第二章--房地产权属

第二章房地产权属法律制度第一节房地产权利与权属房地产权利，是指以房地产为标的的民事财产权利，是权利人依法对其所有的房地产享有的占有、使用、收益和处分的权利。房地产权利包括：土地所有权、土地使用权、房屋所有权、房地产抵押权。房地产权属，是指房地产权利主体上的归属，是将房地产权利与一定的权利主体相联系。房地产权利的存在是房地产权属的前提和基础。土地所有权国家土地所有权集体土地所有权土地使用权国有土地使用权集体土地使用权土地承包经营权出让土地使用权划拨土地使用权城镇土地使用权农地使用权建设用地使用权房屋所有权城镇房屋所有权农村房屋所有权房地产抵押权房地产相邻权第二节土地权属制度一、土地所有权与使用权的基本原理：（一）土地所有权基本原理1、土地所有权的全能占有权、使用权、收益权、处分权2、土地所有权的社会功能（二）土地使用权基本原理有所有权的使用无所有权的使用用益型（下面主要讨论）担保型第二节土地权属制度1、土地使用权的概念传统民法中，土地使用权具体包括地上权、地役权、土地用益权以及使用权（法国民法典）、建筑权（瑞士民法典），没有统一概念。在我国，土地使用权是一种新型物权，指公民、法人及其他组织依法控制、支配全民所有或集体所有的土地及其收益，并排斥他人干涉权利。《物权法》根据土地的用途，将土地使用权分解为土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权与地役权。2、土地使用权的性质物权、他物权、用益物权第二节土地权属制度（三）土地所有权与土地使用权的相互联系自物权完全物权不可交易性（在我国）他物权限制物权可交易→区别联系：土地所有权决定土地使用权第二节土地权属制度土地所有权只存在两种形式三、我国土地所有及使用制度（一）土地所有制度国家所有集体所有土地所有权不能以任何形式进行交易第二节土地权属制度1、国有土地所有制度《土地管理法实施条例》第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征用的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。换言之，以上包含土地之外的土地就是集体土地。第二节土地权属制度国有土地制度的特征1）国家统一所有。国务院是国家所有权的唯一代表。2）中央及地方各级政府分别行使权力。分级实行管理权力而非分级所有。3）国有土地使用收益中央与地方共享。4）国有土地所有权的部分权能适当分离，形成国有土地使用权。第二节土地权属制度2、集体土地所有制度农村集体土地归一定集体组织内的全体农民所有，由农业集体经济组织或村民委员会代表行使所有权。讨论：大家自由发挥，根据自己以往见闻见识，谈谈对我国土地集体所有制度的一些看法。第二节土地权属制度1）主体虚位，使农民产生疏离感2）主体虚位，使得所有权行使被“内部人”所控制3）主体虚位，使得所有权虚化A.名义上的“土地所有人”没有土地的处分权，不得自由买卖、租赁、转让和抵押土地。B.土地所有者并没有土地的收益权。C.在政府与农民就土地权益所作的博弈中，政府永远处于超越法律的绝对优势地位。第二节土地权属制度第二节土地权属制度（二）土地使用（用益）制度我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第二节土地权属制度1、土地承包经营权制度《物权法》第124条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”双层经营体制：家庭分散经营（基础）、集体统一经营（规模化，更具效益）《物权法》：（1）明确土地承包经营权是物权；（2）土地承包经营的期限；（3）土地承包经营权的设立与登记制度；（4）土地承包经营权的流转制度；（5）承包地的调整与收回制度；（6）承包地征收补偿制度。第二节土地权属制度2、建设用地使用权制度（1）国有土地的建设用地使用权制度设立范围设立方式（出让、划拨）登记制度交易制度建设用地使用权与地上物的关系（地不离房，房不离地）征收补偿制度（2）集体所有土地的建设用地使用制度（见课本）第二节土地权属制度3、宅基地使用权制度注意：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的不予批准。第二节土地权属制度4、地役权制度地役权是指因交通、取水、排水、铺设管线等需要，通过设立合同利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。注意：地役权自地役权合同生效时成立，但未经登记的地役权不得对抗善意第三人。第二节土地权属制度（三）香港地区的土地所有及使用法律制度（见课本）四、土地所有与使用法律制度的发展趋势（见课本）总的一句老话，和很多事情一个说法：前途是光明的，道路是曲折的。第二节土地权属制度延伸阅读《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》1）相关知识点《土地管理法》第4条规定：国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第二节土地权属制度2）立法背景：珠三角建设用地早已隐性入市3）内容作为“农民的资产”的农村集体建设土地，可以按“同地、同价、同权”的原则，纳入统一土地市场。