2018上海商业调研

项目招商部上海商业市场调查分析1项目招商部目录一、上海商业调查目的及目的地二、目的项目概况三、其他项目走访及主要品牌调研-----------盒马鲜生四、总结及意见项目招商部一、上海调研目的及目的地项目招商部本次调研主要针对我长春国际金融中心项目商业部分业态规划落实展开调研，参照一线城市所对标项目开拓思路，便于精准定位。其次通过本次调研对其他项目的可借鉴部分进行学习、探讨。上海K11区位及周边环境上海国金中心（IFC）区位及周边环境本次考察主要项目：上海IFC、环贸IAPM、上海K11购物艺术中心、项目招商部本次调研主要针对我长春国际金融中心项目商业部分业态规划落实展开调研，参照一线城市所对标项目开拓思路，便于精准定位。其次通过本次调研对其他项目的可借鉴部分进行学习、探讨。上海环贸IAPM区位及周边环境本次考察主要项目：上海IFC、环贸IAPM、上海K11购物艺术中心、项目招商部二、目标商场介绍项目招商部上海IFC项目招商部项目概述01项目区位城市区位图街道区位图上海国金中心地处上海最为繁华的商业中心——陆家嘴商圈中心位于世纪大道8号，东临金茂大厦，西接正大广场，北面为轨交2号线陆家嘴站和陆家嘴中心绿地，周围还有五大银行、五星级酒店及两大保险公司。陆家嘴商圈主要是指东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域。目前已有四十多家跨国公司，一百多家金融机构和上千家贸易、投资和服务型企业选择了在这里办公。上海IFC（国际金融中心）项目招商部项目概述01项目组成商场定位：高端体量：总发展面积为400,000平方米，其中甲级办公楼210,000平方米，酒店90000平方米，商场100,000平方米。类型：ShoppingMall&百货世界大牌：HERHES（爱马仕）、LV（路易威登）、CHANEL（香奈儿）等内部环境：上海IFC（国际金融中心）上海国金中心由新鸿基地产集团投资开发，新鸿基地产发展有限公司亍1972年上市，为香港最大地产开发商之一，致力于开发建设优质住宅及商业项目供销售及投资。该著名发展项目有：环球贸易广场、国际金融中心、创纨之城、中环广场、新鸿基中心、国际金融中心商场、新城市广场、apm、新世界广场等。项目招商部项目规划02项目业态+动线上海IFC（国际金融中心）楼层业态备注L5空中庭院屋顶L4商店及餐饮L3商店及餐饮L2商店、行人天桥动线交叉L1商店、办公大楼、酒店交通核LG1商店及餐饮、电影院LG2商店及餐饮、超·生活、筷食通地铁入口项目招商部项目动线上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目动线项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目动线项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目动线项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目动线项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目动线项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目业态项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目业态项目招商部上海IFC（国际金融中心）项目规划02项目业态项目招商部上海IFC（国际金融中心）103,48%16,7%2,1%34,16%61,28%1,0%业态铺位数量占比时尚服饰美容/个护生活品味珠宝/钟表/饰物餐饮影院项目规划02项目业态比例项目招商部项目内部区域展示03照片展示上海IFC（国际金融中心）地下停车场地铁出入口地铁出入口卫生间标识项目招商部项目内部区域展示03照片展示上海IFC（国际金融中心）超生活超市地铁连接通道地铁连通处过厅中厅空间项目招商部考察小结04上海IFC（国际金融中心）1、主题定位上海国金中心处于陆家嘴高端商务区，定位高端。具备整合国际一线高端品牌的能力（100多家国际顶级品牌），其中20家享誉世界级的珠宝饰物品牌，30多间国际潮流时装品牌，数十家世界级美食品牌。