第1页目录第一部分一、概况………………………………………………………………………………………..3二、业主构成…………………………………………………………………………………..3三、地理位置分析……………………………………………………………………………..31、空间区域概况2、区域特点四、市场需求分析……………………………………………………………………………...3一)、调查内容1、文化建设……………………………………………………………………………….42、维修管理服务…………………………………………………………………………53、生活服务设施方案……………………………………………………………………54、消防管理问题…………………………………………………………………………65、卫生问题………………………………………………………………………………76、自行车及安保问题……………………………………………………………………77、环境管理………………………………………………………………………………8二)、学生提供的建设性意见………………………………………………………………9第二部分一、文化建设………………………………………………………………………………….10一)、第六社区宿舍文化综合分析二)、第六社区物业管理宿舍文化具体建设计划1、宿舍文化硬件建设2、宿舍文化软件建设二、维修管理服务……………………………………………………………………………141、物业维修服务的特点2、物业维修养护的方式3、物业维修部分相关工作人员工作职责4、维修管理程序5、日常维修实施方案(根据社区需求分析制定)三、生活服务设施方案………………………………………………………………………171、公寓楼内的公共服务建设2、公寓楼外的专业性服务建设3、社区服务办公室4、物业服务工作的十要则四、消防管理问题……………………………………………………………………………201、具体实施措施2、学生宿舍楼灭火器安装要求3、学院应急照明灯和疏散标志灯设置要求第2页五、卫生问题………………………………………………………………………………….21六、自行车及安保问题………………………………………………………………………221、安保部岗位架构图2、保安人员管理规章制度3、人员进出管理制度4、物品进出管理制度5、巡逻管理制度6、自行车停车操作规程7、交接班管理制度8、学生管理制度9、安保系统操作规程七、环境管理………………………………………………………………………………….25附表表一…………………………………………………………………………………………25表二…………………………………………………………………………………………26表三…………………………………………………………………………………………27表四…………………………………………………………………………………………28表五(调查问卷)…………………………………………………………………………28第3页第一部分一、概况河北工程大学后勤服务集团现有正式职工350人,由原河北建筑科技学院后勤、华北水利水电学院后勤、邯郸医学高等专科学校后勤、邯郸农业高等专科学校后勤于2003年合并组成,下属二十余个服务实体。第六社区宿舍楼的清理人员有8人,楼外每日的卫生清理人员4人,而且以女性为主。每人都需填写临时用工审批表,保证每位清洁人员的资料完整从而为以后的学校安保做好基础准备。社区物业管理以提供管理费用的方式由河北工程大学全权交予物业管理公司专门负责。二、业主构成社区宿舍楼的学生共约4500人,分男女宿舍,其中1号和2号楼为男生宿舍楼,3号4号楼为女生宿舍楼,男生1号楼下为建筑学院女生宿舍。第六社区宿舍楼主要以经管学院和理学院学生为主,同时也有建筑学院、资源学院的同学。三、地理位置分析1、空间区域概况河北工程大学第六社区有四栋学生宿舍楼,位于河北工程大学主校区西侧,与主校区有一个天桥之隔,宿舍楼中一号与二号宿舍楼为男生公寓,一号楼中一楼为女生宿舍,主要居住着建筑学院女生,三四号楼为女生公寓。