户型分析基本知识与案例解析

思源研究院周怡宁2008年11月户型分析基本知识与案例解析2户型分析要点户型基本概念户型案例分析内容提纲33户型基本概念4户型基本概念开间与面积面积与居室数平面关系立体关系标准层户数开间与进深5户型基本概念标准层户数一个竖向交通核（包含楼梯、电梯空间）“一梯”的含义一梯两户（两部电梯）6户型基本概念标准层户数一个竖向交通核（包含楼梯、电梯空间）一梯六户（三部电梯）“一梯”的含义7户型基本概念标准层户数“一梯”的含义一个竖向交通核（包含楼梯、电梯空间）2梯28户（8部电梯）8户型基本概念开间与进深9户型基本概念开间与面积最小开间尺寸（米）最小面积（平方米）卧室2.8单人：8，双人：10客厅3.612厨房单侧布置：1.54卫生间1210户型面积（平方米）居室数50以下零居50-70一居舒适一居、一居半紧凑两居舒适两居紧凑三居130-150标准三居大三居小四居180以上四居及以上70-90150-18090-130面积与居室数户型基本概念11户型基本概念入口空间起居空间卧室空间辅助空间平面关系玄关、门厅客厅、餐厅、书房、活动室等主卧、次卧、客卧等厨房、卫生间、储藏间等交通空间楼梯、走廊、过道等室外空间阳台、露台、屋顶平台等12户型基本概念错层跃层平层立体关系室内无任何的地平高差室内局部存在高差（0.45-1.5米）上下完全对应的两层或多层复式一套户型中包含上述多种空间关系13户型分析要点14户型分析要点起居系列卧室系列辅助空间亮点与附加值功能分区入口空间15户型分析要点功能分区两种功能分区对应不同的客户在设计中都应体现：好朝向全部给卧室，适合多代家庭的大户型南向布置一套住宅中最重要的起居厅与主卧室，适合以业主夫妇为主的小家庭16活动区卧室区•动静分区明确•起居室面宽大•卧室全部朝阳，采光条件优越户型分析要点功能分区17•起居与主卧均在南向，采光通风条件优越卧室区活动区户型分析要点功能分区18户型分析要点功能分区•分区明确：功能性房间全部朝南、辅助性房间朝北布置•南北绝对通透19户型分析要点入口空间通用时代户型入口世茂滨江户型入口•登堂入室的完整入口系列•必要的储藏空间•主仆分入口20户型分析要点起居系列•完整的起居空间起居空间书房客卫入口玄关厨房餐厅储藏空间21户型分析要点起居系列•豪华的空间感觉——异型空间——高层高22户型分析要点起居系列家庭起居空间客厅主卧室次卧室家庭起居23户型分析要点卧室系列其他卧室主卧室主卧室其他卧室卧室集中布置卧室分开布置卧室之间的关系24户型分析要点卧室系列较大的户型可以考虑双主卧的设计：即有两个卧室拥有独立卫生间适合于多代家庭第二主卧可以给老人或者较大的子女使用双主卧的设计25户型分析要点卧室系列完整的主卧空间步入式衣帽间主卧主卫小入口玄关储藏空间书房26户型分析要点卧室系列储藏卫生间卧室书房阳台衣柜梳妆间主卧入口玄关卫生间卧室书房阳台进入式衣柜强调实用性与舒适性主卧的功能要求27书房与卧室并列，方便工作与休息的共享空间可变性较强，可根据业主需要灵活划分空间户型分析要点卧室系列28户型分析要点辅助空间服务性空间三房二厅建筑面积约：188.45-189.67平方米相对集中而独立的服务性空间（含保姆间）29户型分析要点辅助空间服务性空间厨房功能阳台辅助入口佣人间30户型分析要点辅助空间厨房中、西厨分离，细化功能空间，带来使用的便捷结合餐厅与厨房，自然分隔出家庭活动室，提高使用效率31户型分析要点辅助空间厨房岛式厨房开放式的布局方式浓郁的家庭生活气氛32户型分析要点辅助空间卫生间干湿分区南北通透北向外飘窗33储藏空间设置储藏空间户型分析要点辅助空间34空间灵活性——多功能半居多功能房多功能房所谓“半居”的设计即一个小面积的多功能房，在面积上不足以满足一个次卧室的大小。但是对于二、三居的少居室户型，这样的小房间可以成为居室功能不足的一个补充。户型分析要点亮点与附加值35空间的丰富性——大面宽的横厅户型分析要点亮点与附加值36空间趣味性——全跃层两居户型分析要点亮点与附加值37空间的丰富性——错层设计通过错层布局改变室内局部层高，使空间产生多维变化，层层叠翠；每上下3户减少一个客厅的面积，约20平方米，但提供了2个高近5米的高厅。户型分析要点亮点与附加值38外飘窗、角窗户型分析要点亮点与附加值39高层住宅项目案例户型修改实例40建筑外观与风格户型优化设计技术经济指标亮点与附加值提出设计调整方向……41原始指标一居、三居比例过高，两居相对较少户型面积区间（㎡）户型总建面（㎡）建面比总套数40-502998025.30%64650-603694031.17%64860-7076706.47%11870-802346019.80%30080-902045017.26%230合计118500100%1942地块一户型面积统计提出设计调整方向……技术经济指标42户型面积区间（㎡）总套数总建面（㎡）小一居40-508193617730.5%大一居50-603181723814.5%小两居55-653491975716.7%大两居75-853542653722.4%小三居80-902191844715.6%大三居（复式）100-12033440.3%合计2062118500建面比100%45.1%39.1%15.9%调整后总指标适当增加了两居户型的配比指标提出设计调整方向……技术经济指标43分地块指标快速回款区（规模约4.35万㎡）居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）小一居40-503931785041%大一居50-6078441910%小两居55-652371368631%大两居75-8581641115%小三居80-9097792%大三居（复式）100-12033551%总计80143500建面比快速回款区(B型楼+C型楼)51%46%3%100%一居、两居各半提出设计调整方向……技术经济指标44价值提升区（规模约5.5万㎡）分地块指标两居最多，三居比例提升至1/3居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