2、建筑设计由国际知名美国建筑师佩利‧克拉克‧佩利建筑事务所(PelliClarkePelliArchitects)操刀，并由英国贝诺(BenoyArchitects)负责室内设计。项目由外至内以钻石切割为主题体系，室内主色调以香槟色及米白色组合，装潢设计高贵、典雅欧陆式歌剧院浪限行镂空设计，极大的提升商场的空间感与宽敞的休闲环境。3、施工细节停车场部分梁下管道及烟管设置规整，为地下层高空间节省很大。内部各指引牌设置多元化，水牌、路标、墙体等为购物体验营造了便利交通。项目招商部项目招商部项目概述01项目区位上海IFC（国际金融中心）城市区位图街道区位图上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区，占地面积逾12万平方米，轨道交通一号线及十号线均可抵达。项目招商部项目概述01项目组成内部环境：上海环贸IAPM由新鸿基地产开发的上海环贸iapm商场借鉴了香港apm商场的成功营运模式，主打“夜行消费”的新购物理念。iapm商场整体风格现代时尚，引进了丰富的国际级零售、餐饮及休闲娱乐品牌，配合艺术表演及推广活动，打造成时尚潮流购物新地标。环贸IAPM较好的融合了“高端”“时尚”与“潮流”元素；通过建筑设计及零售品牌的针对性规划，使项目成为淮海中路的标杆性商业项目。商场定位：时尚高端体量：总发展面积为300,000平方米，其中商场120,000平方米，双塔写字楼+公寓约18万平方米。类型：ShoppingMall&百货世界大牌：Prada、Gucci、Dolce&Gabbana等项目招商部项目规划02项目业态+动线楼层业态备注L7空中庭院L6CHEFS@6、百丽宫IMAX影城高端餐饮L5TASTE@5美食L4商店及餐饮L3商店及餐饮、办公大楼交通核L2商店及餐饮、办公大楼交通核L1商店LG1商店及餐饮、超·生活LG2商店及餐饮地铁入口B1-B2停车场上海环贸IAPM项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目动线项目整体平面布局以客流主动线为依据，呈线状排布。垂直交通系统主要通过主动线上三个中庭实现；同时结合首层平面过大的特点，设置有多条客流次动线，与-1层下沉广场相连；整个平面利用合理有效。主动线次动线中庭商业落客区地铁落客区项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目业态+动线项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目业态+动线项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目业态+动线项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目业态+动线项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目业态+动线项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目业态+动线项目招商部项目规划02上海环贸IAPM项目业态+动线项目招商部项目规划02项目业态比例上海环贸IAPM30.00%60.00%10.00%业态占比分析餐饮零售影院/休闲项目招商部项目内部区域展示03照片展示地铁出入口卫生间标识上海环贸IAPM项目招商部项目内部区域展示03照片展示上海环贸IAPMIAPM商场五、六层为餐饮空间，宽阔的开敞空间为就餐空间与交通空间的融合创造了条件，既增加了消费几率又活跃了空间。灵活的功能划分项目招商部项目内部区域展示03照片展示上海环贸IAPMIAPM商场扶梯设置动线清晰，每组均为上下设置，跨层扶梯满足消费者快速抵达所需楼层的要求。项目招商部项目内部区域展示03照片展示上海环贸IAPM工艺品墙体指引项目招商部考察小结04照片展示1、主题定位上海IAPM定位于“高端、时尚、潮流”，该主题定位主要通过建筑空间设计及商业品牌定位两个核心元素实现。2、建筑设计更多的特色空间，更高端时尚前卫的市内环境营造，内部挑空区较多且不同区域吊顶部分又采取不同风格呼应，为购物环境提供更多的高端体验。