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做发展商中的思想者..凤凰汇项目调研报告时间：2015年10月26日目录1.项目基础信息2.项目区位分析3.项目商业布局4.项目动线分析5.项目设计分析6.借鉴意义PART1项目基础信息1.1项目概况项目名称：北凤凰汇购物中心项目位置：北京市朝阳区三元桥东北角总投资：30亿元开业时间：2012年2月开发商：华润置地占地面积：12.4万㎡总建筑面积：26万㎡购物中心面积：3万㎡商业楼层数量：4层（地上3层，地下1层）停车位数量:951个，其中地上约60个物业组成：购物中心、5栋国际甲级写字楼、1栋服务式公寓、2栋法国雅高国际品牌酒店商业定位：时尚青年主题购物中心1.2开发商简介开发商：华润置地华润置地有限公司（HK1109）是华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，从2010年3月8日起香港恒生指数有限公司把华润置地纳入恒生指数成份股，成为香港蓝筹股之一。截至2014年12月底，公司总资产超过3,000亿港元，净资产超过1,000亿港元，土地储备面积超过4,000万平米，华润置地已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。。投资开发项目投资物业发展了城市综合体万象城、区域商业中心万象汇/五彩城和体验式时尚潮人生活馆1234SPACE三种模式，在引领城市生活方式改变的同时，带动城市经济的发展、改善城市面貌。截止到2015年3月，万象城城市综合体项目已进入中国内地21个城市,并已在深圳、杭州、沈阳、成都、南宁、郑州、重庆、无锡先后开业.万象汇/五彩城项目已进入中国内地22个城市，北京、合肥、余姚、上海五彩城已相继开业。首个1234SPACE也于2013年在深圳开业。PART2项目区位分析2.1项目区位分析■所在商圈：太阳宫商圈、燕莎商圈和望京商圈的交汇处■区位：凤凰汇位于三元桥北侧，机场高速起点处，毗邻三环主干道和京顺路，机场快轨与地铁10号线在此交汇于此。■地铁：10号线：三元桥站B出口2.2项目交通分析■优势：成熟商圈，商业氛围好，但竞争激烈。■劣势：1，仅南侧一面临城市道路—京顺路，且京顺路为双向6车道，受道路绿植影响，项目展示性不足。2，南邻京顺路，受机场高速的影响，车辆需经曙光西路、太阳宫南街绕行至京顺路，道路可达性差。3，地铁：地铁10号线三元桥站B出口主要是机场快轨的出入口，随机人流少2.3项目周边环境凤凰汇周边中高档住宅和写字楼林立，以中高收入白领和商务人士为主。PART3项目商业布局3.商业规划-各楼层主题业态分布楼层业态（按店铺数量）总品牌数：81零售餐饮休闲娱乐生活配套主力店/次主力店B1F零售餐饮生活配套35%52%--13%BLT超市粮呈吉时热风1F零售生活配套90%10%----HollisterH&MUNIQLO2F零售餐饮94%6%----JNBYiROO3F零售餐饮生活配套休闲娱乐15%62%8%15%嘉禾影院云海肴3.商业规划-业态业种分析-B1F◆负2层业态以餐饮为主，零售为辅。◆下沉式广场举办各种艺术展览，人气最旺。◆有的品牌，如鼎泰丰，商场与商户联营，商场参与到品牌的经营活动中，与品牌共同承担风险和分享利润。面积15000㎡。细分业种数量（家）31中餐5日式料理1西餐1咖啡2甜品5食品2超市1化妆品超市2数码生活馆1零售8书店1生活配套2●B1F以餐饮为主，16/31,餐饮集合西餐，中餐，咖啡，甜品，日本料理，小吃城，品类多，中午由于办公人群的前往消费，生意火爆。●除餐饮以外，辅助业态有零售和生活配套。零售品类多，涵盖超市、化妆品集合店、女鞋、家居、厨房用品、书店、礼品、饰品、数码7个品类。生活配套有眼镜店、美甲店各一家。3.商业规划-业态业种分析-B1FB1F品牌列表品牌业种品牌业种COSTACOFFEE咖啡bltsupermarket超市太平洋咖啡咖啡采活洗护超市西树泡芙甜品莎莎SASA洗护超市面包新语甜品华润堂CRCare健康品仙踪林甜品热风集合店爱蒂宝水果花束（美国）EDIBLEARRANGEMENTS甜品字里行间Belencre书店cocobay巧克力（比利时）甜品乐礼轩LovelyLace礼品零售KFC西餐花茗秀卡通生活馆日用品零售粮呈吉时美食城THEKITCHENSHOP厨房用品零售太兴餐厅中餐中纺AZALEE家居零售台湾食尚中餐peluso女鞋女鞋零售金鼎轩中餐嘉乐琥珀CAROL饰品零售祥兴记中餐三星苹果体验店数码鲜品萃®Mini回转寿司日式料理爱空间美甲aispace.nails美容美甲竹叶青茶食品零售尊贵视力Noblesight眼镜优之良品AJIICHIBAN零食零售3.商业规划-业态业种分析-1F细分业种数量（家）20服装零售11内衣零售1鞋零售2家居零售1化妆品零售2餐饮1咖啡1音响零售1●1F业态以零售为主，辅以2家餐饮。