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关于如何加强房地产企业运营管理的几点认识一、加强房地产企业运营管理的必然性中国房地产行业经过20多年的发展，特别是近10年的快速发展，已经从简单的单一项目开发模式转变为多城市多项目、区域化、“经营企业”的模式上来。越来越多的房地产企业面临多项目、跨区域经营的管理现状。房地产行业的外部环境正在发生变化，如国家宏观调控力度的加大、一级土地市场挂牌交易的逐步规范、产品成本的增加、行业兼并合作的加速、购买者选择能力的增强、国家法律规范的完善等，房地产企业很难再通过土地储备而坐享土地增值收益，企业的投资收益越来越依靠发地产开发。项目成本越来越高，利润越来越低的市场现状，也意味着房地产企业要想持续、快速、稳健发展，必须追求规模效益。在房地产企业内部也或多或少出现了运营管理上的不足，如企业发展战略不清晰、各类资源配置不合理、管理制度不健全、各项制度落实不足，执行力不足、考核缺失等问题，面对跨区域多项目管控的发展要求，日益规范的市场现状，企业要实现规模经营，必须要通过高效的运营管理，最大限度的整合资源，提高项目附加值和利润率，实现企业有质量的持续增长。二、如何加强运营管理房地产行业经过20多年的发展，经过了四个发展阶段：第一阶段：单一项目开发——如：众多规模较小的开发商第二阶段：同城市多项目开发——如：名门地产第三阶段：多城市多项目开发——如：建业集团第四阶段：多城市多项目区域化管理阶段——如：万科每个房地产企业需要根据企业自身战略发展和实际能力水平选择相匹配的运营管理模式。在运营管理的过程中，需要以运营计划为纲，确定运营管理过程中的时间节点（项目进度）和关键成果（各个节点完成的结果），通过年度会议、季度会议、月度会议、周例会、专题会等各种会议决策形式，跟踪、检查、协调公司各部门的工作，以提高组织工作效率，实现公司利益最大化。（一）公司正处于从第二阶段向第三阶段发展时期，结合企业自身实际情况，可通过以下几方面提高企业的运营管理能力：1、做好组织上保证（1）做好部门上的分工。职能部门、业务部门（或项目公司）分工要明确；（2）在管理部门中人员职责要明确，落实到人。2、公司各项管理制度、流程要逐步建立和完善管理制度和是公司运营管理的行为准则，也是工作职责和管理分工的具体体现。工作流程是连接工作关键节点的动态体现，也是规范各相关部门工作相互衔接的具体规定。通过管理制度、工作流程的建立和完善，可以将公司各项管理方针和政策具体落实到制度流程上，为公司战略的实施打下良好基础。3、明确工作关键节点房地产项目因周期长，投资金额大，对工作进度的要求非常严格。如拖延进度将提高公司投资风险，降低公司利润率。因此要明确工作关键节点，做好项目进度控制，特别是项目总时间控制。抓好关键路径的选择，在合理的情况下，尽可能缩短时间，流出适当弹性以应对未知因素的影响，以便于后期的管理控制；处理好各分任务的时间节点和任务之间的逻辑关系，明确阶段性任务完成的成果标准，便于考核。4、建立良好的会议决策系统通过组织好年度、季度、月度、专题会、周例会等会议形式，跟踪、检查、协调各部门的工作，狠抓各项工作的督促落实和执行。在集团公司从第二阶段向第三阶段发展时期，当期最主要的问题就是各项工作的执行难，抓好督办落实是解决这一问题的主要手段。5、建立业绩评估与反馈系统根据公司年度工作目标将任务分解到部门和相关责任人，结合工作计划中关键节点和成果标准，按照不同期限、不同管理层级得出每次考核期的考核结果，并考核情况和结果反馈给集团管理层，一是便于公司考核与奖惩相结合，考核有据可查，奖惩分明，提高员工完成工作的积极性，二是便于对工作计划安排进行适度调整。6、建立信息管理系统房地产项目涉及专业多，涉及内外部接口多，哪个部门工作滞后都会对整体工作进度造成影响。通过信息管理系统的建立和完善，将工作流程、审批权限、时间控制等在信息管理系统上进行体现，能够有效的促进公司部门工作进度的掌控和关联部门的衔接，减少对工作进度不必要的人为因素的影响，进而提高公司内部的工作效率。（二）从行政办公的角度看，本部门需要加强以下几方面：1、做好会议的组织和会议纪要内容的督办落实工作各类会议是会议决策系统的主要载体，会议组织的好坏影响到会议研究的效果。做好会议组织一是做好会前准备：会前主题的明确、会场的安排、参会人员的通知、会议所需资料的准备；二是会中控制：会议讨论议题范围的控制、会议组织有序、时间安排紧凑；三是会后落实：会议纪要的起草下发、会议纪要的督查落实。通过各类会议的召开，对当期工作进行通报，充分沟通、协调工作中存在的问题，对未完成的原因进行分析，提出下一步改进措施和实施方案，设定工作目标和完成时间。会后办公室根据发布的会议纪要，按照工作目标和完成时间，逐项落实到位到人，以促进公司整体工作的开展。2、充分发挥信息系统管理载体优势逐步将各类管理制度、管理流程通过信息系统模板化、标准化，系统化，提高公司在运营过程中的管控能力。3、积极配合人力做好业绩考评和反馈系统会议纪要内容的督办落实，是公司业绩考核评估和反馈系统的重要组成部分，通过追踪落实，到各单位（部门）督查了解实际情况，按照时间进度汇总季度或月度《督办工作完成情况报告》，为公司业绩考评提供第一手资料。通过考评和落实工作的开展，逐步推进各项工作的进展，完善公司内部运营管控体系。