深圳城市规划及发展分析

城市规划及发展分析XXX地产XX项目深圳总体发展分析深圳城市发展定位中部发展轴：莞-深-港区域性产业聚合发展走廊西部发展轴：深港合作重点区域东部发展轴：惠深港区域性产业布局和发展走廊北部发展带：深圳-粤东地区-厦门城市发展带南部发展带：深圳-珠江西岸-大亚湾区联系带城市中心：福田中心、前海中心双中心城市副中心：龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心五大副中心组团中心：航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗、葵涌八大组团中心交通发展格局东部重大通道规划中部南北轴向通道规划西部主要交通规划东进拓展、中轴提升、西部优化交通建设规划深圳“十三五”交通发展规划目标：均衡东西部发展，围绕“东进拓展、中轴提升、西部优化”推进交通建设，建设以东、中、西三条城市发展主轴为骨架，构建东西均衡、南北协调、周边连贯的综合交通新格局，打通由罗湖、盐田向龙岗、坪山、大鹏的交通战略通道项目类别投资规模（亿元）主要建设项目机场505东部第二机场、T4航站楼、港口414盐田港东作业区、大铲湾二期、三期、铜鼓航道、妈湾跨海通道等铁路1174广深港铁路、深茂铁路、赣深高铁、深圳至广西、贵州的直通车、平南、平盐铁路等城市轨道4512深惠城际、11号线、6号支线、20号线、10号线、13号线、14号线等延伸和衔接高速公路877深中通道等快速路1368海滨大道、福海大道等其他1400干线、普通道路、智慧交通、其他运输等民生发展规划类别重点项目基础教育工程完成115所义务教育学校、10所高中新改扩建工程、规划建设深圳第十三、第十四、第十五高级中学高等教育开放创新发展工程完成6所高校在深圳的新校区建设工程，建成5-10个国家级或具有国家级水平的重点实验室职业教育工程加快职业教育院校的工程改造建设，规划新建1所国际化高等职业特色学院医疗工程完成5家医院的建设，推进15家医院的改建扩建深圳十三五民生发展规划：各区域历年发展对比GDP：各区的增长趋势相当，但龙华新区、坪山新区绝对值相对偏低；固定资产投资：近年来放缓了固定资产投资量，因此各区的趋势相对平稳，龙华、坪山处于低位；备注：宝安区2012年开始剔除光明新区；龙华新区、坪山新区均从新区设立起统计。各区GDP和固定资产投资趋势平稳，龙华、坪山相对处于低位区域发展规划及房价走势一心——深圳CBD中心区两轴——深圳中轴线、深南大道发展轴深圳中轴线（纵轴）以福田中心区为核心向龙华延伸深南大道发展轴（横轴）依托东西向贯穿原特区内的深南大道，积聚了包括深圳CBD、车公庙、罗湖蔡屋围、华侨城、科技园等深圳高端功能的经济发展带福田区定位：深圳CBD中心三带北部电子信息发展带：电子信息产业的研发设计、品牌营销等西部国际城市发展带：国际社区、高新科技产业，未来重要的国际高端产业集聚区，形成国际城市发展带。东部新兴功能发展带：新兴城市功能空间转型和提升，新型电子信息产业、现代服务业、文化产业等新兴产业集聚。总体投资情况主要投资流向98-10年，投资500亿11-15年投资500亿十三五规划投资1200亿98-10年：1号线、4号线、2号线、市民中心、会展中心等11-15年：华强北立体街道、福田区人民医院、中医院等十三五规划投资1200亿116项重点规划项目，61项社会民生类投资共169.57亿，15项产业升级类投资572.44亿，23项基础设施类投资184.36亿投资发展计划民生投资情况主要工程2015年6个学校改扩建、学位扩容、改造1个医院综合大楼2016年20项民生项目启动9个新建、改扩建项目建设。