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养老地产典型企业及项目研究2014年2月17日目录国内养老地产企业及项目概览国内典型企业及项目分析不同类型项目成功要素分析国外典型玩家初步梳理下一步工作计划传统开发商保险公司国外养老运营商及投资商其他23国内养老地产企业及项目概览•据不完全统计，目前全国已有200余家企业筹划或已进入养老地产领域；•按企业性质分，我们主要将其分为四类：传统开发商、保险公司、国外养老运营商及其他；•在上述四类企业中，传统开发商占比最多，近50%企业分类典型公司传统开发商万科、绿地、绿城、保利、远洋、蔚蓝地产、江苏中大地产集团、万峰房产、永泰红磡、华润地产、云天房产集团、首创置业、新华锦、卓达等保险公司泰康人寿、合众人寿、中国平安、中国人寿、新华人寿、中国人寿、太平人寿等国外养老运营商Emeritus凯健国际、香港张学良基金会、澳洲FKP、奥古斯汀养老院、HolidayRetirementCorp等其他运营上太申祥和山庄、乐成集团、亲和源、复星星堡、中国红十字会、祈福、汇晨、燕达集团、爱暮家、中国石化、爱壹家等传统开发商典型养老项目一览表公司典型项目套数目标客群经营模式销售均价（元/㎡）运营模式收费模式销售现状/入住率万科杭州万科随园嘉树575全龄化社区CCRC租售并举、以出售为主14,000公司运营2500-3200元/月/户一期售罄北京万科幸福汇9013,600外包亲和源售罄绿城绿城乌镇雅园CCRC出售12,000公司运营3000元/年+服务费半年销售400套，销售额4亿绿城蓝庭116租售并举17,000保利北京西山和熹会200CCRC会员制外包安平养老运营会员费+房租50%保利西塘越销售5,800远洋椿萱茂（亦庄）生活协助型特殊护理型会员制租赁美国Emeritus提供全套的运营护理技术支持会员费（8万）+月费入住6人椿萱茂（康城）NANA4公司典型项目套数目标客群经营模式销售均价（元/㎡）运营模式收费模式销售现状/入住率绿地绿地21城•孝贤坊2,436生活自理型销售10,698自营，基础物业服务基础物业服务费50%左右入住率蔚蓝地产林溪公馆1132生活协助型销售7,900中英合作NAＮＡ江苏中大地产集团无锡九如城1000张CCRC销售NA中韩合作ＮＡ还未开售永泰红磡阳光幸福村NACCRC持有经营NA自营可返还押金+服务费云天房产集团金色年华出售使用权育养服务费+月费万峰房产香树湾532CCRC出售使用权17,500美国MerrillGardens负责运营传统开发商典型养老项目一览表5传统开发商典型养老项目一览表企业项目信息广州家和集团•在白云区的500亩广东颐老园项目将在2010年动工•计划5年后主力进军养老地产行业，成为专业的老年产业开发运营商。华润地产•华润小径湾总占地面积约177万㎡，规划建筑面积约270万㎡，总投资180亿元。•该项目包括住宅、商业、养老、旅游、教育等众多产品类型。新华锦•旗下现有项目——新华锦国际颐养中心；•项目由新华锦集团和日本长乐控股株式会社共同投资3亿元打造；•项目是目前国内首家充分引进日式颐养服务模式和理念的高端老年颐养公寓首创置业与河北建设集团•2010年，联手投资70亿元，开发一个位于河北香河的养老项目；•项目总建筑面积近200万㎡。6企业项目信息丽水松坪农林开发有公司•与浙江大学生态规划与景观设计研究所合作；•《丽水市松坪民族特色养老示范区概念性规划》已经正式启动；•将打造独具畲族民族特色的“民族特色养老基地”；•计划将基地打造成为集旅游度假、生态农业观光、养生、养老管护培训为一体的省级养老示范区。中华国际老年康福中心/青岛蔚山康桥投资公司•计划融资40多亿元，在青岛胶南小珠山建立一个“航母级”的养老中心———青岛康福中心；•项目规划占地4500亩，床位数达5000张；•项目内部建立将独立的大型医院，将成为全国最大的综合性养老机构。