密云房地产市场分析

1密云县房地产市场状况分析密云已成为北京的天然氧吧、城区市民居住度假的首选之地，随着京承高速的开通，密云被誉为与北京城区近在咫尺的“生态之县、休闲之都”。北京市总体规划提出了要着力发展新城的总体思路，密云县作为新城之一，自然条件极佳，交通条件较好，蕴藏着较大的发展潜力。房地产市场主要包括土地市场、房地产二级市场，本文从土地市场、房地产二级市场以及两市场互动关系等三个方面分析密云当地房地产市场状况。一、土地市场分析密云地区土地资源丰富，近年来不断有土地上市交易，详见附表1、附表2，根据这些数据，并结合我们对各项目地块的具体调查研究，密云当地土地市场呈现以下主要特征：（一）地块多，规模偏小，总体供应量不足从附表1、2中可以看到，密云地区上市交易的9块土地中但仅几块土地规模相对较大，其他规模都偏小，总体供应量上还有较大的不足。（二）容积率呈区域差别从附表1、2中可以看到，密云白河沿岸是档次相对较高的区域，地块容积率在1.0以下，规划为低密度高档住宅；而距离白河相对较远的城区地块容积率基本上在1.3以上，主要定位于中档住宅。（三）成交价格相对集中尽管地块位置、用地性质以及容积率不同，密云城区“五通一平”以上的土地成交价格大部分分布在50-70万元/亩这个区间，成交价格相对集中，仅个别地块成交价格差异较大：如南菜园村（原体育场）住宅用地偏高，双龙水泥厂用地价格偏低。（四）土地升值潜力较大京承高速开通后，北京市区到密云只需约40分钟，时间概念上的距离大大缩短，另外，随着房地产开发进程的加快，土地特别是地理、景观条件好的土地日益稀缺，土地供应呈现明显的刚性特征，因此，密云地区的土地还有很大的升2值空间。二、房地产二级市场分析密云县作为北京市东部发展带重要组成部分，随着密云新城概念的提出、交通条件的改善，房地产二级市场比较活跃，详见附表3，密云当地房地产二级市场总体上表现出如下主要特征：（一）产品形式多样沿白河从高速出口往密云水库沿线，以双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓为主，容积率一般在0.6-1.0左右。密云原有城区内以容积率1.5左右的板楼为主。（二）板块特征明显相对高档次、高价格的项目大部分分布在白河沿岸，基本上都定位为度假、养老住所。相对价格低一些的项目分布在密云原有城区以及白河往西较远区域。（三）价格上涨较快密云当地住宅价格自2004年起以较大幅度上涨，普通住宅上涨近2000元/平方米，高档住宅上涨3000元/平方米以上。（四）价格梯度比较明显密云白河沿岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓均价达到8000元/平米、6000元/平米、4900元/平米、4000元/平米、3600元/平米，原有城区的高密度板楼均价在2800元/平米左右，价格梯度也非常明显。（五）销售对象以北京市区客户为主白河沿岸的独栋、双拼、联排、叠拼别墅和低密度公寓等高品质楼盘基本上都面向北京城区客户，个别楼盘的北京城区客户甚至达到近90%。三、土地市场与房地产二级市场互动分析土地市场与房地产二级市场有着关联关系，甚至在一定程度上有着较强的互动性，土地市场能在较大程度上影响房地产二级市场，而房地产二级市场反过来也能较强地影响土地市场。（一）土地供应量不足使房地产二级市场价格不断攀升由于国家自2004年以来宏观调控措施的不断出台，密云当地土地供应量相对不足，一定程度上造成了密云当地房地产二级市场价格的不断攀升，当地住宅价格2004年至今上涨了近2000元/平方米，高档住宅上涨了3000元/平方米以上。3（二）房地产二级市场价格上涨使土地价格不断攀升近年来，由于密云房地产二级市场商品房售价不断上涨，反过来使得密云当地土地价格不断上涨。大部分开发商都受宏观调控的影响，土地储备不足，房地产二级市场价格的不断上涨，迫使开发商运用假设开发法时，在保证一定目标利润的情况下，不断报出较高土地价格，使得土地价格不断攀升，密云当地土地价格自2004年以来上涨了较大额度。4附表12005-2006年密云地区土地成交情况序号项目名称项目位置用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率建设用地底价（万元/亩）建设用地成交价（万元/亩）地块条件成交时间（平米）（平米）1北京市密云县密云镇南菜园村(原体育场)住宅用地密云镇南菜园村住宅17006代征地15497221001.363.690.2三通一平通施工临时上水、电的路由、通临时施工道路；场地平整2005年12月2北京市密云县密云镇果园西路东侧住宅用地密云镇果园西路东侧住宅兼容商业服务业20559370001.868.868.8公告未注明2005年12月3密云县长城环岛南侧办公项目用地密云县长城环岛南侧综合(办