3、施工细节停车场部分采用机械横向停车位设计，为停车数量得到了有效提升。内部各指引牌设置多元化，水牌、路标、墙体等为购物体验营造了便利交通。上海环贸IAPM项目招商部项目招商部项目概述01项目区位上海IFC（国际金融中心）人民广场新天地商圈K11香港新世界大厦K11矗立与淮海路黄金商务区，西邻马当路，东靠黄陂南路南路，北依金陵路。周围有超过15家甲级写字楼及数十家5星级酒店，商务氛围较浓；地下二层直接与轨道交通一号线黄陂南路站地下通道相连。上海K11项目招商部项目概述01项目组成上海K11购物艺术中心由香港新世界集团开发建立。新世界发展有限公司(新世界发展)于一九七零年创立，并于一九七二年上市。经过二十多年的经营与发展，集团的核心业务已由最初的房地产拓展至酒店投资、基础设施、服务、建筑工程、电讯及交通运输等领域。新世界发展是香港四大地产发展商之一，由本集团兴建的香港会议展览中心是目前香港最大、最有特色的商业中心之一。商场定位：高端体量：商业面积4万平方米。类型：商业项目与艺术融合世界大牌：BALLE、BURBERRY、Dolce&Gabbana等上海K11项目招商部项目规划02项目动线地铁出站口K11的餐饮布局相对集中，可以让顾客有一个统一规划布局的感觉，同时也可以让顾客在非常短的时间内做出选择。同时也会安排一些小咖啡厅，便于顾客休息。上海K11楼层品牌布局—B2创意生活休闲轻食项目招商部项目规划02项目动线上海K11楼层品牌布局—B1时尚配饰丽人美容通过1楼多维艺术建筑顶棚直下B1，还能欣赏B2的艺术品展。采光顶棚项目招商部项目规划02项目动线上海K11楼层品牌布局—1F国际一线引领潮流L1层共7家店铺，其中5家为国际品牌一线品牌时装配饰店，而且都是大面积店铺，其中3家为两层的跨层店。另一端为2家休闲咖啡店。在一层主入口安排了品牌效应极强的国际一线品牌，所以有一个很好的展示效果，又起到宣传的作用。另一端配有两家小的特色咖啡店，便于顾客休息。MaxMaraBurberry杜嘉班纳Bally巴利跨层店跨层店项目招商部项目规划02项目动线上海K11楼层品牌布局—2F国际一线引领潮流MaxMaraBurberry跨层店跨层店杜嘉班纳项目招商部项目规划02项目动线上海K11楼层品牌布局—3F国际一线引领潮流3F以中高档家庭餐饮为主项目招商部项目规划02项目动线上海K11鸿星荟海鲜酒家阿吾罗日本料理HOMETHAIRESTAURANTAzulUrban4F、5F合并为一层，业态为高端和商务餐饮。楼层品牌布局—4F、5F特色美食轻松写意项目招商部项目规划02项目业态比例53.75%31.25%7.50%7.50%时装配饰餐饮生活美容护理各业态店铺个数占比上海K11项目招商部项目内部区域展示03照片展示上海K11项目招商部考察小结041、主题定位充分将艺术、人文、自然三大元素融合。注重体验式消费，增加消费者的参于度。2、建筑设计项目广告牌很多，能起到很好的宣传效果。景观电梯外是人工瀑布，合理利用空间的同时又充满艺术感。市内景观类、艺术类展品居多，营造艺术商业氛围较好。K11项目虽体量与我项目较为相似，但到至现场观察，周边环境及定位较为高端与我项目并不相符，因本次上海调研时间较为紧凑，所以仅走访项目。上海K11项目招商部三、其他项目走访及主要品牌调研-----盒马鲜生54项目招商部其他走访项目图片01上海宝地广场工程项目为两幢20层高的综合楼，包括:第一层到第四层为商场；办公楼；地下第一层为超市和停车场；地下第二层为停车库，设有约700个停车位。宝地商业设施齐全，汇集银行、超市、健身、餐饮等各种时尚生活元素，为企业精英提供便捷丰富的商务、生活服务。宝地广场项目招商部其他走访项目图片01宝地广场京东之家写字间连廊内部动线图上海宝地广场内部动线及项目综合体情况与我项目较为相似，特建议用作未来规划探讨。项目招商部其他走访项目图片01宝地广场地上写字间部分地上裙楼商业地上写字间部分地上裙楼商业项目招商部其他走访项目图片01宝地广场项目招商部其他走访项目图片01宝地广场项目招商部其他走访项目图片01宝地广场项目招商部其他走访项目图片01宝地广场因时间较为紧张，宝地广场仅对盒马鲜生及地下一层特色街区部分进行走访。项目招商部其他走访项目图片01宝地广场--盒马鲜生项目招商部其他走访项目图片01宝地