加快推进4个医院项目建设2017年31项目民生项目总投资272亿元1个旧改、5个城中村综合整治项目、新建1所学校十三五规划开始福田区加大总体投资，预计投资计划1200亿元交通发展规划及房价2010年前完成高速/快速广深、梅观、滨河大道、北环大道等主干道深南大道、福华路、红荔路、华强路、上步路、彩田路等地铁1号线、4号线2017年前建成地铁7号线、9号线、11号线福田区交通建设基本已经完善，房价自2012年开始涨幅较快，到2015年均价达到63146元/平米，未来区域房价涨幅相对平稳前海自贸区定位：国际金融CBD深圳前海蛇口自贸片区于2015年4月27日挂牌成立，片区总面积28.2平方公里，统筹范围面积41.8平方公里，包含大铲湾、宝安中心区、南油、后海深圳湾总部区、深圳湾口岸、东角头等片区。根据产业形态分为三个功能区：前海金融商务区、海湾保税港区、蛇口商务区规划建设目标：前海合作区内将以都市综合体为主建设成为深圳西部滨水城市实现三大融合：产城融合、港城融合、水城融合投资发展计划总体投资情况主要投资流向2013年累计完成投资约8.4亿元2013年前海合作区共开展33个基础设施建设项目，续建项目5个，实际新开工项目16个，在建项目21个，累计完成投资约8.4亿元2015年预计总投资660亿2015年前海蛇口自贸新城25个重点工程（十大战役）预计总投资660亿固定资产投资2012年至2016年，完成固定资产投资600余亿元2016年完成固定资产投资389亿元2017年片区的固定资产投资预计在420亿元目前前海蛇口自贸片区“三城一港”形象已初步展现，一批产业和总部项目拔地而起。港货中心二期、创新商务中心、卓越金融中心一期、前海葡萄酒投资交易中心等正式投入使用，太子湾国际游轮母港也开港运营。前海自贸区定位为国际金融商务中心区，其发展方向为商务、金融功能，该片区的投资主要在固定资产及基础建设投资上，对民生类投资较少投资发展计划2017年1月7日，前海重大项目集中开工，6个重大项目集体开工，总投资额达153.82亿元。在建市政项目：前海市政V标项目前海市政工程VI标项目桂湾河公园项目中粮亚太区域总部项目中英人寿保险总部项目招商蛇口太子湾DY02综合体项目在建大厦：自贸大厦、信利康大厦、金立大厦、前海香缤大厦，以及华润、前海国际金融中心等部分塔楼前海自贸区目前在建项目以基础建设、商务写字楼为主15交通发展规划及房价走势前海合作区规划各类轨道线路12条，总长度约53公里，轨道网络密度3.5公里/平方公里。各轨道线路的具体线站位布局应结合全市轨道交通规。以南山为参考，从2001年至2016年，南山区商品房成交价呈逐年递增的趋势，2014年至2016年涨幅最大。前海自贸区周边房价连年高涨，未来涨幅也将随着片区发展而加快2014年起前海房价涨幅加快，远远超过深圳其他片区，成为现时深圳均价最高的片区宝安中心区定位：CBD+TBD深圳市总体规划确定，宝安中心区与南山、前海共同组成深圳市城市双中心，功能定位为：CBD+TBD，即中央商务区和科技研发服务区宝安中心区与前海共同组成深圳市西部城市中心，城市功能定位为现代服务业和综合配套服务区，现代化国际化创新型滨海中心区；强化滨海中心区西部城市中心核心作用，打造高端产业企业和上市公司总部集聚区，积极与前海对接，完善公共配套设施。宝安中心区的规划结构可概括为：“一条岸线、两条轴线、三个圈层、一个都市绿环”。17功能布局中央商务区核心区总用地约3平方公里，包括商务办公区、核心商业区、中央绿轴，主要为商务和商业服务功能。核心区布局有三组230米超高层建筑群。商务办公区位于核心区的西侧，用地面积约80公顷，规划建筑面积约300万平方米。主要发展金融、商贸、现代物流、文化创意等现代服务业和总部经济。核心商业区位于核心区的东侧，用地面积约50公顷，规划建筑面积约200万平方米。主要布置大型购物中心、步行商业街、五星级酒店等。规划利用中央绿轴公共文化设施、海滨广场公园、地下空间，打造为中央商务区配套的文化休闲娱乐和观光场所。宝安区主要规划为三个功能区，以商务、商业项目为主18投资发展计划宝安区政府全力推进中心区规划建设，历年投入约100亿用于基础设施建设，市政道路网络已基本形成。引入世界先进理念规划设计了中央绿轴，将打造成为深圳西部的名片，中央绿轴串联了海滨广场、公园、图书馆、青少年宫、演艺中心等市级规模公共文化设施，将于2020年前陆续建成并投入使用。