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禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司1南京禄口皮草全球采购港项目报告南京中关村置业发展有限公司2011年3月20日禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司2目录前言项目概述项目竞争分析项目发展规划项目招商运营禄口皮草产业集群的建设与发展禄口皮草全球采购港环境评估项目效益结论篇附件：附1：项目经济环境分析附2：皮草行业发展分析附3：南京皮草历史文化禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司3前言“有路就有丰田车”，“有皮就有禄口人”，禄口在历史上就以“皮草之乡”的美誉远播海内外,从“朱元璋集天下皮匠于江宁”开始，禄口就成为中国南方著名的皮毛之乡，不仅具有皮毛加工的悠久历史，在一定意义上，也是中国江南皮毛文化形成、延续和发展的主要地区。禄口人祖祖辈辈以传统的硝皮缝制手艺赖以谋生，禄口皮草人皮毛传统手艺精湛，制作精良，产品质量一枝独秀，享誉海内外。作为南京著名的侨乡,并带着这毛皮生产绝技飘洋过海去异国他乡加工服饰。据不完全统计，禄口有近4000多港澳侨胞，大多从事与皮草相关产业。目前，每年外出从事皮草业的熟练技术工人近20000多人，占禄口在籍人口近20%，中高级技术人员1000多人，分布极广，较集中的有香港、广州、深圳、杭州、海宁等地，每年创造产值在100亿元以上。可以说，禄口皮草人是中国及世界现代皮草业的中流砥柱，创造并引领了世界皮草业的发展潮流，也主宰着世界皮草业的沉浮。南京禄口皮草全球采购港以“皮草”为主轴，立足南京、面向全球、辐射长三角，规划建设集批发零售、产品研发、文化休闲、旅游购物、美食餐饮、信息发布、物流配送、服装表演等多功能于一体的商业综合体，成为南京最具特色的大型商业中心。“从世界回到禄口，从禄口走向世界”，南京禄口皮草全球采购港项目计划整合禄口已经形成的皮草产业优势，聚散为整；统一形象、统一宣传，发挥集约效应，为供需双方搭建直接见面的贸易桥梁，吸纳境内外多家皮草服装采购商，美国、加拿大、俄罗斯、日本等国的采购商在此直接下单，并最终建设成为品牌厂商集产品展示、品牌体验、营销管理、产品销售四位一体的总部基地，打造世界中高档皮草产品的“批发零售营销总部基地”通过南京禄口皮草全球采购港的建设，彻底改变皮草业原有的前店后厂的传统模式；以品牌运作的操作模式，带动和提高皮草特色产业的产品档次，加快引进国外先进、时尚的设计理念和业内著名品牌，形成产品设计、生产、销售于一体的产业发展格局，力争把“禄口皮草”打造成世界级的“金字招牌”，推进这一产业向现代产业集群发展，整体提升禄口皮草城皮草服装产业的行业地位和服装产品的品牌价值。禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司4南京禄口皮草全球采购港成熟后，预计可实现皮草服装年交易100万件、市场交易额达到100亿元，吸纳就业人员30000余人。预计每天的车流量为5000辆至8000辆，直接带动旅游购物人次每年约在300万以上。项目由中铁二局集团投资，由南京中关村置业发展有限公司开发，挖掘和整合禄口及周边地区丰富的商业、产业资源，在项目地块策划南京最具特色的大型商业中心，最大程度地解决了“核心资源”+“招商策划”+“运营管理”三大大问题，将旅游产业、零售业、房地产业有效嫁接，能以最快的速度和最小的代价形成项目的核心价值，形成项目的持续核心竞争力，进而提升项目房地产价值，带动商业项目和住宅销售，形成江宁投资置业的热潮。禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司5一、项目概述（一）项目名称：南京禄口皮草全球采购港（二）项目地点：江宁经济技术开发区空港工业园信诚大道以南，来凤路以西。（三）项目商业整体定位及核心价值选择：南京禄口皮草全球采购港立足南京、面向全球、辐射长三角，是集品牌百货商品展示展销、品牌孵化、旅游休闲为一身的主题式城市商业综合体项目。