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1政府采购招标文件采购计划编号：采购项目名称*******物业管理服务项目集中采购机构：2012年09月2目录第一篇投标邀请书…………………………………………………4第二篇项目技术规格、数量及要求………………………………7第三篇项目商务要求………………………………………………23（一）实施时间、地点及验收方式…………………………………23（二）人员岗位分布及职责、组织架构图…………………………25（三）人员配置………………………………………………………27（四）其他……………………………………………………………28第四篇评标方法、评标标准、无效投标条款和废标条款………29（一）评标方法………………………………………………………29（二）评标标准………………………………………………………31（二）无效投标条款…………………………………………………35（三）废标条款………………………………………………………36第五篇投标人须知………………………………………………37（一）投标费用………………………………………………………37（二）投标人…………………………………………………………37（三）招标文件………………………………………………………37（四）投标……………………………………………………………37（五）开标……………………………………………………………41（六）评标……………………………………………………………41（七）定标……………………………………………………………41（八）中标通知书……………………………………………………42（九）投标人对中标结果的质疑、投诉……………………………42（十）签订合同………………………………………………………43（十一）其他事项……………………………………………………43第六篇合同主要条款、格式合同（样本）………………………44第七篇投标文件格式……………………………………………543第一篇投标邀请书****公共资源交易中心受****机关事务管理局委托,对****机关办公中心及会议中心物业管理服务组织政府采购，采购方式为公开招标，欢迎合格的企业参与投标。一、招标项目内容总建筑面积4.9万平方米的物业服务。二、资金来源财政资金，已到位。三、投标人资格要求：合格投标人应首先符合政府采购法第二十二条规定的基本条件，同时符合根据该项目特点设置的特定资格条件,具体详见第四篇评标方法的相关要求。四、投标、开标有关说明（一）报名时间及招标文件获取方式：本项目招标不预报名，开标时接受现场报名和投标。凡符合资质条件投标者，请于发布公告之日起，在重庆市政府采购网（）下载招标文件、答疑、补遗。不管下载与否都视为投标人知晓全部招标相关事宜。（二）招标价文件售价：人民币500元/份，现场报名、递交投标文件时缴纳。（三）投标文件递交及截止时间：2012年10月09日北京时间9时00分至10时00分止。（四）开标时间：2012年10月09日北京时间10时00分。（五）投标（开标）地点：****公共资源交易中心（五、投标保证金（一）投标保证金缴纳及退付投标保证金须在投标报名时缴纳，缴纳方式为通过POS机刷卡（银联卡）缴纳。未中标人的保证金，公示结束后5个工作日内无息退还至投标企业基本账户；中标人的投标保证金，随即转为履约保证金，项目完成、经采购人验收合格后，一次性无息退还至投标企业基本账户。（二）投标保证金数额：人民币20000元。4六、投标有关规定超过投标截止时间、不按本招标文件规定密封投标文件、或不按招标文件规定按时提交足额投标保证金的，其投标恕不接受。七、联系方式（一）采购代理机构：****公共资源交易中心。联系人：邮编：408300电话：（023地址：****（二）采购人：****联系人：邮编：电话：地址：八、注意事项（一）投标人在投标截止时间五日前自行踏勘项目现场及周围环境。无论投标人是否踏勘过现场均被认为在递交投标文件之前已踏勘现场，对本合同项目的风险和义务已经了解，并在其投标文件中已充分考虑了现场和环境因素。