）小一居40-509039927%大一居50-602401301124%大两居75-8527020226小三居80-9021017772总计8105500032%建面比价值提升区(A型楼)31%100%37%提出设计调整方向……技术经济指标45居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）建面比小一居40-503361400070%小两居55-65112600030%总计44820000100%价值实现区(D型楼)价值实现区（规模约2万㎡）分地块指标一居比例占到七成提出设计调整方向……技术经济指标46室内功能空间强调灵活性与实用性户型分布要根据楼座位置做针对性调整调整原则在控制面积的前提下合理突出设计亮点保证居住舒适度避免盲目增加居室数提出设计调整方向……户型优化设计47尽量保留入户花园的设计建议慎重选用4.8米复式户型具体建议适当控制景观阳台的面积适当增加两居室，控制三居室比例不建议采用四居室的拼合方案提出设计调整方向……户型优化设计48提出设计调整方向……户型优化设计A-I型楼居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）小一居40-5090399210%大一居50-60180975823%大两居75-8521015613小三居80-9015012567小计6304193033%37%30%100%价值提升区（A-I型楼）建面比49提出设计调整方向……户型优化设计A-I型楼小一居小两居小两居50提出设计调整方向……户型优化设计A-a三居室三居室南侧三居室比例过高，由于此区域楼座的南向景观价值一般，因此建议将其拆分为舒适两居和一居的组合方式，以降低购房总价51提出设计调整方向……户型优化设计A-a舒适两居舒适两居纯南小一居52提出设计调整方向……户型优化设计A-b保姆房利用率不高，建议取消入口空间失去亮点建议保留原有景观阳台，但应适当缩小其室外面积53提出设计调整方向……户型优化设计A-b景观阳台(阳光房)如调整为紧凑的三居室户型，也应注意尽量保留设计亮点茶室(小书房)保留原有入户花园的设计54提出设计调整方向……户型优化设计A-c内部空间划分过于细碎，各房间面积局促，灵活性差，居住品质难保证，因此不建议采用此调整方案55提出设计调整方向……户型优化设计A-c增加步入式衣帽间空间适当缩小景观阳台的面积保留入户花园建议打造为舒适一居的户型，通过改善起居与卧室空间，提升实际的居住品质56提出设计调整方向……户型优化设计A-c、A-b合并后户型面积过大，总价过高，超出有效客群的范畴，建议保留原户型分割方案57提出设计调整方向……户型优化设计A-II型楼居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）建面比大一居50-6060325325%大两居75-8560461335%小三居80-9060520440%小计18013070100%价值提升区（A-II型楼）58提出设计调整方向……户型优化设计小三居小三居A-II型楼此楼座位置景观条件是区内最好的，是实现价值最大化的产品，因此应充分保留观景阳台、入户花园、露台、外飘窗等设计亮点，做到附加值最大化。59提出设计调整方向……户型优化设计B型楼居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）建面比小一居40-5031514535100%小计31514535100%快速回款区(B型楼)B-aB-aB-aB-bB-bB-cB-c60提出设计调整方向……户型优化设计B-a大面积的景观花园亮点突出，但同时也存在相当的面积浪费，建议适当控制此部分空间的体量，即保留亮点，又合理分配居室空间61提出设计调整方向……户型优化设计B-a全封闭式阳台，失去设计亮点厨房与卫生间开门正对，需要调整修正后方案62提出设计调整方向……户型优化设计B-a厨房与卫生间开门正对，需要调整修正后方案餐厨面积可适当进行压缩采光遮挡，建议改成大空间灵活隔断63提出设计调整方向……户型优化设计B-a厨房与卫生间开门正对，需要调整修正后方案全封闭式阳台，失去设计亮点64提出设计调整方向……户型优化设计B-b取消景观阳台后，功能分区相对明确，动线清晰，使用舒适度与灵活性都能得到相应的提高动区静区动区静区65提出设计调整方向……户型优化设计B-c由于北侧受噪声影响较大，因此开敞式的入户花园应适当缩小面积进行封闭处理，改造为可采光的玄关空间66提出设计调整方向……户型优化设计C型楼居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）小一居40-5078331511%大一居50-6078441915%小两居55-652371368647%大两居75-8581641122%小三居80-9097793%大三居（复式）100-12033551%小计28965快速回款区(C型楼)27%69%4%100%建面比67提出设计调整方向……户型优化设计C型楼小两居小两居小两居小一居大两居大一居68提出设计调整方向……户型优化设计C-a在南向采光面很有限的条件下，建议取消此凹槽，匀出部分空间给起居空间，并重新调整厨房位置，使内部空间得到更有效利用，灵活性更强。卫生间起居空间景观阳台厨房卧室儿童房69提出设计调整方向……户型优化设计C-b卧室卫生间起居空间阳台厨房70提出设计调整方向……户型优化设计复式户型1、通过市场调研得出结论，目标客群对此类产品的兴趣度并不高，因此，原则上不建议过多采用这种产品类型。2、如考虑到产品多样性的需求，可在C型楼座的顶层及景观条件较为突出的位置，设置少量复式户型，但一定要严控总量71提出设计调整方向……户型优化设计D型楼D-aD-aD-aD-aD-bD-bD-CD-C居室结构户型面积区间（㎡）套数建面（㎡）建面比小一居40-503361400070%小两居55-65112600030%总计44820000100%价值实现区(D型楼)