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21幽兰·格调物业接管验收管理方案二0一零年九月1目录《接管验收方案》………………………………………………02《物业接管验收程序》…………………………………………06《物业接管验收标准及方法》…………………………………08《产权和技术资料交接单》……………………………………14《资料接管验收遗留问题登记表》……………………………16《资料接管验收遗留问题整改表》……………………………17《机电设备/设施移交单》………………………………………18《接管验收机电设施/设备遗留问题登记表》…………………19《接管验收机电设施/设备遗留问题整改表》…………………20《房屋本体现状接管验收单》……………………………………21《房屋本体接管验收问题登记表》………………………………22《房屋本体接管验收问题整改表》………………………………232接管验收方案�一�、成立物业接管小组组长�XXX�副组长�XXX�下设三个分小组�1、文件资料接管小组责任人�管理处经理、客户服务组经理职责�负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作�业户资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作�2、现场验收接管小组责任部门�工程部、保安部�责任人�XXX、XXXX�职责�负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交和钥匙接管工作。3、财务接管小组责任部门�财务部�责任人�XXX�职责�财务资料的交接。�二�、接管验收前的准备1、与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。责任人�XX、XXX�2、派出先头技术人员前往物业现场摸底�制定好接管验收计划。责任人�XXX、XX�3、提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作。3责任人�XX、XX。�三�、接管验收内容一、资料的接管验收A、物业产权资料�1、项目开发批准报告�2、规划许可证�3、投资许可证�4、土地使用合同�5、建筑开工许可证�6、用地红线图。B、综合竣工验收资料�1、竣工图�包括总平面布臵图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布臵竣工图��2、建设工程竣工验收证书�3、建设消防验收合格证�4、公共配套设施综合验收合格书�5、供水合同�6、供电协议书、许可证�7、供气协议书、许可证�8、有线电视合格证�9、通信设施合格证�10、施工设计资料�11、地质报告书�12、全套设计图纸�13、图纸会审记录�14、设计变更通知单�15、工程预决算报告书�16、重要的施工会议纪要�417、隐蔽工程验收记录�18、沉降观测记录�19、其他可能会影响将来管理的原始记录。20、机电设备资料�21、机电设备出厂合格证�22、机电使用说明书�要求中文��23、机电设备安装、调试报告�24、设备保修卡、保修协议。C、业主资料�1、已购房的业户姓名、位臵、面积、联系电话等�2、已购房业户的付款情况或付款方式�3、其他相关资料。二、房屋主体接管验收1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》。�见附件�2、验收方法为观感验收法和使用验收法。三、财务资料的交接�略��四�、工程接管验收流程1、资料的接管验收�附表�按幽兰•格调产权和技术资料交接单进行交接�确认签字。2、房屋本体现状接管验收�附表�按房屋本体现状验收标准进行接管验收�确认签字�接管钥匙。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。3、机电设备的接管验收�附表�按照机电设备的接管验收标准进行接管验收�确认签字。把不合格项目记录到接管验收遗留问题登记表中。4、对接管验收遗留问题进行登记�附表�对所有不合格项目分类整理�登记�存档。5、把接管验收遗留问题提交给开发商�在规定时间内进行整改5�附表�将所有不合格项目分类整理出的资料提交给开发商�整改后再进行接管验收�确认签字。