农村集体建设用地用途限制准：兴办各类工商企业，包括国有、集体、私营企业，个体工商户、外资企业、合作、合资、联营企业，兴办公共设施和公益事业，兴建农村村民住宅，可以使用集体建设用地。取得集体建设用地的单位和个人，不得随意改变用途。禁：通过出让、转让和出租方式取得的集体建设用地，不得用于商品房地产开发和住宅建设。第二十五条关于“土地收益”规定，“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所取得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中五成以上应当存入银行(农村信用社)专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。第二节土地权属制度为预防侵犯农民利益设置的法条：第七条出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。乡(镇)农民集体所有的土地由乡镇集体经济组织负责经营和管理，没有乡镇集体经济组织的，由乡镇人民政府负责经营和管理。第十四条集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)的，农民集体土地所有者和土地使用者应当持该幅土地的相关权属证明、集体建设用地使用权出让、出租或作价入股(出资)合同(包括其村民同意流转的书面材料)，按规定向市、县人民政府土地行政主管部门申请办理土地登记和领取相关权属证明。市、县人民政府土地行政主管部门应依法给予办理。第十五条集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。第二节土地权属制度《关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》10．当事人在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地的集体土地上建成厂房、仓库。办公楼、商业铺位等出租，经工程质量验收和消防验收合格的，也可认定租赁合同有效。当事人与他人合作在集体土地上建成房屋出售的，应认定合作合同无效。11．农村村民将经依法批准修建的住宅出租的，可认定租赁合同有效。第二节土地权属制度12．当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。第三节房屋权属制度一、房屋所有权（一）定义、性质、要素1、定义是指房屋所有人依照法律规定，对房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利。2、性质：是独立的不动产物权3、要素（1）主体（2）客体（3）内容第三节房屋权属制度（二）房屋所有权的取得、消灭1、取得（1）原始取得：1）新建取得；2）国家承继、没收；3）无主房屋取得；4）添附取得。（2）继受取得：买卖、互易、赠与、继承。登记生效主义2、消灭（1）客体消灭；（2）主体消灭；（3）转让；（4）抛弃；（5）因强制手段而消灭。第三节房屋权属制度（三）房屋所有权类型1．按所有权主体构成不同可分为：（1）单独所有房屋所有权，（2）共同所有房屋所有权。2．以所有权主体可划分为：（1）国有房屋所有权。（2）集体房屋所有权。（3）私有房屋所有权。（4）联营企业房产所有权。（5）股份制企业房产所有权。（6）港澳台投资房产所有权。（7）涉外房产所有权。第三节房屋权属制度二、建筑物区分所有权（一）概述建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共同所有部分所享有的共用部分持份权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。物权法第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第三节房屋权属制度1．特征：（1）权利复合性。（2）一体性。物权法第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。（3）限制性。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第三节房屋权属制度（4）权利内容的多样性。表决时专有部分面积具有一定的意义，物权法第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。建筑物共有部分及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，没有约定或约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第三节房屋权属制度2．种类（1）纵割式区分所有权。（2）横割式区分所有权。（3）混合式区分所有权。第三节房屋权属制度（二）专有所有权、共有所有权、成员权1．专有所有权专有所有权是指建筑物区分所有权人对专有部