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版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明报告提纲一、政策与市场分析二、项目开发计划安排三、11年销售计划安排四、下半年推广策略与计划版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明政策与市场分析1版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明1、2011年政策走势分析——宁波限购细则限购对已有1套住房的当地居民家庭、限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地居民家庭限购，对于无法提供连续一年当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；纳税证明可提供者限购一套信贷强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。税收调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加息自2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整关键词宁波出台的新政，基本是对国八条的跟进；从政府目前表态看，短期内取消限购的可能性较小，政策环境依旧较紧；版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明2、整体市场分析/成交走势受限购令新政影响，2-3月份，供应量与成交量均大幅减少，3月没有新增供应量，成交量也仅有4.7万方；4-5月伴随新推项目增多，供应量再次大幅增加，共有83.4万方。成交量略有回升，但仍然供大于求的局面；2.10.90.80.82.411.62.11.12.61.32.61.20.75.82.90102030405060702010年1月2010年3月2010年5月2010年7月2010年9月2010年11月2011年1月2011年3月2011年5月01234567供应面积23.82.811.525.519.915.92720.126.332.221.460.246.110.4041.242.2成交面积11.5313.931.28.415.817.19.523.312.217.123.439.213.94.77.114.4供求比2.10.90.80.82.411.62.11.12.61.32.61.20.75.82.92010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明3、整体市场分析/价格走势分析908696309479953410189100571129411797116191294113226120401481915146179361467014968166231499717118198261737112689133071194816245151211879210002000300040005000600070008000900010000110001200013000140001500016000170001800019000200002009年2月2009年3月2009年4月2009年5月2009年6月2009年7月2009年8月2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月整体成交均价从2010年11月近2万元/平开始逐步下滑，2011年3-4月探底为12000元/平；5月份成交均价略有回升，与09年年底相当。主要是由于成交项目均为远离市区或镇海、北仑等区域性中低端的刚需产品，价格相对较低，整体市场高端项目成交量很少；新开项目普遍采取低开，老项目则采取优惠特价房；版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明4、整体市场分析/11年供需预测项目2009年2010年2011年2011年（总供应量口径）2012年2012年（总供应量口径）供应量（万平方米）292.8293.9375新推项目体量+待推项目体量368待推项目体量+待开发土地体量成交量（万平方米）405.4188.7192根据1-5月月均成交量进行预测，1-5月月均成交量为16万平方米262根据2009-2011年三年成交量的平均值以及各区域供应量进行预测供需比0.721.561.95/1.4/供求关系：2010年成交量约189万平方米，供应量约294万平方米，市场呈现供大于求的态势。2011年为历史上最严厉的调控年，需求将持续低迷，未来市场将出现供大于求的局面；价格走势：近期在调控政策的压制下，价格下降幅度较大，未来在政策不解除的情况下，价格将在低位徘徊，小面积刚需产品价格稳定，高端市场出现回落；版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明5、高新区市场分析/供求关系与价格走势分析16392157211737719396101491798115724135647055173601728019681168091830216387160991773603000060000900001200001500001800002100002400000200040006000800010000120001400016000180002000022000供应面积0000073168858450000203673789560032087成交面积425115941006511646627419489899126438118116644156246205492077567289320649347成交均价1572119396173771798110149157247055135641736017280196811680918302160991638717736163922010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2010年6月2010年7月2010年8月2010年9月2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月区域内近期供应量与成交量较少，供应量与成交量主要集中在与2010年12月和2011年1月，主要供应项目为皇冠花园三期、华城花园、金地东御；3-4月份受政策影响，成交量下降明显，同去年12月与今年1月相比，成交量下降了94%左右；4月新增供应蓝庭项目共3.2万方，5月蓝庭与金地东御带动区域市场，共成交9347平；区域内成交均价相对平稳，维持在16000-17000元/平方米。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明6、高新区11年供求与价格预测项目2010年2011年2011年（总供应量口径）供应量（万平方米）27.3321-5月以上市体量+未来待推项目体量成交量（万平方米）14.215预计区域内2011年的需求与2010年持平供需比＝供应/成交1.92.1/受政策调控影响，未来需求将会走低，而供应量却逐渐增加，未来将供大于求；未来价格将会有微幅震荡，刚需产品相对稳定，大面积的改善性产品可能出现回落；版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明7、高新区主要竞品分析区域项目产品主力户型面积供应量销售量销售速度(套/周)开盘时间类型面积(M2)套数面积(M2)套数上半年预计下半年高新区皇冠花园三期高层110-14080000689361283083210.12华城花园高层13978956472319862142111.1凤凰水岸高层89、13652680461390993582110.7润和园高层90、13033428291164181384210.12嘉恒广场高层156-17624616132228241233011.1东寅银座高层180以上//////预计11年下半年蓝庭高层、多层883208731065956713511.4周均销售速度均较慢，皇冠花园由于为不限购、不限贷公寓项目，因此销售相对略好；华城花园、嘉恒广场、东寅银座均为大户型项目，受政策影响较大，去化较慢；蓝庭首推产品为复式公寓，主要针对刚需客户，但价格略高，开盘情况一般；做为东御最直接的竞争项目，下半年将推多层洋房，总价将与本项目大面积高层与平层别墅相当。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明小结预计2011年区域内供应量为32万平方米，成交量为15万平方米，供求比为2.1，供应量远大于成交量。近期受新政影响，竞品项目的成交情况均比较差，多数项目月成交量均在个位数。随着成交量的快速萎缩，预计价格出现小幅回落和震荡走势，后市仍有下探空间。版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明周边市场11年竞争态势区域项目占地（M2）容积率建筑面积（M2）绿化率累计已售面积（M2）总共剩余未售（M2）11年已售（M2）11年剩余时间供应量面积（M2）套数物业类型主力户型销售均价高新区皇冠花园三期370323.08000030%36128438725530/////润和园150262.33315830%16148170108567/////东寅银座223373.59756725%///50000250公寓180以上25000嘉恒广场303224.518972019%228241668962282425384120公寓150以上22000蓝庭400002.05436630%659547771659522279200公寓8916000华城花园577883.525000030%3198621801431986123302400公寓140-16022000凤凰水岸355052.35268030.2%39099135812055/////江北长岛花园1760001.3524184330.2%14060710123622778/////海曙维科上院1100001.622000030%3607518392518285115116514公寓90-12022000鄞州御玺园590472.010462230%523515227122362/////龙溪谷800000.65232440.2%123673995712367/////周边竞品项目2011年将会有34.6万平方米的供应量，供应量较大，竞争较激烈；版