其西侧是开元小区,东侧是A-08、A-09、A-10教学楼,并有一块篮球场和一片水泥小广场,靠近小北门,门外正对一个综合食堂,具有独立性质。2、区域特点1)独立的管理性质。第六社区由于与主校区有一个天桥之隔,和教学楼,办公楼构成一片整体小区,所以有独立于主校区特点,便于开展独立的物业管理。2)临近A-08、A-09、A-10教学楼和办公楼,方便同学上课,学习。3)有篮球场地,为学生提供良好的室外运动场所。4)靠近小北门和食堂,学生出行就餐方便,但管理上有些难度,同时食堂上下楼层兼有台球厅。健身俱乐部以及超市,也为学生提供相对舒适的生活环境。5)临近居民区,可以加强学生与外界的交流联系,但也会带来一些负面影响,如社会各样的人群来往带来的安全隐患和对公共设施的破坏等。6)宿舍楼男女比例趋于平等,根据性别特点需要实施差别化、人性化物业管理。四、市场需求分析本物业综合经营管理设计方案主要面向第六社区学生宿舍楼,具有其独特的性质。学校将西校区独立的划分出去交予物业公司管理,所以对于物业公司来说应该对学生的日常生活、住宿等问题做专门的市场调查和分析,以便有针对性的开展物业管理,为学生创造良好的生活、住宿及学习环境,提高河北工程大学的综合管理能力。因此我们以调查问卷的方式共向朝曦楼、朝华楼、朝阳楼、朝晖楼发放40份调查问卷(其中男女生宿舍楼各20份),根据收上来的38份问卷做以下说明及分析调查问题:第六社区物业管理综合经营调查方式:抽样调查调查形式:问卷调查一)、调查内容第4页1、文化建设A.根据调查显示学生在选择日常文化娱乐生活中主要有如下B.喜欢咨询和知识类实物中如下C.学生崇拜的偶像为根据图表,我们可以简单的得出以下结论:1)学生主要以看电影电视剧和上网为主,听音乐居于次位。2)逛街所占学生比例为26.32%,说明一小部分学生喜欢外出3)喜欢咨询知识类实物中新闻占有相当大的比例,财经其次,其余项目如体育、娱乐则呈现性别的差异,男生多会选择体育,而女生多选择娱乐。4)对学生选择财经项目做进一步分析我们可以得知,第六社区学生宿舍楼主要以经管学院学生为主。5)学生中大多以父母为崇拜偶像,而男生多崇拜体育明星,学生中也有一部分人喜欢企业家和政治家6)还有同学在调查中反映其还有其他文化娱乐生活,如画画、上自习及老乡会。7)学生在学校喜欢参与的活动也有性别差异,一般男生多喜欢参加体育竞赛,而女生则2319231060.53%50.00%60.53%26.32%0510152025看电影电视剧听音乐上网逛街日常文化娱乐人数(比例)人数所占比例1599991239.47%23.68%23.68%23.68%23.68%31.58%0246810121416新闻娱乐音乐体育科教财经喜欢咨询知识类实物人数(比例)人数所占比例710563218.42%26.32%13.16%15.79%7.89%5.26%024681012体育明星父母企业家政治家作家艺人偶像人数(比例)人数所占比例第5页选择文艺类和文学方面,如歌舞比赛,及演讲辩论等。2、维修管理服务A、在对宿舍内需要经常维修的事物调查中,有下表显示人数所占比例灯管3078.95%洗手间下水道1334.21%洗手间灯2052.63%暖气1436.84%B、在统计对宿舍楼内设备设施检修时间间隔中有,同学对时间间隔的选择C、学生对宿舍楼内维修服务的态度根据图表信息显示,我们可得出一下结论:1)宿舍内外的灯类物品极易损坏2)暖气和下水道缺乏定期检查3)应当在1至3个月中选择固定时间进行宿舍楼内设备检查4)维修人员服务态度有待加强和提高3、生活服务设施方案A、求学生对现有宿舍楼下的商业性服务设施的位置设置意见中设备设施维修间隔时间34%47%16%3%一个月三个月半年一年3013201478.95%34.21%52.63%36.84%05101520253035