宝安区十三五规划投资6600亿453个重大项目建设在“十三五”规划中，宝安区明确了建设现代化国际化滨海宝安、创新型产业名城、宜业宜居活力之区“三大发展定位”，经济发展质量显著提高，创新发展能力明显增强，社会民生持续改善，生态环境不断优化“四大发展目标”，创新驱动、滨海提升、智慧引领、人才强区、民生优先、绿色低碳、街道发展“七大发展战略”。《规划》包含286项重点工作，453个重大项目，总投资约6600亿元，其中“十三五”期间完成投资2636亿元。交通发展规划类型主要线路高速/快速沿江高速公路、南坪快线、宝安大道、107国道轨道交通地铁1号线、5号线、11号线、穗莞深城际线港口航空大铲湾港、宝安国际机场宝安已初步建成完善的交通网络系统，未来与前海共同打造现代服务业总部经济区和中央绿轴公共文化休闲活动区经济发展及房价走势宝安的GDP基本处于相对平稳的上涨趋势，固定资产投资金融基本持续同一水平从2001年至2016年，宝安区商品房成交价基本呈逐年递增的趋势，特别是2011年后，均价快速增长，2015年至2016年涨幅最大。宝安中心区的规划建设带动房价上涨，单个楼盘最高价格达10万/㎡，未来宝中的房价会持续上涨，处于价格高位（注：2012年起宝安区统计数据剔除光明新区）深圳西部中心区，基础设施大规模建设、交通路网完善、为宝中片区房地产价格带来较明显的市场优势，房价高涨、高位运行龙华新区定位：中部中心龙华新区定位为中部中心和服务组团中心，是先进工业和高新技术产业发展基地，商贸、房地产发达现代化城区，是陆路口岸物流中心、深圳中心区的生活配套区域。龙华新区是福田中心区的延伸和生活配套区；也中部地区的次中心，并通过不断协调和完善城镇自身的发展促进城市发展深圳北站商务区是深圳市快推进建设的13个重点区域之一，定位为市级综合商务中心；北站商务区总面积6.1平方公里；根据规划重点发展以产业金融、信息服务、电子商务等为主的现代服务业，合理配置生活性服务业，引导发展总部经济，打造深圳外溢发展基地，逐步形成具有区域辐射力的城市中心。龙华新区总投资2000亿，打造“一中轴、九功能区”龙华新区将依托“一路一河”，打造贯穿南北的中部发展轴。“一路”是指计划将全长19公里的梅观高速改造为城市快速路，打造成深圳南北方向的“深南大道”，释放土地3．1平方公里，规划提升沿线两侧38平方公里地区都市化发展水平；“一河”是指通过补水、绿化、功能节点建设等措施，将11公里观澜河“一河两岸”地区建设成为生态休闲文化走廊，使之成为带动经济社会文化协调发展的轴线，这两项工程预计投入50亿元。发展中轴龙华新区规划布局龙华新区规划布局龙华新区高强度投资建设的九大功能区，包括三大功能中心、两大转型升级示范园区、四大战略性新兴产业基地，总面积达28平方公里。三大功能中心:①将深圳北站周边5平方公里地区，打造成为集总部研发、金融商贸、中介服务等现代服务业为一体的中轴新城核心区；②将龙华人民路两侧1．5平方公里地区，改造提升为龙华商业中心；③在观澜横坑水库周边建设4平方公里的行政文化科技创新中心。通过以上三大功能中心，自南向北辐射带动新区的整体发展。两个转型升级示范园区:④在龙华清湖及周边打造富士康转型升级示范区，⑤在大浪石凹及周边建设大浪时尚创意城，以此带动加工制造业和传统优势产业的转型升级。四大战略性新兴产业基地:⑥依托长安标致雪铁龙汽车项目，建设包括汽车研发、生产、销售的全链条龙华汽车产业城；⑦依托观澜高新产业园建设观澜战略性新兴产业园；⑧、⑨在观澜分别建设大唐低碳产业园及观澜文化产业。“九个功能片区”：对深圳北站、龙华中心区、观澜、大浪等区域做出明确的发展功能定位①②④⑦③⑨⑤⑧⑥24龙华新区交通布局4号线6号线5号线京广深客运专线京广深客运专线是中国一条规划中的高速铁路路线，是贯通南北的客运专线。广深港客运专线广深港客运专线一期工程从新广州站到深圳北站，；二期工程从新深圳站至香港西九龙站。厦深铁路