�五�、接管验收遗留问题的处理1、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题�接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认�2、对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题�接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。对资料遗留的问题�接管验收小组应当积极同开发商联系补充。3、对物业硬件设施、设备遗留问题�一般问题要求发展商在两周内解决�重大问题要求发展商在一个月内解决。4、对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题�物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备案。5、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交公司行政部归档长期保存。6物业接管验收程序一、工作程序�1�开发商拟定《移交接管工作进度计划》�成立移交小组�任命专职移交并送达接管验收《通知书》�由物业公司备案��2�物业公司的“验收小组”�按《物业接管资料的移交》核对所接收的资料�在15日内签发验收回复函并约定验收时间�对其提供的建筑、设备、配件清册�逐项清查验收��3�物业公司验收小组同移交人对房屋质量使用功能、外观质量、公共配套设施/设备等进行接管验收��4�对未按设计要求配套到位�和不能正常运转的设备�包括水、电、暖等��物业提出整改意见�由开发商负责落实�直至合格��5�对验收中发现的质量问题�验收小组填写各类遗留问题统计表�约定期限由移交人负责整改�并商定时间复核��6�对单元内物件无明显不符和检验标准要求的房屋�由管理处接收钥匙。�7�业主入住时�由业主对其进行全面细致的质量检查。对发现的质量问题由管理处整改后报告开发商�由其限令施工队逐项返修�经管理处或业主验收后清项��8�在保修期内�在使用过程中由业主或管理人员发现的�由于建筑施工或产品制造上的缺陷�报告开发商查验证实后�由其责令施工队更换或返修。7二、注意事项�1�接管验收工作必须依靠开发商、管理公司双方密切合作�才能顺利完成。�2�应选派素质好、对工作负责的技术人员参与验收��3�物业公司应首先站在业主的立场上�对将要交付使用的物业进行严格的验收�以维护广大业主的合法权益�同时也应从物业日后维修保养的角度进行验收��4�验收中出现的问题应明确记录在案�督促开发商�或指定的施工单位�维修、改进��5�移交工作应办理书面移交手续�物业公司接收的只是管理权。8附件一物业接管验收标准及方法一、梁柱、板主体��按图纸设计逐间检查无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩性裂缝���无钢筋外露。二、顶棚��抹灰面平整�面层涂料均匀、无漏刷、无脱皮���无裂纹、无霉点、无渗水痕迹、无污渍。三、墙面��抹灰面平整�面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无明显裂缝、无污渍���块料�如瓷砖�面层����粘贴牢固�无缺棱掉角����面层裂纹、损伤、色泽一致����对缝砂浆、饱满、线条须直����外墙面无裂纹、起砂、麻面等缺陷�无渗水现象。四、地�楼�面��毛地面�平整、无裂纹。��块料�如瓷砖�面层�9��粘贴牢固�无缺棱掉角���面层无裂纹、损伤、色泽一致�对缝线条须直���对缝砂浆饱满�线条须直。��水泥砂浆面层�抹灰平整�压光均匀无空鼓、无裂纹、无起泡等缺陷。��卫生间、厨房和前后阳台地面���用小桶、塑料胶管向地面冲倒水�观察水流向准确到地漏�不应有积水�倒泛水。��第二天到楼下检查楼面无渗漏。五、门窗��开启自如�手轻摇晃门窗与墙面接触牢固�无晃动和裂缝出现�目视零配件装配齐全�位臵准确�无翘曲变形。��从室内轻摇晃门锁与门连接牢固�开启灵活。��木门油漆均匀�观察门缝线条均匀�不掉角�无变形。��单指轻击玻璃安装牢固�无轻微晃动现象�玻璃胶缝密实�玻璃面层无裂缝�无损伤和刮花痕迹。