中投发展•已经在北京密云县拿下一宗特别注明“包含养老功能”的土地；•这在国内土地出让经验上尚属首创，被视作国内养老产业的一次突破，备受各界关注。首创置业与长青基金•首创置业与长青基金共同探索，通过“住宅+养老”综合开发，形成中国特色养老地产模式。传统开发商典型养老项目一览表7公司典型项目套数目标客群经营模式保费运营模式月费（元/月）销售现状/入住率泰康人寿北京昌平泰康之家·燕园3000全龄化、高收入老人购买保单享受优先入住权分期缴纳自建运营团队6,800-14,000保单销售情况良好，一年半内销售4200份上海松江新城养老社区项目ＮＡＮＡ合众人寿武汉合众健康谷2005全龄化、中等收入“保单+实物”对接一次性趸交或分期缴纳外包专业运营公司LCS500-900两房基本售罄新华人寿北京新华家园养老住区（延庆）项目428生活自理型会费+月费没有跟保险挂钩外包AVEO负责运营2800-3500试点阶段，销售情况不详保险公司典型养老项目一览表89保险公司典型养老项目一览表企业项目信息中国平安•桐乡平安养生养老综合服务社区项目是中国平安目前在长三角唯一布点的养生综合服务社区项目•项目由高桥和乌镇两个地块组成，占地约4000亩，总建面150万㎡，总投资170亿；•项目于2012年9月正式启动，高桥地块样板房已基本完成，乌镇地块还未动工。中国人寿•国寿（廊坊）生态健康城是中国人寿的首个养老养生基地•项目占地面积415公顷，总投资约100亿元•项目包含四大功能板块：养老养生居住区、医疗产业园区、养老养生产业总部经济区、体育休闲运动区。•项目已经于2011年11月开工，目前进展缓慢太平人寿•投资设立太平养老产业投资有限公司，注册资本5.8亿元•投资20亿于上海周浦设立太平养老社区，太平将参与养老社区建成后的运营管理，•先后与广西、青岛、等地方政府及开发商华侨城签署战略合作协议•公司尚在初期筹备阶段外资典型养老项目一览表公司典型项目规模目标客群经营模式销售均价（元/㎡）运营模式收费模式销售现状/入住率Emeritus凯健国际上海凯健国际·徐汇苑58间生活协助型特殊护理型按月收费10,000-19,000元/月由美国最大的养老集团EmeritusSeniorLiving负责运营管理63元/人/天25%上海凯健国际·浦东苑天地控股天地健康城首期140套生活自理型生活协助型销售+月费14000由澳大利亚AVEO负责运营1-1.5万/月；前期缴纳100万押金可象征性收费2014年3月份开售香港张学良基金会杭州新安江国际老年公寓682生活自理型生活协助型NAＮＡＮＡNAＮＡ1011其他公司典型养老项目一览表公司典型项目规模目标客群经营模式运营模式收费模式销售现状/入住率亲和源上海浦东康桥亲和源834套生活协助型租金模式，不对外出售产权公司自己运营，组建业内领先、系统专业的运营公司2-3万/年80%以上太申祥和北京太申祥和山庄100套生活自理型会员制自营12万入会费，300元月费（初期价格，目前已升至100万）100%复星星堡复星•星堡中环108套生活协助型会员制与峰堡合作9000-3万元不等90%乐成集团北京双井恭和苑243套CCRC租金模式公司组建运营团队押金+房间费（9000-3万/月）20%11其他公司典型养老项目一览表公司典型项目规模目标客群经营模式运营模式收费模式销售现状/入住率爱暮家北京香山项目155套生活协助型租赁制中英合作押金：2万-5万房间费：4000-7500元护理费：1500-4500元90%爱壹家爱壹家亦庄37张床位生活协助型月费中意合作押金：20万元（10万为床费押金，10万为救护费，可返还）；月费：2-3万元入住5人将府国际将府庄园CCRC月费中澳合作小开间：4000元，双人房：5000元大开间：6000-7000元，餐费：900元/人，基础护理费：800元/人入住率较低卓达集团天津卓达太阳城500张床位CCRC会员制台湾敏盛主导运营试入住阶段12会员费100万60万40万服务标准（元/月）700050005000实缴金额（元/月）100020003