地库攻略《标杆房企地库结构设计--无效成本管控与优化要点实战案例解析》

地库攻略标杆房企地库结构设计--无效成本管控与优化要点实战案例解析课程目录第一讲第二讲第三讲案例分享高效管控关键技术第一讲案例分享错在哪里成本危害正确做法经验教训★感受地库冲击、汲取经验教训、掌握实战技术第二讲高效管控地库控制地库优化√√一、地库控制重点管控地库设计不进行重点管控不行！但单靠重点管控最好也只能做到70分调动优势资源是事半功倍的捷径！我们和真正专家相比还有很大距离不持续提升技术能力不行！不掌握关键控制技术、管控是虚弱无力的关键词技术提升资源利用1、设计节奏及关键节点先行施工、成本巨大、综合性强、报建限制1、明确相关因素并进行综合分析，是设计好地库的基础条件2、报建了不让改、动工了不能改、施工图阶段不好改3、关键节点设计成果的优化，是确保地库设计质量的最后保障1、设计节奏及关键节点概念规划单体方案（扩初）施工图设计桩基设计设计完成方案报建（扩初报建）桩基施工开始动工初步：规模、位置、出入口、入户方式确定：型式、规模、范围、剖面、出入口、柱网、楼盖、设备房及人防初步布置细化：轮廓、柱网、车位、出入口、剖面、塔楼下空间、设备房及人防完成：地库已确定的内容基本都不要改动了关键节点一关键节点二2、地库核心关注点停车效率单方成本停车效率：每车位平均面积=地库面积/地库车位数量。单方成本：建造地库每平米要花的钱（指地库本身的）任务很简单：想尽办法提高停车效率、降低单方成本！核心点其它1）停车效率用最小的箱子装下该装的东西★我们要装哪些东西？★怎么装让箱子最小？地库组成停车区设备房区人防区塔楼区储藏室自行车库保安宿舍工具间景观水池有关因素地库形态、地库层数、柱网布置、车位布置、设备房位置及大小、人防布置及口部、塔楼下空间、坡道设计、非必要功能、无效面积……真功夫本身的，互相影响的1）停车效率1）停车效率不舒服效率高舒服很舒服效率低柱网布置、成本差别1）停车效率它受众多因素及相互间的影响，协调不好常导致大量无效成本发生合理指标的建立犹如打造了一把尺子，使我们能够直观地做出判断2）单方成本有关因素单方成本：建造地库每平米要花的钱地库型式、地库布置、层高覆土、场地土方、人防设计、柱网布置、设备房设计、设备管线、防水排水、构造做法、楼盖结构、底板基础、基坑支护、现场处理等等……注：影响单方成本的做法分散隐蔽在各个角落，不容易发现、解决，也无法直接判断停车效率单方成本▲对停车效率及单方成本重视不够，常导致我们大量无效成本的发生核心点2、地库核心关注点3、两个极端品质、成本是一个跷跷板，关键是我们如何平衡？住宅地库设计质量控制标准⊱设计与成本部联手、强制执行⊱直接审核12亿多，对标整体成果分析粗估至少在大几十亿以上地库层高地库钢筋含量标准层含钢量标准层砼含量窗地比硬景比地库停车效率⊱09年初至今已连续执行九年多，且已形成常态住宅设计精细化4、强制指标控制标杆企业的“成本对标”住宅产品设计质量评估体系《XX集团住宅产品设计质量评估管理办法》⊱优化产品设计、深挖无效成本的集团性重大举措成本对标底线标准出图标准●地库停车效率应用解读●地库停车效率使用注意事项1、由于地库设计条件的复杂，严格讲某种类型地库是不可能完全对应一个停车面积指标的。它属于经验值；80%、10%、10%；从管控角度讲，我们必须给出一个控制值2、当地库基底面积小于5000平米时，指标受塔楼、设备房等因素影响会很敏感，将难以控制3、控制目的是避免无效成本，而不是必须要达到指标，执行时应遵循“强制+灵活”的原则●地库层高应用解读1）基本原理：合理品质、合理成本、可集团操作并具实效性2）应用前提：需在常规做法下进行精细化设计3）具体操作：原则上必须满足，操作上理解规则、灵活运用4、强制指标控制核心要点1）它是最有效、但也是最需要慎重的一个重点管控办法2）它需要一个强有力的政策支持，不然会形同虚设3）它需要一个掌握了足够控制技术的专家级人员来控制4）指标应进行适时升级，时刻保持其科学性及有效性5）实际操作应遵循“强制+灵活”的原则，不可唯指标论5、控制技术提升控制技术提升，是无效成本重点管控的强力后盾尤其是地库！