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精细化经营有质量增长青浦卓越世纪中心三期商业定位报告商业部王丽娟2016.7.10精细化经营有质量增长竞品调研123项目定位业态落位4招商进度5运营模式精细化经营有质量增长青浦商业格局“一城两翼的发展模式”一城——指淀山湖新城，是青浦的政治、经济、文化中心。作为上海市“十二五”期间重点建设的郊区新城之一，淀山湖新城应充分发挥地处沿沪宁和沪杭甬发展轴线关键节点的独特区位优势，力争成为上海西翼空间发展的重要引擎。东翼——西虹桥产业商业区西翼——环淀山湖经济圈青浦城区板块分布图精细化经营有质量增长青浦新城商业格局工业园区城区核心区老城区淀山湖新城淀山湖板块万达茂吾悦广场城区核心区板块桥梓湾苏宁电器九都购物中心稻香村商业广场老城区及工业园区富绅国际港隆商业中心卓越世纪中心精细化经营有质量增长万达茂万达茂开发商上海青浦万达茂投资有限公司地理位置青浦淀山湖大道851号建筑面积461330.6平方米物业形态购物中心、写字楼、酒店开业时间在建中主要业态餐饮、儿童、娱乐、休闲、运动、影院等青浦万达茂与上海前6座万达广场完全不一样，规划建设有上海最大室内儿童主题乐园、华东最大汽车科技体验乐园两大世界级体验业态，以及旗舰购物中心、影城等全业态复合。相比于万达广场，万达茂的零售业大幅降低，以家庭体验式互动娱乐为主，所有项目完全室内，一年365天全季候游乐，彻底解决气候对娱乐项目的影响。青浦城区商业项目介绍精细化经营有质量增长青浦城区商业项目介绍16万方商业，80%自持，青浦开业中最大商业综合体楼层主要品牌B1悦生活家乐福1F悦时尚星巴克、C&A、H&M、优衣库、必胜客、LEE、屈臣氏、汉堡王2F悦青春VEROMODE、GXG、SELECTED3F悦童趣玩具反斗城、孩子王、新华书店、茉莉幻想4F悦味蕾西提牛排、旺池、丰收日、避风塘、铜锣湾、赤坂亭、外婆家5F悦光影大光明影院青浦吾悦广场是青浦区首个旗舰级城市综合体，入驻商户超200家，入驻品牌超1000个，70%的商家首次入驻青浦；项目商业体量大、业态全、品牌档次高，辐射范围广。吾悦广场精细化经营有质量增长青浦城区商业项目介绍主要业态主要品牌特色餐饮肯德基、必胜客、DQ、巴贝拉、味千拉面、星巴克品牌服饰麦考林、以纯、意尔康、杉杉服饰、七匹狼、色彩地带等东方商厦周大福、老庙黄金、资生堂、百丽等主力店联华超市、国美电器休闲娱乐电玩城桥梓湾购物中心是一个集商业购物、餐饮娱乐、休闲旅游为一体的大型购物中心以传统业态为主，主要消费群体为青浦当地人，目前人气充足桥梓湾精细化经营有质量增长青浦城区商业项目介绍港隆国际广场开发商上海青浦住宅开发有限公司（现景瑞收购）地理位置青浦镇盈港路499弄建筑面积120000平方米价格租金单价1期5元，2期3-5元物业形态综合体开业时间2003年、2005年、2014年主要业态超市、家居、餐饮、零售、休闲娱乐主要品牌世纪联华，大饭堂，蒋记海鲜港隆休闲广场引入国际最先进的复合地产运营模式——HOPSCA（豪布斯卡），项目分为三期一期为世纪联华超市及好美家家居建材广场；二期为港隆国际大厦，包括服务式公寓及配套商业；三期为酒店及酒店式公寓项目打造集购物、餐饮、娱乐、商务于一体的一站式购物中心·港隆国际精细化经营有质量增长青浦城区商业项目介绍青浦宝龙商业广场开发商宝龙集团地理位置公园东路1289弄26号建筑面积351571.1平方米商业面积60000平方米价格租金3-6元/平米/天物业形态写字楼、购物中心开业时间未定主要业态餐饮、零售、休闲娱乐主要品牌未定宝龙商业中心青浦宝龙城市广场，地铁17号线汇金路站及公交枢纽首末站均位于项目地块内，未来将与地铁2号线无缝对接。