踏勘现场所发生的费用由投标人自行承担。联系人：易先生；电话：（023）74606090（二）投标人经招标人许可，可进入工程现场踏勘。投标人并应对由此而造成的死亡、人身伤害、财产损失、损害以及任何其它损失、损害和引起的费用和开支承担责任。（三）项目办公用品、用水、用电等，由中标人自行负责解决并承担所有费用，该费用已包含在投标报价中，结算时不另计费。九、投标费用投标人应承担其编制与递交投标文件所涉及的一切费用，无论投标结果如何，招标人对上述费用概不负责。5第二篇项目技术规格、数量及要求机关办公中心及会议中心位于****，是集会议、办公、行政审批等为一体的综合办公区域。一、基本概况机关办公中心及会议中心总建筑面积4.9万平方米，由机关办公中心、会议中心（包含会议大楼和综合楼）组成，将机关办公中心、领导周转房及会议中心纳入统一的物业管理范围，物业总面积为4.9万平方米，含车库停车位约210个，具体面积如下：（一）机关办公中心1.总建筑面积约22967平方米，其中办公楼约21467平方米，建筑层数为地上9层，地下2层（车库，车位90个）。2.办公楼出入口2个，车库出入口2个；3.外围部分，以公路为界。（二）领导周转房1、市管领导周转房15套，面积约1500平方米；2、领导周转房分布：在三个小区（距办公楼1.5公里内）。（三）会议中心总建筑面积2.6万平方米，其中会议大楼地下1层，地上1层（局部3层），建筑面积大约13600㎡，（地上建筑面积8642㎡，地下车库（车位120个）、设备用房4960㎡）。政务综合办公楼地上6层（无地下室），建筑面积大约12100㎡。二、机关办公中心及会议中心设备清单（一）机关办公中心设备清单1.供电系统（1）高、低压配电柜12台，采取双回路供电方式（高压柜在负1楼配电房内）；（2）各类照明动力配电箱40台；（3）应急电源：USB电源、自动应急照明。2.给排水系统6（1）供水方式：管网+屋面水箱；（2）水泵设备：潜污水泵2台：其中，功率KW，功率KW；消防水泵2台：功率KW；喷淋泵2台；功率KW；生活水泵2台：功率KW；（3）排水管网窖井2个3.空调系统：独立柜式空调230台4.排污系统（1）生化池：2个，容量：120立方；（2）卫生间：18个。5.电梯：电梯品牌：三洋，台数：2台；层数11层6.消防系统（1）消防控制中心安装位置：负1楼；（2）消防广播系统，1套；（3）消防设施、设备：监控报警、喷淋系统、气体灭火系统、灭火器、消防水池；（4）消防水池：共1个。7.通风防排烟系统:共有各类风机13台。8.灯饰照明设备（1）室内照明；（2）环境照明；（3）光彩工程照明；（4）路灯；（5）其他。9.会议音响、视频设备:各类大小会议室5套。10.综合布线、通讯系统：一个视频监控室、交换机19台。11.喷泉水池：2个。12.门禁系统：3套。（二）会议中心设备清单(以房屋竣工验收后的设备清单为准)71.消防报警系统设备（1）各类报警点：烟感：205只；温感：256只；手动报警按钮：32只；消火栓按钮：66只；声光报警器：44只；固话：5只；广播：52只；输入模块：26；输入输出模块：67只；广播模块：4只。（注：具体点位根据现场可能有适当变动）（2）立式机柜1套；（即报警主机）（3）消防广播系统1套。（4）消防电话系统1套2.会议中心地下停车库设备主楼地下停车库一进一出，设置一个管理安全岛（1）通风、防排烟各类风机台；（2）卫生间通风器个；（3）油烟净化器1台；3.中央空调设备（1）风冷螺杆冷水机组：冷量：730-880KW，6台；（2）风冷螺杆冷热水机组：冷量：730-880KW，8台；（3）柜式空调器：冷量：12000-18000KW，5台；（4）各类风机盘管：1580台。4.防火卷帘门设备各类防火卷帘门设备30樘。5.变配电系统设备（1）高压配电柜19台（2）低压配电柜49台（3）变压器6台（4）各类照明动力配电箱台（5）柴油发电机组200kw一台（6）密集型插接母线一批（7）电线电缆一批6.