管控：不多多掌握关键的控制技术，地库无效成本的管控将是虚弱无力的掌握设计技术是设计师的事----我们无法改变、但有权选择、有办法弥补掌握控制技术是设计管理师的事----具有总体控制、敏锐发现问题的能力6、优势资源利用有效调动优势资源为我们服务，是成本最低、效率最高的捷径尤其是地库！地库设计极强的综合专业性，是限制我们管控效果的最大障碍我们及设计院，与顶尖专家相比还有很大的差距—需专家优化优化是专家的事---我们在技术上无法与专家相比，仅是初步解决一些而已专家水平、差距很大！二、地库优化★设计优化：通过设计方法及技术的改进来实现合理的设计精细化：更高技巧、更细做法---杜绝白白浪费钱合理化：合理技术、合理标准---品质成本双到位★这需要掌握系统技术及全面信息并能综合考虑，更需要长期实战经验的积累---合理标准、原则要点、影响程度、专业控制、成本数据、施工做法、市场政策。。。。第三讲关键技术基本方法70%设计技巧20%特别做法10%地库设计技术基本方法：大量、明确、易掌握也是必须掌握的，否则无效成本无法判断，现实是大家没能完全掌握且差别较大设计技巧：综合协调各因素且能细致入微的能力，需大量实战经验的积累方能游刃有余，是多数设计师所欠缺的特别做法：无定式特有条件的应用，能敏锐发现、正确分析并巧妙利用，需经系统研究及海量实战才能运用自如第1节设计控制第2节车位设计第3节坡道出入口第4节塔楼下空间第8节结构设计第9节地库轮廓第7节设备房设计第10节机械车位第5节结构找坡第6节人防设计第1节设计控制一、规模控制二、地库型式三、平面控制四、地库层数一、规模控制▲追求停车效率的本质是少建地库、最高境界是不建地库！1、车位规模的确定地库停车位地面停车位地面车位合理最大化如何解决？规划停车位1个概念3个问题转化一、规模控制1个概念：贡献有多大？1：允许做多少？2：你要做多少？3：你能做多少？规定上限承受上限精细设计设计要点：综合分析政策、项目、成本与品质等因素，使地库规模合理最小化3个问题⊙地面车位不计入规划停车数⊙地库车位销售可以盈利特殊情况一、规模控制2、功能配置的合理性地库组成停车区设备房区人防区塔楼区储藏室自行车库保安宿舍工具间消控室储藏室：当地人喜欢吗？能卖回成本吗？送给客户对卖楼能有多大帮助自行车库：地面能做吗？做多少？怎么做？对小区有多大影响？其它：需认真考虑一下、真的有必要做吗？二、地库型式1、普通地库2、坡地地库3、半地下车库4、架空地库1、普通地库2%--5%室外地坪地库室外地坪地库地库室外地坪坡度小于2%室外地坪地库（上抬）abb＞a/2室外地坪地库常用、成本最大2、坡地地库室外地坪原始地形地库好--节省成本；坏—大量浪费成本坡度大于5%的场地高差大变化大变化大变化大计容商业3、半地下车库⊙半地下车库环境好、使用方便、建造成本低⊙要点：服从规划、自然排烟a/3＜b≦a/24、架空地库商业商铺局部人防地库⊙架空地库使用方便、效率高、建造成本低架空地库住宅住宅住宅街道街道三、平面控制1、地库形态周边塔楼中间塔楼周边塔楼地库中间塔楼周边塔楼中间塔楼周边塔楼周边塔楼周边塔楼理想状态2、分建合建小区内道路地库地库分建小区内道路地库合建优点：可减少外墙面积及坡道出入口数量，利于整体停车效率的提高，节省成本缺点：需解决分期管理、分区施工、道路施工等问题注意：不宜跨过小区主要道路，地库应与道路施工组织及管线的埋设协调设计Ⅰ2、分建合建Ⅱ塔楼塔楼塔楼地库分建塔楼塔楼塔楼地库合建要点：1、一般高层住宅宜采取合建方式2、低层住宅分建具有明显的成本优势3、多层及小高层住宅应综合分析各种因素、做充分比对后再决定2、分建合建要点1：一般高层住宅宜采取合建方式塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼A（合建）高层住宅塔楼B（分建）塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼塔楼外墙面积、地库面积、基坑支护、降排水等，成本差异一般会有数百万、上千万甚至几千万。