商业研究-绿地正大乐城

开放式社区商业研究案例上海正大乐城商业管理部2014年03月PARTⅠ项目概况1基础指标2区域介绍3辐射人口4四至情况5交通条件6公司背景PARTⅡ商业研究1商业整体定位2商业楼层定位3楼层商家分布4业态商家统计5平面分区6项目动线PARTⅢ项目特色及点评1建筑特色2文化特色3营销特色4项目评价PARTⅠ项目概况基础指标宗地指标地块上海徐汇滨江船厂地块地块总面积3.39万㎡容积率3.0建筑密度45%绿化率25%总建筑面积19.44万㎡地上建筑面积10.46万㎡地下建筑面积（地下3层）9.17万㎡其中，地下1层为1.5万㎡商业面积其中，商业建筑面积5.5万㎡（B1-3F）办公建筑面积6万㎡（地上4-19层）停车位1225个机动车（B2-B3层，6万㎡）非机动车960个拿地总价12亿成交楼板价11798元／㎡拆迁成本动拆迁费用全由绿地承担占总地价70%7号线4号线12号线正大乐城隔离绿化带东安路中山南二路龙华路船厂路正大乐城--相关公司投资商绿地控股集团（国资委下）开发商上海绿地恒滨置业有限公司运营公司正大商业房地产有限公司（正大集团商业运营管理输出）建筑设计新加坡日建设计事务所整合推广普曼广告有限公司物业公司长城物业建设单位中建上海分公司按揭银行中国银行PARTⅠ项目概况基础指标PARTⅠ项目概况区域介绍南京路-人民广场商圈静安寺-南京西路商圈徐家汇商圈淮海路商圈3km5km项目位于徐汇区滨江板块，中山南二路东安路路口，毗邻内环高架，居住氛围成熟；距离徐家汇商圈3km左右，距离淮海路商圈约5km，属打造中的徐家汇CBD的延伸商业区，预计2015年左右商圈逐步成熟；（媒体报道）截至2005年12月31日，徐汇区辖12个街道、1个镇；2010年第六次人口普查数据显示，徐汇区常住人口1,091,683人次。项目位于徐汇滨江板块北段街道总人口（人）天平路街道86192湖南路街道50149斜土路街道66709枫林路街道99882长桥街道88598田林街道81695虹梅街道22278康健街道80613徐家汇92443凌云街道90515龙华街道54264漕河泾街道69365华泾镇31918徐汇区位于上海正大乐城徐汇区PARTⅠ项目概况辐射人口核心辐射范围(半径2km)辐射半径居民户数（户）居民人数（人）1km88,957197,8151-2km55,693123,845小计144,596321,660户数来源于小区普查；按家庭每户2.7人，且乘以82.36%的入住率得出的人口数辐射半径办公面积（㎡）办公人数（人）1km1,721,552143,4621-2km1,847,860153,988小计3569412297,450商务楼普查；按人均办公面积12㎡/人居民人口统计：商务人群统计：2km核心辐射人群（含住宅与办公）共计61.9万人次*以上数据来源：正大乐城内部调研报告PARTⅠ项目概况四至情况南面：卜蜂莲花超市东安花苑7号线东安路站14号口（西侧）西至：东安路（双向4车道，中间有隔离栏）北至：内环线/中山南二路北面：东安一村、东安二村（）东至：船厂路（双向4车道）南至：龙华中路（双向4车道，中间有隔离栏）PARTⅠ项目概况交通条件项目四面临街，周边居民可达性、进入性佳；离地铁7号线龙华中路站200m（规划未来与其无缝连通）；北面毗邻内环高架，车行交通便利。公共交通站点分布图公交车站编号站点名经过线路1龙华路/宛平南路41;734;9332龙华中路/东安路12223船厂路/中山南二路隧道八线4中山南二路东安路41;104;144;734;933;1222;大桥六线;万周专线5中山南二路船厂路41;144;734;933;大桥六线;隧道八线;万周专线合计：5个站点，9条公交线路（500米内）地铁站点编号站点名线路1龙华中站7号线合计：1个站点，1条地铁线路（200米内）公共交通站点线路统计地铁站点公交站点214351车行道路条件北面紧邻中山南二路，上海内环高架路西临规划中的东安路（延伸段），区域主干道南靠规划中的龙华路，区域主干道东至船厂路，区域次干道正大乐城PARTⅠ项目概况公司背景绿地集团已于2010年11月24日与正大集团在泰国曼谷签订战略合作协议，就国内多个省市开发建设的10个大型商业综合体项目进行全面合作，投资规模将超过100亿元。