●零售品牌为中高端，以国际二线+国内二线为主。1F业态业种分析3.商业规划-业态业种分析-1F1F品牌列表品牌业种品牌业种H&M服装零售GUESS服装零售i.t.服装零售CKUnderwear内衣零售UNIQLO服装零售Clarks奇乐鞋零售IZZUE男装男装零售ETE女鞋（I.T旗下）鞋零售TRENDIANO男装零售佳之优品F&MHOMEHIGHQUALITY家居零售MO&CO女装零售BOSE美国音响品牌音响零售CKjeans服装零售innistree悦诗风吟化妆品零售Hollister（美国A&F旗下休闲副牌）服装零售SKINFOOD思亲肤化妆品零售G-STARRAW服装零售ELEMENTFRESH新元素餐饮Lacoste服装零售太平洋咖啡咖啡3.商业规划-业态业种分析-2F细分业种数量（家）16女装零售5内衣零售1化妆品零售3银饰零售3箱包零售1饰品零售1文具零售1甜品1●2层业态以零售为主，搭配一家甜品。零售涵盖女装、化妆品、银饰、内衣、箱包、饰品、文具7个品类。2F业态业种分析3.商业规划-业态业种分析-2F2F品牌列表品牌业种品牌业种broadcast播女装零售OVERSEA欧文希彩妆化妆品零售lily女装零售GMY曼谷银（泰国）银饰零售JNBY江南布衣女装零售Pirateship海盗船银饰银饰零售DEZOEE迪索怡（英国）女装零售全爱工匠augusmith银饰手工制作银饰零售IROO依洛（台湾）女装零售嘉里奥GILLIVO(法国）箱包零售imi'S爱美丽内衣零售19八3(艾派创意坊）饰品零售AFU阿芙精油化妆品零售优懋yomo书面系统书签、笔记本文具零售nuscents优仙姿彩妆化妆品零售满记甜品Honeymoondessert甜品3.商业规划-业态业种分析-3F细分业种数量（家）14休闲娱乐1餐饮5甜品3首饰零售1饰品零售1园艺1美发13F业态业种分析●3F业态以餐饮为主，休闲娱乐为辅。●由于面积局限性，餐饮虽然只有5家，但包含了云南风味、东南亚风味、台湾风味、韩国料理、日本料理5种口味，满足不同消费客群的餐饮需求。●美发配置在餐饮楼层，可以有效利用就餐等位和电影候场的时间，符合消费者消费习惯。3.商业规划-业态业种分析-3F3F品牌列表品牌业种品牌业种嘉禾影院休闲娱乐芋同学Taromate甜品云海肴YUNHAIYAO云南风味餐饮贡茶Gongcha甜品THEYARD亭苑东南亚风味东南亚风味餐饮资和信Property&credit金融饭前饭后Beforeandafter餐饮千凝千语首饰零售釜山料理PANKOO韩国料理EVAEVE饰品零售大渔铁板烧TAIRYO日本料理花狐FLOWERFOX园艺生活配套皇家米粒熊RoyalLife甜品ezo壹作形象美发PART4人流动线分析4.1.1水平动线◆凤凰汇设计主入口1个，次入口4个，主入口位于京顺路，设计不合理，可达性差。4.1.2水平动线◆凤凰汇采用单动线设计，约30米一个转折，中间用连廊连接，动线简单明了，同时利于店铺展示。消费者进入后空间感极佳，下沉式中庭扩大了B1F的商业价值，消费者站在1层可以看到B1F到3F的大部分店铺。4.1.1垂直动线◆凤凰汇垂直动线设计合理，共4部电梯，分2组分布在近入口和停车场处，方便消费者上下。4.1.2垂直动线◆2组扶梯位于中庭两侧，便于人流疏导，采用平行式布局，视野开阔。PART5项目设计分析5.1建筑外观◆凤凰汇外部设计时尚大方，与凤凰置地广场项目整体设计风格相呼应，为三层裙楼，南侧有千余平的广场。5.2.1室内设计凤凰汇内部设计简约时尚，具有现代风格，与商场面对的时尚青年客群审美相符。5.2.2室内设计凤凰小筑COSTA咖啡休闲区5.3室内设计—小品设计◆休息处座椅富有设计美感。◆云海肴餐厅等位椅，人性化。◆扶梯出入口处的绿植设计，改善空气质量的同时缓解消费者的视力疲劳。5.4导视设计主力店LOGO导视电子屏导视楼层业态导视5.5洗手间设计人性化设计之一：门上手机放置盒人性化设计之二：儿童洗手台+婴儿放置台人性化设计之三：母婴室PART6借鉴意义借鉴：1.项目体量虽小、但品牌选择考究，保证品牌整体水准。引入中国首家美国A&F旗下休闲品牌Hollister，店铺推广活动丰富，装修前卫，起到吸引年轻消费人流的作用。2.主力店明显，搭配舒适。主力店：嘉禾影院、Ｈ＆Ｍ、UNIQLO、Hollister、BLT超市，粮呈吉时。3.零售餐饮占比相当。3.餐饮业态包括正餐、中西快餐简餐、咖啡、甜品、水吧、烘焙。口味囊括、法、日、韩、东南亚、港、粤、云南、台湾、美式，满足家庭聚会、情侣约会、商务宴请等需求。另外美食广场粮呈吉时作为主力店引入，迎合了购物中心职工和附近部分中低收入员工的需求，以较小的体量辐射较广泛的需求。借鉴意义思考：1.虽然配备了母婴室，但是没有规划儿童业态。2.受整体体量影响餐饮体量比较小，缺少川、湘、火锅、烤肉、自助等需求较广泛的菜系和品类。3.总体来说，占据了这么好的区位位置但是整体人气不旺，提袋率较低。做发展商中的思想者..建设精彩城市生活Thanks