项目将接收地铁17号线、2号线、周边数十个社区、虹桥商务区及青浦三大工业园区带来的大量人流，成为青浦新中心，承担起地区级公共服务中心的功能。作为青浦区首个地铁上盖城市综合体，项目规划有风情商业街、酒店式公寓、SHOPPINGMALL、高档写字楼、星级酒店等多重业态，总建筑面积35万㎡，建成后将成为西上海全业态都市生活中心，填补区域一站式商业空白，满足区域内消费者的全方位时尚生活需求。精细化经营有质量增长周边商业定位小结万达茂建筑面积447500㎡商业面积53000㎡文旅商综合体业态：万达旗下品牌、超市、影城、上海最大儿童主题乐园、华东最大汽车科技体验乐园吾悦广场建筑面积约161900㎡商业面积约100000㎡一站式商业综合体业态：优衣库、孩子王、H&M、汉堡王、棒约翰、避风塘、食之谜、湘燕、小辉哥火锅、成玖、GRANDTHEART、XINHUAbookstore宝龙青浦建筑面积约240000㎡商业面积约100000㎡一站式商业体系业态:餐饮，生活、卖场、儿童绿港购物中心建筑面积约161900㎡商业面积约100000㎡综合商业体系业态：芭比馒头、绿港美食城、海贝、来壹串。项目周边商业综合体都采用集中式商业布局，且定位基本相似，同质化竞争严重；如何在周边现有大体量商业中脱颖而出？如何利用项目物业特点形成自身优势？万达茂吾悦广场宝龙青浦绿港购物中心商业面积53000㎡161900㎡240000㎡161900㎡物业类型文旅商综合体一站式商业综合体一站式商业综合体商业综合体主要品牌业态万达旗下品牌、超市、影城、上海最大儿童主题乐园、华东最大汽车科技体验乐园优衣库、孩子王、H&M、汉堡王、棒约翰、避风塘、食之谜、湘燕餐饮，生活、卖场、儿童芭比馒头、绿港美食城、海贝、来壹串商业类型主题商业区级商业中心区级商业中心服务配套商业精细化经营有质量增长项目定位项目定位–战略1：区域领导者–战略2：区域挑战者–战略3：区域追随者–战略4：区域补缺者建立竞争游戏规则建立市场标杆，复制难度较大价格、价值的双重定义者改变竞争局面，冲击现有标杆项目重新定义区域价值、产品标杆搭便车、借势以小博大，追随已有标杆项目价格战的制造者目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点区域标杆项目区域新生力量次/非主流市场敏锐的机会主义者近距离客群不足，区域内规模商业竞争激烈，未来商业持续走高，区域存在被忽视客群，故本项目应错位竞争，差异化招商定位，以社区型商业配套出发精细化经营有质量增长项目定位消费客群分析客户类别对应消费习惯工业园区员工周边工业园区工作人员，周末放松的方式就是逛商场，看电影，运动健身，餐饮娱乐。周边社区家庭以家庭为单位活动时，需要有娱乐广场、影院、餐饮等，可以供年轻父母和小孩消费白领办公人员需要有休闲场所排解压力，需要就近解决办公用餐，需要有商务洽谈场所范青浦青年客群核心客群重要客群补充客群精细化经营有质量增长整体定位项目定位体验创新娱乐小资打造青浦区体验式消费的社区商业精细化经营有质量增长卓越世纪中心一期二期三期总体定位一期：惠生活二期：饕餮宴三期：青年汇精细化经营有质量增长一期主题定位：惠生活定位主题思想：智慧生活、乐享便捷精细化经营有质量增长一期项目商业招商1#1F2F隆饰家居体验馆精细化经营有质量增长一期项目商业招商2#1F2F01020304050708060708铺号商户名01干洗店02水果零售03优客龙进口商品04喜士多05艾尚美容美发06雷允上07好味当08时尚小火锅生活服