注：建筑越高、布置越不规则、地质情况越差、地下水位越高、设备房及人防规模越大，合建方式的成本优势越大。成本差异2、分建合建要点3：多层及小高层住宅应综合分析各种因素后再做决定塔楼塔楼塔楼塔楼楼塔楼A（合建）塔楼塔楼塔B（分建）塔楼塔楼塔楼塔楼塔塔塔楼楼楼塔楼设计条件对两方案的影响建筑高度、停车效率、建筑布置、地质条件、地库配置、资金运作、施工组织、等。。。★随着建筑高度、建筑密度的降低，合建的成本优势逐渐减小丧失，分建的成本优势逐渐增大上升，直至持平再到反转。★这里不仅是成本，还要综合考虑运营、市场、项目条件等因素地库地库地库地库地库同样的地库面积，做一层好？二层好？三层好？要点：一般应尽量减少地库的层数、尽量减少底层的面积四、地库层数1、设计要点地库2、成本分析地库地库地库⊙地库顶板及底板面积减少一半，但侧墙面积增加50%，并增加中间楼板⊙地库停车效率降低⊙埋深加大一倍⊙车位品质变差四、地库层数第2节停车位设计一、基本尺寸二、柱网设计三、车位布置38002400X60005500一、基本尺寸1、规范规定2400X51002400X53005500小型车常用车位尺寸汽车必须的距离48001800停车位1、规范规定一、基本尺寸1、规范规定一、基本尺寸不真正了解规范的意思，常常会犯一些低级错误一、基本尺寸2、常见错误出售的车位，很容易引起客户的投诉！1、规定小汽车外廓尺寸1800X4800的理解2、背靠背车位深度3、一侧靠墙车位宽度（两侧靠墙？）4、柱子挡车门，除非当做墙5、一侧靠通道、另一侧靠墙或柱或车6、通车道宽度：出车、不出车7、车道宽与进出车位舒适度的理解一、基本尺寸2、常见错误不真正了解规范的意思，常常会犯一些低级错误二、柱网设计通车道标准柱网1、模块化设计停车位7800-81004750-57006100-66004750-57004750-57006100-66007800-81004750-57004750-57004750-5700二、柱网设计3、小柱网的应用车位小柱网车位⊙小柱网的品质⊙一般不建议采用小柱网车位车位本五级人防区宜采用小柱网，低成车位项目可采用小柱网般小柱网比大柱网综合成本会低120元/平米进出⊙⊙下列情况不宜采用小柱网通车道通车道⊙层高通车道项目定位高或较高；工期紧张、资金成本对工期较敏感；通车道通车道荷载小、水位低、柱网导致的成本差别不大⊙成本核算没有涉及工期及当地用工成本的影响⊙工期紧时，工★品质差、有投诉隐患7800-81005400-57005400-5700小柱网+窄车道大柱网大柱网小柱网+无梁楼盖中柱网小柱网★故事很多！基本方法三、车位布置设计要点⊙首选垂直车位，减少平行车位、避免斜车位⊙停车效率最大化第3节坡道出入口设计一、坡道及出入口数量二、坡道及出入口宽度三、弧形坡道内圈半径一、坡道及出入口数量1、规范要求注：1）防火规范的规定为最低要求，车库建筑设计规范的规定完全满足防火规范的要求2）新规范将出入口及车道数量、居住建筑及非居住建筑分别进行规定3）当车位当量＞3000且车道数量≥5条时，出入口数量应经交通模拟计算确定《车库建筑设计规范》1、≤50辆，一个汽车疏散口2、51-100辆，一个双车道汽车疏散口3、＞100辆，地下一层至室外的汽车疏散口不应少于2个注：当采用错层或斜楼板式且车（坡）道为双车道时，其它楼层疏散坡道可设1个《汽车库设计防火规范》B1B2B3室外地面一、坡道及出入口数量1、规范要求（提炼）基本规定：车位当量＞1000需3个口、车位当量＞100需2个口、车位当量≤100可1个口居住建筑可3个单口可2个单口车位≥25车位＜25需1个双口可1个单口车位＞1000需3个口：车位＞100需2个口：车位≤100可1个口：非居住建筑车位＞1000需3个口：可2双1单（至少2个双口）车位＞100需2个口：车位≤100可1个口：车位＞500车位＞300车位＞100车位≥25车位＜25需2个双口需1双1单可2个单口