000其他公司典型养老项目一览表公司典型项目套数目标客群经营模式运营模式收费模式销售现状/入住率中国红十字会曜阳国际400余套生活自理型、生活协助型军政系统内部消化+持有运营武警总院负责运营会费（10万－20万）+月租（4900元－6500元/月）70%内部定向配售蓰赢蓰赢老年公寓150床生活自理型缴纳月费公司负责运营每床6000+护理费100%世纪爱晚海南兴隆爱晚中心100间生活自理型NANANANA祈福祈福护老公寓CCRC会员制祈福医院负责运营月租：4500-7000元NA1314其他公司典型养老项目一览表公司典型项目套数目标客群经营模式运营模式收费模式销售现状/入住率汇晨汇晨北七家288生活自理型收取月费公办民营押金+月费：4400-7000元100%汇晨北苑项目160张床位生活协助型押金：5万，床位费：5000-7000元30%天津滨海天津云杉镇2277CCRC会员制NA会员费+月费模式，小套会员费50万元，中套70万元，大套90万元，月费：1人3万元/年，2人3.5万元/年。NA燕达集团燕达国际健康城12000张床CCRC会员制燕达国际医院负责运营NANA其他公司典型养老项目一览表企业公司类别项目信息中国石化非地产类央企中石化四川销售有限公司与郫县签订了《天府惠泽桃源颐养中心项目投资协议》，探索养老产业园区开发模式。该项目总投资80亿元，规划养老床位1万张以上。中国水电地产非地产类央企将联手重庆任之投资有限公司入渝进军养老产业，在重庆璧山投资80亿元打造全国最大养老地产项目。该项目位于璧山县大路街道三担村，总面积3000亩，建筑面积达180万平方米，预计将于今年下半年开工建设，3年内投入运营。中国红十字基金会与哈工大集团慈善团体+地产开发商深圳项目的开发模式参照早前在北京已经完成的“曜阳国际老年公寓”密云项目，后者是由红十字会与北京城建合作完成，深圳此次是红十字会与哈工大集团合作开发，建成的老年公寓物业按一定比例分属基金会和企业，属于基金会部分公益化运作，属于企业部分商业化运作15目录国内养老地产企业及项目概览国内典型企业及项目分析不同类型项目成功要素分析国外典型玩家初步梳理下一步工作计划传统开发商保险公司国外养老运营商及投资商其他16在上述众多进入养老地产领域的企业中，我们选取了11家典型企业及旗下典型项目做重点介绍17公司类别企业典型项目传统开发商绿城乌镇雅园万科良渚文化村保利地产和熹会远洋地产椿萱茂亦庄保险公司泰康人寿燕园合众人寿武汉健康城国外养老运营商及投资商天地控股天地健康城凯健国际凯健国际徐汇苑其他亲和源上海亲和源太申祥和北京太申祥和山庄乐成集团恭和苑目录国内养老地产企业及项目概览国内典型企业及项目分析不同类型项目成功要素分析国外典型玩家初步梳理下一步工作计划传统开发商保险公司国外养老运营商及投资商其他18绿城·乌镇雅园19绿城养老地产概况发展历程盈利模式目标客户未来规划2007年开始探索“学院式”养老模式2011年注册成立养老运营公司目前旗下拥有两个项目•绿城蓝庭颐养公寓•绿城乌镇雅园经营模式：产权销售运营情况：•自建运营团队负责物业管理及颐乐学院的教学管理，收取运营管理费及颐乐学院的学费•医疗服务由合作方负责自理程度：活跃老人为主；辅以少量半自理老人客群定位：高知、高收入人群将养老地产作为未来的主导方向目前已储备项目近50万平方米20典型项目-绿城乌镇雅园·总体规划123561、养老护理区2、医疗区域3、养生度假酒店4、特色商业区5、居住区6、颐乐学院•六大功能区布局•项目概况区位位于浙江省桐乡市乌镇镇白马墩村，项目周边城市功能配套相对匮乏项目规模项目占地43.3万㎡，建面60万㎡；规划户数5300户开盘时间2013年7月开盘；预计于2014年12月交房物业类型多层、小高层、别墅投资方由雅达国际控股有限公司及绿城房地产集团有限公司投资建设目标客群原有绿城业主及40～70岁城市老一辈文化人群421典型项目-绿城乌镇雅园·配套及设施•医疗：•MedicalPark——德国高端