公)10484157301.56161“五通一平”通路、通电、通讯、通上水、通下水；场地平整2006年4月4密云县水源九厂路北住宅项目用地密云县水源九厂路北居住商业141319代征地280851700001.251.452.9“六通一平”通路、通电、通上水、通下水、通讯、通燃气；场地平整2006年4月5密云通城小区商住楼密云镇通城胡同东侧住宅及商业服务业8746代征地2902210002.456.156.4七通一平2006年8月6北京市密云县双龙水泥集团住宅、商业服务业用地密云县溪翁庄镇密溪公路东侧住宅兼容商业服务业3348552010000.63535.2“六通一平”通临时上水、雨污水、电力、电讯、燃气的路由、通临时施工道路；场地平整2005年12月5附表22006年密云地区正在招标、挂牌土地及准备入市土地情况序号项目名称项目位置用地性质建设用地面积规划建筑面积容积率建设用地底价（万元/亩）建设用地成交价（万元/亩）地块条件交易起始时间（平米）（平米）1密云县新东路西侧商业住宅小区项目密云县新东路西侧居住8673代征地2809173462.069.1正在挂牌交易公告未注明2006年12月14日2密云县溪翁庄镇西智村居住、商业项目用地密云县溪翁庄镇西智村居住180945代征地176193120000其中住宅91500公建285000.66招标项目正在招标“三通一平”通临水、临电、通路及除树木伐移外的场地平整2006年11月17日至12月15日3密云县密云镇新中街西侧住宅及配套设施项目密云镇新中街西侧居住商业3240代征地160071282.2————信息未注明准备入市6附表3周边项目二级市场调研情况表序号项目名称项目位置开发商名称项目规模（占地面积、建筑面积）产品类型开盘日期价格（元/㎡）建筑风格容积率销售情况绿化率户型面积客户来源物业管理电话1鸿福天地密云区密云新北路27号飞勇恒基置业占地7.5公顷总建筑面积5.9万平米联排双拼叠拼2005年5月1日联排5000，双拼5800，叠拼4000现代0.78258套，还剩200套左右57%167-260主要是北京市区1.5元/平米·月690898882水墨庭院密云滨河大桥西侧北京华申之置业占地8公顷总建筑面积5.2万平米独栋叠加2004年10月一期独栋4800二期河边独栋8180，叠拼4000现代0.57一期售完，二期独栋剩2套，叠加大部分售完43%230280北京市区及本地1.5元/平米·月690801113翠堤花墅密云县城向北2公里白河西岸北京苏泰房地产占地6.5公顷住宅168套建筑面积3.9万平米、商业面积0.7万平米独栋5套双拼14套联排139套两层商铺2005年9月独栋8000双拼6000联排5000商铺5600欧式0.58独栋剩2套，双拼剩4套，联排还剩大部分，商铺刚开始销售48%别墅160-350，商业170左右80%北京市区1.86元/平米·月690881114白河涧密云密溪路滨河大桥北800米北京中加伟业房地产占地19.49公顷总建筑面积11.86万平一期独栋、联排、公寓二期公寓（四层板楼）三期联排四期联排2003年10月一期别墅4200左右，公寓2900-3100，二期公寓3600，三期联排4690，四期明年开盘，预计5000以上现代0.6一期400套已售完二期400套一半未售完三期100多套大部分销售完42.8%公寓58-127，独栋260-274，联排144-220北京及本地0.8元/平米·月69089666序号项目名称项目位置开发商名称项目规模（占地面积、建筑面积）产品类型开盘日期价格（元/㎡）建筑风格容积率销售情况绿化率户型面积客户来源物业管理电话7序号项目名称项目位置开发商名称项目规模（占地面积、建筑面积）产品类型开盘日期价格（元/㎡）建筑风格容积率销售情况绿化率户型面积客户来源物业管理电话5鸿泽园小区密云区密溪路新北桥东北侧北京佳景置地房地产占地3.35万平方米，建筑面积4.95万平方米6层板楼部分带电梯正在施工，还未定开盘时间3600现代2.11准备以现房形式销售47%90-160价格比密云县城高200-300，面向北京市区0.8元/平米·月890888866瑞海姆公寓密云西大桥路101国道新南路北北京融创房地产开发有限公司规划建筑面积8.9万平方米板楼、联排、双拼、独栋2005-9-29公寓起价3800四联排起价6000双拼起价8000现代1.56公寓销售情况较好联排、双拼、独栋大部分作为酒店客房不对外销售40%公寓130-150四联排250双拼300主要针对北京客户1.80元/平米·月690977777云乡小镇town街社区密云区溪翁庄镇中心，密云水库南500米北京潮云房地产开发有限公司普通住宅、别墅、商业还未正式开盘独栋均价5500（地下面积也计入销售面积）现代0.5640%独栋280-400地下一层地上二层主要针对北京客户690167778