项目规划建设集批发零售、产品研发、旅游购物、休闲娱乐、美食餐饮、信息发布、物流配送、服装表演、皮草博物馆等多功能于一体，是大型一站式、可享性购物、观光和消闲娱乐商业综合体，拟订造成为世界中高档皮草产品的“批发零售营销总部基地”，“南京第一专业特色MALL”。核心价值：1、树立江宁区—南京新城市名片的新形象，充分挖掘禄口的潜在优势，通过城市经营策划，确定江宁区在南京以及华东经济圈的地位。2、地段优势，本项目最大的增值因素，是它得天独厚的地段优势。项目坐落于空港工业园东大门，未来规划建设南京南部最大休闲商贸区，项目的实施，必将全面提升土地使用价值，突出地域特色和时代精神。3、项目保值增值的角度出发，项目坐落空港中心商圈地段，这里未来日人流量可达5万以上，2011年项目地常住人口将达到30万左右，交通四通八达，这里建成一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的皮草全球采购港新概念商业休闲中心，必将成为江宁区乃至南京市标志性商业项目，其项目保值增值能力非常之大。4、核心价值：特色产品，创新的业态；创新的都市消费、一站式购物满足等附加阶值创造；独特的商业主题号召力，优质的服务和整体的经营管理水平；便捷的交通组织；极大的投资潜力和多向度投资的机会。项目目标客户群定位：核心区域：“南京及周边苏皖地区”，禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司6重点区域：“面向全球、重点北方”。辐射区域：“辐射华东”，为华东六省一市提供新的集旅游、购物、餐饮休闲一体的特色目的地，影响华北、华中、华南等区域。通过南京禄口皮草全球采购港的建设，带动和提高皮草特色产业的产品档次，加快引进国外先进、时尚的设计理念和业内著名品牌，形成产品设计、生产、销售于一体的产业发展格局，力争把“禄口皮草”打造成世界级的“金字招牌”，推进这一产业向现代产业集群发展，成为国内领先的国际化、专业化的皮草产业交易平台。进而直接带动江苏乃至长三角经济区皮草生产、贸易、服务及相关产业的高速发展。（四）项目名称及VI阐述项目名称：南京禄口皮草全球采购港名称内涵阐述：“禄口”：1、禄口国际机场，知名度大，禄口空港传递的交通优势信息明显，2、地点指向性明确，无论南京本土、异地购物都能明确指向；3、能够引起禄口人共鸣，对招商提供情感支持；“皮草”1、皮草功能定位明确，专业性强，需要向业内人士传达明确的皮草功能定位。2、“皮草”：是由俄罗斯犹太人最早使用，由禄口人传播应用，承载着禄口人的历史与精神。“全球采购港”：1、“全球”：面向全球，走向世界的定位。2、“采购”：项目“批零兼营，以批为主”的定位，突出批发特点，暗示价格折扣；3、“港”：空港，也表达了批发流通有概念。禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司7项目LOGO：金凤凰项目LOGO内涵阐述：凤凰：凤凰被认为是百鸟中最尊贵者，为鸟中之王，又称不死鸟；凤凰：象征着祥瑞，天下太平的象征。适太平盛世，便有凤凰飞来。凤凰：代表尊贵女性，也表达了项目围绕“女性”的建设轴心。凤凰：在中国文化中，凤凰“阴阳一体”形象不仅表示自然物之“和”，也表示人类社会之“和”。凤凰“五色”被看成“德、义、礼、仁、信”五条伦理的象征，也是项目团队文化。凤凰涅磐：据说凤凰能火中再生，凤凰经历烈火的煎熬和痛苦的考验，获得重生，并在重生中达到升华。象征着不朽、复苏和重生。以凤凰作为项目的VI标识，能恰好地表达项目与禄口皮草产业曾身处困境，不畏痛苦、义无反顾、不断追求、提升自我的执着精神。