务生活零售特色餐饮精细化经营有质量增长一期项目商业招商3#1F铺号商户名01时代联华02晨光烧饼03奇石馆生活服务生活零售特色餐饮0201精细化经营有质量增长二期主题定位：饕餮宴定位主题思想：饕餮盛宴，畅享多元化美食精细化经营有质量增长二期项目商业招商55#1F2F3F01020305040601020305040607铺号商户名01毛家湘菜02银行ATM03麦速莱04百味佳川菜05大食堂休闲餐厅06足浴SPA07临江门火锅港式茶餐厅生活服务社区配套特色餐饮精细化经营有质量增长主题酒吧(1/2)土耳其菜(1/2)经典私房本帮菜(1/2)休闲餐厅(1/2)韩式料理(1/2)日式料理(1/2)港式茶餐厅(1/2)门厅门厅门厅意式餐厅(1/2)57#二期项目商业招商1F铺号商户名01主题酒吧02意式餐厅03港式茶餐厅04日式料理05韩式料理06休闲餐厅07经典私房本帮菜08土耳其菜精细化经营有质量增长土耳其菜(2/2)经典私房本帮菜(2/2)休闲餐厅(2/2)韩式料理(2/2)日式料理(2/2)港式茶餐厅(2/2)意式餐厅(2/2)主题酒吧(2/2)57#二期项目商业招商2F精细化经营有质量增长二期项目商业招商57#3F私人会所户外花园清吧KTV屋顶花园精细化经营有质量增长二期项目商业招商57#4F~5F健身房精细化经营有质量增长2016年三季度2016年四季度2017年一季度第一阶段第二阶段第三阶段57号楼3F-4F招商工作57号楼1F-2F招商工作二期开业率达到70%精细化经营有质量增长三期商业项目总图精细化经营有质量增长三期主题定位：青年汇定位主题思想：聚会交友、挑战自我精细化经营有质量增长三期项目商业整体动线走向形象主轴商业主轴景观主轴三主轴——利用外侧沿街面良好的展示条件，引入昭示性较好的品牌形象店，吸引客户进入项目；中心商业主轴打造主题内容，提升项目多元化；沿河景观主轴沉淀客户，延长客户滞留时间为二次消费的产生提供可能性；四组团——北侧打造运动休闲主题，扩大项目辐射客群范围，吸引更多青年客群；中区聚集儿童天地休闲餐饮业态增加项目浏览性，南区依托社区配套及教育培训；整体业态分布娱乐休闲体育中心64、67餐饮休闲娱乐65、66儿童天地休闲餐饮62、63社区配套教育培训61、62精细化经营有质量增长整体规划三期项目商业静动南侧利用运动主题设置儿童拓展基地，结合室外亲子互动；北侧利用增加绿植面积形成天然氧吧为景观主轴，形成三期项目整体静点；天然氧吧公园儿童拓展基地精细化经营有质量增长精细化经营有质量增长三期商铺落位分布精细化经营有质量增长第一阶段引入本项目北侧社区影院、超市及运动主力店，打造项目年轻化主题第二阶段在项目东侧沿街面区域设置儿童天地、教育培训及社区配套为主，提升整体性项目品质第三阶段打造商业沿河内街，以餐饮为主，延续二期沿河餐饮，丰富整体项目层次感，增加项目浏览性第一阶段2017年上半年第二阶段2017年下半年至2018年上半年第三阶段2018年下半年至2019年精细化经营有质量增长卓越世纪中心（青浦）三期业态分布工程条件需求目录餐饮业态基础工程需求零售业态基础工程需求用电量:300KW/M2上水管径:DN50mm水压2.5kg/㎡下水管径:DN100mm空调：到户空调外机安装位：4台外机广告位：门头预留位隔油池：1.0m³排烟：截面0.32㎡（800*400mm）用电量：100KW上水管径：DN50mm水压2.5kg/㎡下水管径：DN50mm广告位：门头预留位空调：到户空调外机安装位：2台外机精细化经营有质量增长销售形式：售后返租包租年限：5年运营模式：统一招商及运营管理精细化经营有质量增长Thanks!