灯管洗手间下水道洗手间灯暖气需要经常修理事物人数(比例)人数所占比例学生对维修服务态度32%29%34%5%一般仍需努力很差劲很好第6页B、学生认为在以下服务设施项目选择比例为人数所占比例健身、文化设施2360.53%社区卫生站1231.58%社区图书阅览室1642.11%社区活动室37.89%社区自习室1334.21%其他1231.58%根据图表信息显示,我们可得出一下结论:1)社区内的商业性服务设施尽可能保持原地不同2)学生倾向于在宿舍楼内上自习,学习3)学生喜欢更希望宿舍楼内有健身设施4)对社区卫生站的需求也占一定比例5)综上结论,大部分缺乏室外运动的兴趣4、消防管理问题A、在向学生了解其是否用过消防栓或者了解消防栓问题中B、了解学生对学校及物业管理公司的消防工作的态度根据图表信息显示,我们可得出一人数所占比例保持原来位置2565.79%2号楼513.16%3号楼513.16%4号楼37.89%人数所占比例还可以,但需要加强3181.58%不好615.79%挺好12.63%社区商业服务项目设置选择231216313120510152025健身、文化设施社区卫生站社区图书阅览室社区活动室社区自习室其他项目人数人数所占比例25%62%13%观看并了解不懂也没接触过尝试过第7页下结论:1)有一半以上的同学没有使用过甚至不了解消防栓的使用2)48%的学生消防意识需要加强3)物业管理公司的消防工作仍需加强并有所提高4)学校在消防方面的重视还远远不够5、卫生问题A、学生对宿舍楼内管理人员检查卫生周期认为B、宿舍楼内的保洁人员打扫卫生的工作评价中,有55.26%的学生认为比较满意,应有改进,有10.53%的学生对此非常不满意根据图表信息显示,我们可得出一下结论:1)学生认为一周检查一次卫生更好2)学生对楼内卫生很重视3)一半的学生肯定了保洁人员打扫卫生工作,但有10.53%非常不满意4)宿舍内部的卫生问题大体上合格,但有小部分宿舍区域卫生工作需要加强6、自行车管理A、对学生更换自行车频率的调查中进一步调查其更换自行车的原因比例8%75%17%一天一次一周一次一周两次学生更换自行车次数调查051015202530次数人数人数2783一次两次三次以上学生更换自行车原因调查05101520253035次数人数人数2936丢了太旧,需要新的需要经常修理第8页B、在问到学生对现行自行车摆放是否合理调查中根据图表信息显示,我们可得出一下结论:1)学生更换自行车的频率不是很高,但更换自行车的大部分原因是丢失2)出于自行车自身问题,需经常维修的学生也有一部分3)对当前自行车摆放问题,一半的学生认为应有变动4)学校对学生自行车关注力度不够7、安保问题A、学生对待“禁止外来人员进入宿舍楼(家人、亲属、同学朋友)”的态度是B、对于夜不归宿和晚归是否应计入成绩考核的考察中有76.36%认为没有必要,而23.64%则认为有必要。C、而对于宿舍管理员晚上是否应该查宿舍的问题调查中7.89%认为有必要,而92.11%学生认为没有必要中男生和女生的态度有一定的不同。根据图表信息显示,我们可得出一下结论:1)学生大部分认为外来人员进入宿舍楼是合理的2)学生宿舍安全意识比较缺乏3)学生夜不归宿问题比较严重,缺乏必要正确的认识4)学生自律性比较强,比较反感查宿舍5)学生的宿舍安全缺乏新鲜有效的管理方式8、环境管理A、在征求学生对宿舍楼周围的绿化质量、植物种类多样性、绿化维护经常与否等他度时,呈现一下情况学生更换自行车原因调查0510152025次数人数人数13205很合理应有变动不合理所占比例47%45%8%同意不同意无关紧要第9页B、学生对绿化设施及环境的感觉是根据图表信息显示,我们可得出一下结论:1)学生对宿舍楼周围的绿化不是很满意2)绿化质量一般,植物种类缺乏,维护还需要加强3)应该引进新的管理模式,改进宿舍楼周围绿化二)、学生提供的建设性意见1)对西校区建设一个大车棚,设置监控设备及专人看车,施行人性化管理2)