（五）、项目范围及规模土地1)项目启动涉及的物业为：20栋展示交易楼约11.47万平方米；39栋品牌商务楼约1.9380万平方米和会所及餐饮配套0.41万平米；2)项目涉及的项目未开发地块为：项目东部72亩发展用地（工业）与项目西部84亩发展用地（商业）；3)项目可能涉及的项目未开发地块为：项目相邻地块的500亩发展用地（工业）；禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司84)项目可能影响的未开发地块为：项目相邻地块的约250发展用地（待收储）建设规模南京禄口皮草全球采购港项目总规划面积881亩，总建筑面积约80万平方米；一期占地383.69亩，建筑面积已完成约14万平方米，包括：已经完成建设用地面积228.69亩,建筑面积约14万平米：包括30栋展示和交易楼约11.47万平方米；39栋品牌商务楼约1.9380万平方米和会所及餐饮配套0.41万平米；72亩商业配套项目用地，计划建设购物主题公园等；84亩商业发展用地，计划建设酒店及公寓商务写字楼项目等。（六）、项目承担投资商：中铁二局集团有限公司股票简称“中铁二局”，股票代码“600528”，是中国铁路建设系统第一家上市公司。是国家工程施工总承包一级企业，大型铁路综合一级施工企业，享有对外经营权和对外贸易权。公司注册资本9.12亿元人民币。拥有总资产200余亿元，年生产能力超过500亿元。开发商：南京中关村置业发展有限公司南京中关村置业发展有限公司负责项目整体开发工作，公司成立于2003年，注册资金1.23亿元人民币。公司拥有一支精通项目管理、技术、策划、金融及商业地产运营的专业管理团队。运营商：南京菲林克斯商业管理有限公司，受南京中关村置业发展有限公司委托，负责项目招商经营管理工作，承担项目商业运营管理工作。禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司9二、项目SWOT分析【优势分析】Strength：1、经济优势——省门第一街道禄口因南京禄口国际机场坐落在境内而得“省门第一街道”的美誉，更得到各级领导的重视和支持，是国家六部委确定的全国重点镇、省市新型示范小城镇和重点建设中心镇。特别是自南京市实施“三城九镇”发展战略以来，禄口作为南京都市圈的新城来发展。2009年初，南京市委、市政府根据国内外国际机场周边地区发展的规律和南京城市向南拓展的定位，把禄口区域作为南京的一个新城和重要的经济增长极来规划，专门制定了南京市禄口空港新城发展规划。禄口空港地区生态将承载人口110万人，城乡建设用地160平方公里，成为长三角门户型的国际化、现代化空港城。2、交通优势——国际贸易枢纽，商贸活动频繁项目地处南京的交通枢纽，拥有着得天独厚的交通优势，十分方便物质运输和客流往返。1)城市主干道——将军南路、机场高速、宁溧路、轻轨铁路与市中心紧密连接；2)六条省际高速公路，沪宁高速、宁杭高速、宁高高速、宁马高速、宁丹高速、机场高速；3)距离南京禄口国际机场仅7公里；3、产业优势——成熟皮草产业，产业发展集中上世纪70年代末期，禄口裘服产业逐步形成。经过20多年的长足发展，禄口共有貂皮服装生产企业数十家，且呈现逐年递增的发展趋势，行业发展非常潜力巨大，形成了国际水平的工艺技术优势。4、经营优势——经营模式国际化，产展销一体化作为国内专业的皮草服装产业的国际性贸易平台，禄口街道已经形成的皮草产业为依托（禄口当地的数十家貂皮服装生产企业），通过对街道现有的几十家中小型皮草加工企业的有效联合，聚散为整；通过统一形象、统一宣传的方式，发挥集约效应，将为禄口皮草全球采购港南京菲林克斯商业管理有限公司10供需双方搭建直接见面的贸易桥梁，吸纳境内外多家皮草服装采购商，美国、加拿大、俄罗斯、日本等国的采购商将有望在此直接下单；彻底改变原有的前店后厂的传统模式，以品牌运作的操作模式，整体提升禄口皮草服装产业的行业地位和服装产品的品牌附加值。5、配套优势——现代智能化系统，完善商务软硬件配套综合商务配套，国际信息平台，成熟的硬件基础，本项目已经完成14万平方米的物业建设，在竞争中已经处于先发地位。6、旅游资源优势——每年二百余万游客，旅游引发商机无限南京是著名旅游城市，历史文化的资源优势正不断转化为产业优势。目前，全市已经形成完整的“吃、住、行、游、购、娱”综合接待设施的旅游业体系，2009年全市累计接待国内外游客近200万人次。强大的旅游消费人群，必将给皮草项目带来不可限量的旅游经济效益。7、良好的政府与人脉资源——项目是需要整合多方面资源的一个项目，包括政府资源，当地政府对项目给予充分的认同和有效支持，这样更有利于企业的运营并有足够的发展空间，同时可以解决相当大部分本土劳动就业问题和各类社会问题。社会效应的形成会促进政府与