上述商业综合体项目包括西安绿地中央广场、大连绿地中心、上海绿地船厂路（即为正大乐城）、郑州高铁站前广场、无锡太湖大道等。此外，双方承诺在全国范围内寻址开发大型商业项目过程中，凡需要建设大型超市、精品超市和购物中心时，在同等条件下优先引进对方作为合作伙伴。绿地集团&正大集团签订10商业综合体战略合作协议西安·绿地中央广场大连·绿地中心上海·绿地正大缤纷城郑州·高铁站前广场西安·绿地缤纷城无锡·绿地中央广场合作模式：绿地开发建设，正大租赁/运营管理输出为主，部分项目可考虑收购形式PARTⅡ商业研究商业整体定位上海首个“女性消费主题的购物公园”社区型休闲商业广场商业定位休闲娱乐业态组合餐饮零售档次定位中高端目标客群周边2km范围内居民+商务人士主题定位年轻时尚上海首个女性消费主题的购物公园PARTⅡ商业研究商业楼层定位楼层商业建筑面积（GFA，㎡）商业出租面积（GLA，㎡）代表品牌3F105008841.1华士达东方影城、24KKTV、艾维庭、思妍丽等2F120607429.9播、热风、beartwo、Mindbridge、OASIS、大众书局、天家日本料理、旺池、亨吉面馆等1F142577758.6HAZZY、GAP、优衣库、Ochirly、Teenieweenie、E·LAND、ESPRIT、星巴克、翠华餐厅、费尼汉堡餐厅、查理布朗等B11818314310美食天地+YOUNGStreetB2/B3--车库（55400㎡，1225个）小计5500038339.6各商业楼层定位商业使用率：70%商业部分剖面效果图•商业建筑面积：18183㎡•商业租赁面积：14310㎡B1商家分布PARTⅡ商业研究商家分布B1打造地下潮流地，集各地风味小食、餐饮、零售、服务于一体商家品牌：花丸乌冬、老番屋、萨莉亚、快乐柠檬、黑钻石、金古镇汤团、金饭碗、西树泡芙、千秋膳、妯娌、台金兰；佰草集、鞋柜等连接地铁入口1连接地铁入口2费尼汉堡优衣库PARTⅡ商业研究商家分布1F商家分布翠华BBQGAP(1+2F)wages农行JSMH&BPPT星巴克啡你啡思(未开业)欧时力(1+2F)马珂曼珂HAZZYDazzlingCafeARSOA柏拉莉欧悦诗风吟巧帛伊华欧秀BERNISLaPargayBELLE哈森爱慕衣恋欧蒂芙IDO潮宏基卡西欧爱柔士茂昌眼镜新秀丽naiveeOTTZUKKALapaletteYIGUEMO&CO曼娅奴漫咖啡(1+2F)IWODEFILALecoqKAKOVivaheartTEENIEWEENIEROEM卡拉佛拜耳齿科查理布朗安柏夏ESPRIT芙乐儿面包乐新皇朝佰草集汉方热风茶马颐苑英孚教育一麻一辣牛信庭天家屈臣氏大众书局/晨光文具MindBridgeOASISwomensecret思妍丽播曼都旺池吉亨面馆漫咖啡（1+2F）新韩洞欧时力(1+2F)Esprit(1+2F)BeartwoGAP(1+2F)LILYPARTⅡ商业研究商家分布2F商家分布PARTⅡ商业研究商家分布3F商家分布贝乐尼儿童乐园星空琴行多宝来宠物店渝乡人家艾维庭小辉哥GreenVegeCafe24K梦幻小镇主题店泰谷阿什莉西餐PARTⅡ商业研究业态商家统计楼层商家品牌商铺面积（㎡）业态3F华士达影院2005.7休闲娱乐24K1817.5休闲娱乐泰谷餐厅703.9餐饮阿什莉西餐837.6餐饮2F大众书局1174.5服务旺池616.8餐饮茶马颐苑747.1餐饮1+2Fesprit744.7零售gap744.3零售漫咖啡645.7餐饮1F翠华餐厅492.