国产水泵设备（1）生活、消防泵9台；8（2）潜污泵2台；（3）空调泵19台。7.不锈钢水箱设备（1）6m×4m×2.5m一台（2）5m×2.5m×2m二台8.照明工程（1）会议中心室内照明一项（2）综合楼室内照明一项（3）景观环境照明一项9.监控报警、门禁系统、LED显示屏、扩声系统设备（1）各类摄像机台及系统集成；（2）门禁管理道门、个用户、可进行门禁、报警、在线巡更、功能控制等管理；（3）会议中心一层大厅、多功能会议厅、视频会议室LED双基色显示屏等3块；（4）会议中心一层大厅、多功能会议厅、视频会议室扩声及灯光系统设备一批。10.给排水管网工程（1）室内外消防喷淋管网系统（2）室内外消火栓管网系统（3）室内外污排管网系统（4）室内外雨排管网系统（5）绿化用水管网系统（6）生化池四座（7）隔油池二座（8）卫生间洁具一批11.空调、通风管道系统（1）防排烟管道系统（2）正压送风管道系统（3）空调新风管道系统9（4）空调送风管道系统（5）卫生间排风管道系统（6）餐厅、会议中心一层中央空调风管道系统（7）空调冷冻供水、回水、冷凝水管网系统12.电梯（1）会议中心2.5m/s电梯两部（2）综合楼2.5m/s电梯四部13.低压二氧化碳气体灭火系统设备（1）柜式七氟丙烷灭火装置(150kg):6台（2）柜式七氟丙烷灭火装置(70kg):1台（3）远程控制柜台(报警主机)：1台（4）消防泵：8台（喷淋泵：2台，喷淋稳压泵：2台，消火栓泵：2台，消火栓稳压泵：2台）三、物业服务内容（一）建筑本体及配套设施的维修、养护和管理1.建筑结构、屋面、外墙面、屋顶、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、门窗等的维修、养护及管理；2.物业附属道路、沟渠、水池、井、停车场等维护、清理与修缮。（二）物业设备的运行、养护、维修和管理1.照明系统的维修与保养(业主单位或使用单位提供材料，中标企业负责免费维修)；2.电梯系统的设备运行，维修养护以及系统检测；3.消防系统的设备运行，维修养护以及系统检测；4.给排水（污）系统的设备运行与维修养护；5.楼宇自控系统的设备运行与维修养护；6.弱电系统的设备运行，维修养护及系统检测；7.避雷系统的养护与检测；8.会议室音响系统的维护、运行、管理；9.其他设施设备的维修与养护。（三）综合服务10设客户服务中心，设置客户服务专线，实行365天24小时值班制度，负责对客户接待、咨询和求助/投诉的处理工作。（四）绿化及水景的维护与管理协助市政绿化维护单位，对绿化植物的养护管理。对水景的日常维护与管理。（五）清洁管理公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运、排水管理，污水管道的疏通;15套县级领导周转房的清洁卫生（含床上用品更换及40余套市管领导午休房间床上用品更换）。外墙清洗另行约定。（六）道路交通及车辆停放秩序管理；（七）安保管理公共秩序维护、安防、消防等事项的协助服务管理和事故预防，包括安全、消防监控，门岗执勤（不含招标人、非招标人使用人的人身、财产保险和财产保管责任）；（八）会议中心及会议服务负责会议室的布置、会议茶水的准备和服务、会议灯光、音响、视频等的调试使用及其他会议服务。（九）物业档案资料的管理（十）物业项目使用专项维修资金的预算和计划（十一）协助招标人编制机关办公中心、会议中心内管理与服务相关的制度文件（十二）各类突发事件的应急预案（十三）完成招标人指定的临时性工作接受招标人的领导，对招标人指定的临时性工作任务应积极予以安排完成，其临时任务涉及费用和其它特约服务费用的，双方共同另行协商。四、管理服务质量标准除本标准外竞标人可提供优于此标准的服务内容。（一）基本要求1.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。2.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理、员工培训等制11度健全