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市场定位怀化通道廊桥商业整体定位及招商方案目录城市认知与商业格局市场调查与分析项目认知与SWOT分析项目价值体系与项目定位城市认知与商业格局双江区通道县项目城市认知通道侗族自治县位于湖南西南部，怀化市南端，东邻邵阳的绥宁城步，西连贵州黎平县，北靠靖州，南接广西的龙胜三江，处湘、黔、桂三省六县交界之地，是湖南省南下两广的咽喉要道。县人民政府驻双江镇。现辖8镇13乡21.69万人，其中侗族占73%，是湖南最早成立的以侗族为主体，侗、汉、苗、瑶等多民族和睦共处的自治县，也是革命老区县、国家扶贫开发工作重点县、国家武陵山片区区域发展与扶贫攻坚试点县、全国绿化模范县、全国生态示范区、中国民间文化艺术之乡、全国最佳休闲旅游县、中国大学生最喜欢的旅游目的地、全国休闲农业与乡村旅游示范县、中国最具潜力的十大县域旅游县。通道县是湖南省南下两广的咽喉要道，也是湖南最早成立的多民族自治县，也是革命老区县，中国最具潜力的十大县域旅游县基础设施逐步完善，通道县交通便利，境内铁路、公路四通八达。焦柳铁路纵贯南北6个乡镇，设有县溪、牙屯堡等几个火车站，通车里程44.3公里，其中牙屯堡站是广局和柳局的交汇处；公路通车里程已达1000公里，209国道、1805省道从东向西穿县而过，所有乡镇和90的村都通了公路。邮政电信和广播电视事业发达。开通了万门程控电话、移动电话业务，可直通世界各地；已开通了32套加密电视节目。通道县境内铁路，公路交通较发达，但距离城市（怀化）等较远，心里距离大于交通距离。项目城市交通S209包茂高速经济稳步增长。农业结构调整渐趋完善，正逐步形成竹木、畜牧、土特山货果菜、中草药材四大产业发展格局。工业从无到有。自成体系，以木材系列加工、水电、建材系列、食品系列、农机制造为主，乡镇企业全面发展。并已形成了沿“路”（枝柳铁路、209国道和1805省道）经济带。通道县经济主要以农木业及其衍生出来的加工业为基础，同时旅游也逐步发展。项目城市经济芋头古侗寨万佛山风景名胜独岩民俗风情园龙底河漂流自然资源优越，名俗风情浓郁促使通道具备强大的旅游潜力，政府也将旅游业发展变为城市方向，有意打造第二个“凤凰古城”河西区域城市商业区河东区域本项目沿河商务休闲区城市发展方向：“一河两岸、东文西商、城市向东”城市发展思路，老城区（河西区域）趋于饱和，新城区（河东区）初具规模，城市发展向东，但主要商业集中在河西区域。城市“一河，两带”的布局，项目连接城市两大片区，是新老城区结合点，也是新老城区交通唯一连接点。项目城市商业一河两带------长征路商业带(河西商业带)，租金也比较可观，但商业形式停留在沿街铺面，商业业态也较为凌乱，许多品牌商家发展受到很大限制。长征路作为通道县目前的商业绝对中心，品牌服饰数量较多，租金也比较可观，但商业形式停留在沿街铺面，商业业态也较为凌乱，受县政府周年庆“风貌改造”活动的影响，整体视觉效果较差，通道县的商业格局亟待升级，通道廊桥项目建成后，将以全新的商业形态领跑全通道。一河两带——城东建材市场商业带(城东商业带）虽然是城市新城区但规划较为落后，功能较为低端，相对河西在品牌与种类上明显不足。城东建材市场作为新城区的主力商圈，以佳惠超市为龙头，汇集五金建材、农贸市场、家纺布艺，餐饮配套，中低端服饰等业态，规划较为落后，功能较为低端，难以满足通道人民日益增长的物质文化需要。项目宏观认知总结基于对城市及城市商业布局的初步分析，我们从宏观层面得出以下结论：从区域来看，区域人口不足，有一定旅游人口，但仍需挖掘，区域经济较落后，但区域商业较饱和，有明显升级的意向（由街铺升级为集中型商业）1从全县来看，城市消费主要以配套型商业为主，消费人群较固定。2从项目区位来看，项目地段资源唯一，连接两大城区，发展前景良好。