预期、境内外利率差、通胀预期等，均令境外人士看好内地楼市。而“保值避险”性较强的市中心豪宅产品，历来是境外置业者的首选。升级版的“限外政策”将在一定程度上减少来自境外的置业需求，从而对中心区域豪宅市场产生一定影响。上海中原研究咨询部总监宋会雍则表示，眼下的“限外令”仍属“二次调控”的落地执行范畴，条文上是对2006年“限外令”的重申。鉴于境外个人与机构在目前上海整体商品房市场中所占的微弱比重，再举限外大旗很难给整体需求带来直接影响，更多是在向市场表明政府仍在继续推进调控。这种“渐进式”的调控思路和执行手法被不断完善和强化，有利于稳固政策出台成果，逐步树立市场对调控的信心。业内人士认为，在限购、限贷、加息之后，将高端、投资性外来需求管好将成为未来楼市调控的重点。加息预期冲击房地产资金链开发商或普遍看空四季度本刊综述一个月内，央行两调存准、一次加息，货币政策似乎开始步入紧缩通道。调控压力下，传统的融资渠道几近关闭，房地产企业现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，私募股权房地产基金崛起，并购交易活跃。业内人士分析，接连出台的政策调整和第二轮加息的预期，让开发商普遍看空四季度。加息预期冲击房地产资金链距10月19日央行宣布加息不到一个月，央行又于11月10日宣布将上调存款准备金率0.5个百分点。一个月内，央行两调存准、一次加息，调控通货膨胀的决心非常大。这充分说明抑制通胀已经迫在眉睫，也预示着新一轮加息周期的开始。金融机构不同寻常的调整，也牵动了房地产行业的敏感神经，似有牵一发而动全身之势。对此，中广信地产认为，这一举措不但预示着中国真正进入了加息通道，抑制流动性过剩，同时转向的还有中国“适度宽松的货币政策”，对于楼市的影响也可谓雪上加霜，进一步挤压楼市的资金，再次浇灭购房者的热情。清科研究中心分析师徐卫卿认为，加息的出炉是对市场心理预期最后一道防线的冲击。从买房角度来说，加息将增加购房人的贷款成本，购买能力和欲望也将受到压制，购房人将继续观望，一定程度上抑制市场的成交；其次，贷款利率6的提高大大增加购买二套房的成本，投资投机性需求将进一步被抑制。而对房地产企业而言，加息抬高了房企信贷门槛，现金流不稳、重度依靠银行信贷开发的房地产商将面临淘汰。房地产并购渐成流行在调控的压力下，房地产企业资金链的一紧再紧，信贷、IPO、发债、信托、融资一概从严，传统的融资渠道几近关闭，现金回笼压力与日俱增。在这样的背景下，地产信托基金、私募股权房地产基金等灵活多样的投融资方式再次得以体现。进入四季度，受限于信贷紧缩、股市融资难度陡增等不利影响，房地产企业再度集中向信托展开融资。根据中国信托业协会公布的数据显示，今年前三季度我国信托公司投向房地产行业的资金近2200亿元，环比增加57%。房地产行业一直以来都是并购活动最为活跃的行业之一，根据清科研究中心数据显示，2010年前三季度，房地产行业并购交易非常活跃，共完成50起并购案例，是2009年全年的并购案例数的2.5倍，并购金额为18.45亿美元。美联物业全国研究中心主任徐枫认为，从去年调控以来，一些大型企业集团就开始逐渐剥离房地产业