��电子对讲门���开启灵活�通话器完好无损�通话清楚���不锈钢门无刮花痕。��防盗铁门无锈迹和刮花痕迹。��窗台泛水正常�无向室内倒流缺陷。10六、楼梯、扶手1.混凝土结构的楼梯�裂缝�面层剥落�钢筋无外露。��钢木结构的楼梯���用力轻摇晃动�无弯曲。��钢筋锈蚀�无弯曲。��木块表面无龟裂�油漆脱落�色泽一致�表面平滑�不扎手。七、插座��电器插座�单指轻击�检查盖板安装牢固�无晃动并紧贴墙面�盖板无损坏�符合安全要求。试电笔检查�每个插座电源接通是否正常。��天线插座�单指轻击�盖板安装牢固�盖板无损坏�收视效果由业主入住后检查�。��电话插座�只进行外观验收�单指轻击�盖板安装牢固�盖板无损坏。八、接线盒��单指轻击�盖板安装牢固�目视盖板损坏���用试电笔检查每处预留线头的电源接通是否正常�并用电胶布安全缠包线头。九、开关11��安装牢固�目视盖板损坏���开关灵活�开启接触效果良好。十、照明灯具�、用木或硬竹片等物体碰灯具无轻微摇晃�与楼面紧贴�零配件齐全�灯罩完好无损。�、打开所有灯具�检查电源接通是否正常�灯具发光是否正常。��产品合格�使用寿命达到要求�室内公共照明灯全部接通。连续工作�天�统计有多少自然损坏的。十一、供水系统��安装牢固摇晃�打开每栋的供水总阀门�注意关闭室内的水阀��管道完好无损�无渗漏水、无锈迹���管道接头无渗水���水龙头�花洒和水阀��打开水阀�流水畅通�接头无漏水。十二、排污管道�含塑料管���安装牢固�外观完好无损�配件齐全���从楼上的各排水口注水�楼下目视管道接口密实无渗水�楼上排水畅通无阻。12十三、地漏地滤的金属网安放稳固、管道密实、无渗漏水、无堵塞、排水畅通。十四、卫生洁具��安装牢固�配件齐全�完好无损�面层无污迹和刮花痕迹���灌水后排水口接口密实�无渗水�接水软管无锈迹���便器�水箱冲水正常�不堵塞�冲水畅通。十五、室内配电箱��安装牢固�配件齐全�试验操作一次空气开关等控制是否正常。��开关符合型号规定。��导线与设计相符�布线规范。��目视配电箱盖无损坏�操作一次开关灵活。十六、其他��晾衣钩�室内吊扇挂钩。用软线等套住挂钩用力拉时�安装牢固�无摇晃�目视钢筋挂钩表面裂纹�弯处无裂缝。��水表、电表和煤气表。13安装牢固�无摇晃�打开室内水阀看表内读数运转是否正常�目视外观完好无损伤�镜面玻璃无损伤。十七、机电设备的接管验收1、机电设备型号、数量与移交清单相符�运行平稳、安装符合规范�有运行准运证�机房设臵合理、配件安全、标识清楚、表面光洁平整、明亮。2、变配电设备型号、数量与移交清单相符�工作状态良好、安全防护装臵齐全、标识清楚、机房配臵齐全�通风、采光良好、设备表面油漆完好、无损伤。3、消防监控设备型号与移交清单相符�工作性能良好�反应敏捷�标识清楚�表面完好无损伤�设备安装牢固�机房干燥、通风、采光良好。4、给排水设备型号、数量与移交清单相符�工作状态良好、标识清楚、设备表面油漆完好无损、安装牢固、无渗漏现象、机房配臵完整。14附件二�产权和技术资料交接单物业地址�开发商资料名称数量移交日期接收人备注产权资料1.项目批准文件2.建设用地批准文件3.建筑执照4.拆迁文件5.哈尔滨市房地产权证�复印件�6.住宅使用许可证7.住宅使用说明书8.哈尔滨市新建住宅质量保证书9.业主档案�按单元�1.竣工工程项目一览表2.各类设备清单�随机资料、合格证、操作维护说明书、备品备件�例如�水泵、监控设备、电子对讲门等3.竣工图{总平面、各类房型平面、建筑�包含地面地下�、结构、装饰、设备、管线、附属工程及隐蔽管线的全套图纸}15技术资料4.绿化设计施工图及绿化植物种类清单5.地质勘察报告6.工程合同及开工报告7.工程竣工验收证书�报告�8.用电批准文件9.工程预决算10.图纸会审记录11.工程设计变更通知及技术核定单位�包括质量事故处理记录12.隐蔽工程验收记录13.土建施工记录14.设备安装调试记录15.建筑物各项指标的测试记录、沉降观察记录16.工程质量事故和处理记录17.钢材、水泥等主要材料的质量保证书18.新材料、构配件的鉴定合格证书19.砂浆、混凝土试块试压报告20.供水、管道煤气的试压报告21.供水、供电、监控、消防及其他各类设备的检验合格证22.第一次水池清洗、检验报告23.其它重要技术决定和文件16附件三�资料接管验收遗留问题登记表资料名称问题简述备注施工