9餐饮优衣库1041零售B1------合计11571.7主力商户占比统计主/次主力店比重：约30%主力店为休闲娱乐，次主力店以餐饮、品牌服饰为主此为正大乐城招商收册数据，含B1层零售37%餐饮31%休闲娱乐19%服务14%业态占比（由于B1层暂未全面开业，仅算1-3层）零售45%餐饮37%休闲娱乐12%服务6%PARTⅡ商业研究商业布局红线范围长约210m，宽约170m；项目两栋高层写字楼并排布局于项目南侧临街；商业整体呈现为开放式街区，由6栋建筑楼围合而成；中部形成中庭广场，是商业主要客流汇点及活动、宣传举办点。围合式BLOCK街区&回字型连廊，错落有致形成人流回路123567写字楼大堂写字楼大堂170m210m云顶大中庭开放式街区大尺度商业连廊PARTⅡ商业研究外部动线（出入口）外部动线——人流、车流、货流人流入口车流入口连接地铁入口中山南二路龙华中路东安路船厂路6个人行出入口均匀分布，按直线距离8-10m设置1个；2个车行出入口；停车位：车库主要设置于地下2-3层，布局在船厂路一侧，设置有环形地库进出口，并将办公车流跟普通客流收费分离。地下商业人流导入：规划与地铁站无缝连接，在龙华中路东侧留有连接地铁入口。人车有效分离、合理配置，避免相互干扰，提升项目可及性10mPARTⅡ商业研究内部动线内部动线——平面动线水平动线：两条主人流动线，交集处规划有近2000多㎡的方型中庭广场，为便于后期利用设计为玻璃云顶。高层利用连廊、平台多处连接各栋商业楼，形成多个“回型”人流动线。连接地铁入口中山南二路龙华中路东安路两条商业内街，多个回型动线水平次动线水平主动线垂直电梯：6组垂直梯，其中包括客梯3租、观光梯2组、货梯1租，每组之间直线距离约3-7m；自动扶手电梯：共5组扶梯上下（地下2、3层除外），每组之间直线距离约4-18m；内部动线——垂直动线PARTⅡ商业研究内部动线各式电梯配置密集，上下层之间有效互动，并配置有错层梯12m4m12m6m货梯观光梯扶梯重要广场、出入口北面客群导入口，可容纳小型宣传活动，标志性广告立方营造了亲切的商业氛围。600㎡西北入口广场西南入口广场1200㎡2000㎡600㎡四方广场南面客群导入口，大尺度步梯，形成标志建筑；规划有地铁连接入口，形成与地铁无缝连接；东北入口广场PARTⅢ项目特色与评价建筑特色三大广场人流导入，中心四方广场人流汇聚玻璃云顶广场，中心聚客点，活动展览厅PARTⅢ项目特色与评价建筑特色重要广场、出入口地标性云顶广场与悦达889类同项目中心聚客区域，两条商业内街的交汇处；约2000多㎡，作为公共广场，可以在这里举办各种表演、展览、特卖等；广场西侧，且在两条商业内街的视觉交点设置有大型电子广告墙；PARTⅢ项目特色与评价建筑特色连廊、平台、步梯14m大尺度连廊平台三层连廊花园露台带玻璃顶棚二层连廊带玻璃顶棚三层连廊玻璃顶棚连廊上外摆座椅二三层错落连廊三层商户门前外摆建筑语言围绕女性主题，以开放、休闲、花园、静美为设计气质PARTⅢ项目特色与评价建筑特色露台“空中花园”公共区域花式盆栽绿植水系、小品入口处小品主入口液晶显示屏夜间灯光景观星巴克Wagas费尼汉堡翠华餐厅比比客Dazzlingcafe漫咖啡查理布朗咖啡啡你啡思首层休闲餐饮，节点式布置，有效延长逗留时间PARTⅢ项目特色与评价建筑特色项目首层分别在各栋商业楼内均设置有餐饮商户，多为咖啡简餐，形成错落有序布置，形成商业节点，满足顾客休憩等需求，延长逗留时间。PARTⅢ项目特色与评价建筑特色室内地下水系室内地下路灯【B1层效果图】项目B1层规划打造一个地下潮流广场，约18000㎡规划布满食肆、小店，装修各异，特色凸显。在这里，犹如置身“日本涉谷”、“台北西门汀”，只有你想不到的，没有你找不到的。日本涉谷台北西门汀B1层，大平层潮流广场，主题化、特色化利用室内路灯、室内水系等，尽可能在原本阴暗的地下商业空间，引入室外元素，减少客群压抑感