3市场调查及分析市场定位经营者问卷调查经营者问卷调查分析商铺性质：本次共发放问卷100份，回收98份86,96%0,0%4,4%0,0%自购租赁自建其他96%的在营商户为租赁门面，商铺销售市场存在较大机会经营者问卷调查分析商铺面积：大部分在营的商户面积为40-60平米，本项目的铺面大小适合市场需求22,26%28,33%20,24%14,17%00经营者问卷调查分析商铺租金水平：超过50%的商户租金水平为30-80元/㎡/月，租金较高的路段为长征中路，建议本项目在初始阶段以低价入市，吸引商户经营8,14%28,48%14,24%8,14%30以下30-4040-5050-60经营者问卷调查分析商户经营性质：加盟,26,28%代理,8,9%自营,58,61%联营,2,2%其他,0,0%加盟代理自营联营其他目前商户多数为自营性质，品牌加盟店数量比较少。经营者问卷调查分析顾客主要来源附近住户,38,36%往来人群,64,60%专程购物,4,4%其他,0,0%附近住户往来人群专程购物其他超过60%的经营户的顾客来源为往来人群，说明定向消费的场所较少，为项目打造“特色消费”提供了机会。经营者问卷调查分析顾客平均消费金额：50以下,48,51%51-100,16,17%101-300,18,19%301-500,8,9%501-1000,2,2%1000以上,2,2%50以下51-100101-300301-500501-10001000以上ibanez顾客平均消费金额维持在50以下，一方面反映了通道县购买力水平较低，另一方面说明了目前的商业水平处于较低下的阶段。经营者问卷调查分析目前营业状况：差,16,18%一般,62,69%好,12,13%很差,0,0%非常好,0,0%很差差一般好非常好将近90%的商认为目前的经营一般，基本符合通道县的消费水平和商业地位。经营者问卷调查分析考虑扩张的途径：购买,6,7%租赁,12,13%自建,0,0%其他,74,80%购买租赁自建其他多数客户选择其他，说明其对于扩张事宜缺乏考虑，无明确的目标性，后期可通过项目的教化和宣导经营者问卷调查分析通道县目前生意最好做的场合：长征路,58,65%迎宾街,2,2%平安街,2,2%城东路,28,31%其他,0,0%长征路迎宾街平安街城东路其他超过90%的客户认为长征路和城东路的经营状况会比较理想，说明城东路已经初步扭转了部分经营户的心理，有望取代或打破长征路传统商业中心的地位经营者问卷调查分析理想中的经营场所：大多数经营户仍然对沿街门店情有独钟，本项目缺乏临街面的问题将会给项目销售和招商工作带来一定的难度58,63%18,20%8,9%8,8%经营者问卷调查分析目前通道所缺乏的购物形式：集中专业市场,20,22%综合购物商场,34,37%步行街,38,41%临街商铺,0,0%其他,0,0%超市,0,0%临街商铺集中专业市场综合购物商场步行街超市其他大部分经营户认为通道县缺少综合购物商场和步行街，通道廊桥的项目定位将填补这方面的空白。经营者问卷调查分析是否考虑入住通道廊桥项目：看情况再说,68,74%不予考虑,20,22%购买,2,2%租赁,2,2%购买租赁看情况再说不予考虑大多数经营户表示自己需要慎重考虑，归因于大家对新生项目的敬畏心理，租金价格和招商政策的不确定性以及经营前景的好坏是他们迟疑的主要原因。经营者问卷调查分析理想商铺面积：30-50,36,40%50-100,36,40%30以下,10,11%200-300,,0%300以上,,0%150-200,2,2%100-150,6,7%30以下30-5050-100100-150150-200200-300300以上理想中的商铺面积为30-100平米，本项目的物业结构比较符合经营者问卷调查分析可接受的租金水平：2000以下,40,43%200-3000,42,44%300-4000,8,9%4000以上,4,4%2000以下200-3000300-40004000以上大多数经营户可接受月租金在3000以下，这建立在经营面积为30-60的基础之上，说明一楼可接受的租金水准大致在50-100元/㎡/月经营者问卷调查分析廊桥项目一层铺面售价范围：1-1.5万,74,81%1.5-2万,16,17%2-2.5万,0,0%2.5-3万,0,0%3万以上,2,2%1-1.5万1.5-2万2-2.5万2.5-3万3万以上多数经营户认为一层铺面的售价范围应该停留在1-1.5万元/平米，一定程度上反映了经营户和投资者对于新生项目的敬畏心理经营者问卷调查总结■通道县的消费习惯已基本定型，商业结构比较落后，商业体量偏大；■通道的百货商场、大型超市及高端餐饮皆为零，大部分经营者表达了对综合购物商场的向往，降低其对沿街商铺的热衷度是项目面临的重大难题■大部分经营户比较认可本项目位置，认为项目紧靠新汽车站和县幼儿园，承接新旧城区，有较大的发展潜力；■通过对经营户的调查了解，目前通道县的商业格局受城市规模、交通条件等因素的制约，目前其城市商业格局并不完整，存在一定业态的缺失；目前城市商业体量稍稍偏大，经营户经营状况波动较小；经营户对本项目存在较强的敬畏心理，与销售价格的释放有一定的关系，大部分经营户对本项目的区位有较高的认可度，但是对于商业运营模式的认识很模糊。市场定位消费者问卷调查消费者问卷调查分析本次共发放问卷100份，回收100份常去的商业场所：城东路,28,29%长征路,58,59%迎宾街,4,4%平安街,0,0%其他,8,8%城东路长征路迎宾街平安街其他过半的消费者常去的商业场所为长征路，与通道县目前的商业格局相符消费者问卷调查分析常去的超市：佳惠超市,40,40%福乐多超市,50,50%临口购物广场,8,8%其他,2,2%佳惠超市福乐多超市临口购物广场其他福乐多超市和佳惠超市作为通道县最大的两个超市，几乎涵盖了通道县所有的日常消费需求消费者问卷调查分析选择消费地点的原因：价格合理,34,24%地点较近,46,32%消费类型多,12,8%购物环境好,8,6%商场服务好,6,4%商品种类多,38,26%价格合理地点较近消费类型多购物环境好商场服务好商品种类多距离和商品种类成为人们选择消费地点的主要原因，价格因素也受到了大部分消费者的重视。消费者问卷调查分析每月餐饮、日用品、休闲娱乐、衣服鞋帽的消费频率：通道人民外出餐饮、休闲、娱乐的频率较低，一方面与相应业态的缺乏有一定关系，物价因素和收入水平是人们望而却步的主要原因361418122018121616814628462210840102822221022405101520253035404550餐饮次数日用品采购次数休闲娱乐次数衣服采购次数1次2次3次4次5次6次6次以上消费者问卷调查分析每次餐饮、日用品、休闲娱乐、衣服鞋帽的消费金额：单次消费金额偏低，客观反映了通道县的人均收入水平和物价水平5220184244430410665018162410142630142140102030405060餐饮日用品采购休闲娱乐衣服采购100以下100-200200-300300-400400-500500以上消费者问卷调查分析希望通道廊桥项目引进的购物业态：百货商店,40,33%大型生活超市,44,37%电器超市,28,23%大型家居卖场,8,7%批发市场,0,0%百货商店大型生活超市电器超市大型家居卖场批发市场选择大型生活超市和百货商店的消费者居多，一方面反映了消费者对本项目缺乏了解，另一方面反映了消费者对一站式购物场所的需求消费者问卷调查分析希望通道廊桥项目引进的餐饮业态：中式酒楼,20,19%西式餐饮,10,9%特色食街,68,63%茶楼,10,9%中式酒楼西式餐饮特色食街茶楼通道廊桥依托双江美景和古典式侗族风格的建筑设计，满足打造特色食街的条件。消费者问卷调查分析希望通道廊桥项目引进的娱乐业态：酒吧街,12,9%教育培训,12,9%儿童游乐中心,34,25%电影院,18,14%室外体育运动,8,6%KTV,24,18%溜冰场,10,8%电玩网吧,6,5%美容美发,8,6%洗浴桑拿,0,0%酒吧街教育培训儿童游乐中心电影院室外体育运动KTV溜冰场电玩网吧美容美发洗浴桑拿选择儿童游乐中心