力天项目产品定位及营销思路2

力天总部基地产品定位及营销思考本方案是一个初步思考，它企图要解决的问题是：——要做一个什么样的产品——产品怎么做——现有产品方案如何改良和优化解读成都工业总部1产品分析及定位思考234营销思路及推广5核心服务团队6产品改良建议及消费客群分析执行力资源及渠道解读成都工业总部1——成都工业总部概况•随着成都三环及绕城周边21个工业集中发展区的建设，成都工业总部基地已经成为房地产发展的一个独立领域；•青羊工业总部基地、锦江工业园、龙潭工业园、金牛高科、武侯科技园、高新南区（西区）等，成为成都工业总部发展的典型集中区域；其中青羊工业总部基地、锦江工业园的火炬动力港、金牛高科的总部聚落武侯科技园的商环境、高新西区的西部智谷、高新南区等项目都以总部经济为主，与写字楼形成直接竞争。预计未来工业地产供应量将急剧增长，市场竞争压力较大。•青羊工业总部基地首开成都将工业园区建设为总部经济聚集地的先河，将成都工业总部经济发展提升到一个更高的发展阶段；•除相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外，其他处于起步期的工业园区中，锦江工业园距离南延线较近，区域认知度相对较高，而龙潭都市工业园规划起点较高、交通便捷，市场发展前景较好。成都（龙潭）总部经济城将以龙潭裕都总部城项目、二重总部项目等为重点深入探索总部经济发展的“成华方式”。——成都工业总部分布：在三环与绕城之间呈环状分布——产业特点成都市积极推进“两枢纽三中心四基地”建设，显著提升了产业聚集力、要素转化力、市场竞争力和区域带动力，使成都在全国的地位进一步提升，充分体现了成都市发展总部经济的独特魅力。成都总部经济的发展更多地体现了各区特色化、差异化发展的特点，锦江区、青羊区、金牛区和成华区等都立足本区资源优势，建设了若干特色总部经济聚集区，且取得较好发展成效。2009年成都市中心城区大力培育和引进管理、研发、采购、投资、结算、物流等区域性总部，努力打造6大工业总部聚集区。具体包括：以电子信息、生物医药、光电光伏、汽车电子企业总部为主的高新区总部聚集区；以机电企业总部为主的成华总部聚集区；以轻工企业总部为主的武侯总部聚集区；以民用航空企业总部为主的青羊总部聚集区；以印刷包装企业总部为主的锦江总部聚集区；以轨道交通企业总部为主的金牛总部聚集区。——成都工业总部SWOT分析优势（STRENGTH）:•售价低：除特拉克斯国际广场、拉德方斯大厦等达到甲级写字楼标准的工业地产项目，目前成都主城区在售的工业地产项目单价大都在4000-5000元/平米，部分项目甚至低至3500元/平米左右，而目前主城区在售普通写字楼项目售价大都在6000-7000元/平米。相对于40年商业产权的同档次写字楼售价，工业地产项目要低1500-2000元/平米。•生态低密度办公机会（opportunity）：•工业地产市场逐步规范，市场认可度有望逐步提升•政府重视工业地产发展，给予政策扶持威胁（TREATEN）：•成都写字楼市场放量井喷•产品同质化趋势增大劣势（WEAKNESS）:•产业集群还未完全形成。龙泉驿汽车总部经济千亿元产业群、高新区电子信息千亿元产业群、金堂、青白江等装备制造产业群、高新区、温江、彭州等生物医药产业群、蒲江、郫县等食品产业群外，作为西部中心城市，成都还缺乏文化创意产业总部集群。•工业地产项目配套极不完善•硬件设施配置几乎空白•300平米的起售面积门槛较高项目占地面积（亩）建筑面积（万m2）容积率物业形态起售面积（m2）物管费电梯配置开发模式层高（m)多元国际总部1号5760.9独栋，联排，双拼，10层商务配套楼3003元/平米不详企业自主开发一楼4.2，其他3米众和V谷基地3661.7117栋三层研发楼、一栋11层科研楼300不详无一楼3.6，其他3.3龙潭裕都总部城一号基地779691.5一栋18层4星级酒店、2栋9层商务办公、44栋4层围合式办公楼、23栋6~10层独栋办公楼、197栋4层~9层组合式办公楼300不详西班牙电梯3.3-4.2——龙潭工业园典型总部项目产品分析及定位思考2——力天总部基地产品分析按照市场上的常规产品设计，力天龙潭投资项目有两种可能的产品走向：1、住宅2、总部办公根据现有设计，力天总部基地产品是跃层住宅产品，从景观、区域、配套、户型设计上，都体现出住宅产品的系列特点。——做住宅产品的障碍障碍具体状况做住宅产品的三大根本障碍•产权不能分割根据成都目前政策，工业用地上可分割产权的最小面积为300平米，作为300平米以下的住宅产品，势必无法进行产权分割。•销售对象必须是企业法人工业用地以招商的方式实现销售，要求购买对象为法人，若作为住宅产品，自然人无法实现购买。•外立面及功能结构不是典型住宅产品目前产品外立面为工业办公设计，且无阳台，在外立面风格其他障碍•购买后无法转让或出售•居住配套严重缺乏•水电气价格均为工业用水电气价格，增加居住成本工业用水4.3元/吨（居民生活用水2.5元）工业用电0.52-1.1元/度（居民生活用电0.19-0.52）工业用气2.2元/m³（居民用气1.89/m³）——做普通工业总部产品的难度•写字楼产品在2009、2010年大量入市，冲击成都的工业总部办公；•工业总部产品无论在成都市范围还是龙潭工业园区，同质化程度较高，项目难以形成突出特色。•项目整体体量不大，难以形成完善的配套；——我们建议的第三种方向：LOFT办公•什么是LOFT——LOFT在牛津词典上的解释是“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。——大约在二十世纪四十年代，美国的艺术家与设计师们为了逃避在市区内工作生活的限制和高昂租金，在曼哈顿的西南端，利用废弃的仓库及工业厂房，从中分隔出居住，工作需要的各种空间，后来这里被称为“苏荷”区，即英文中的“SOHO”。由此发展出一种二十世纪下半叶的著名的都市居住生活方式——LOFTLIVING。——到二十世纪后半叶，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种独特的工作方式。LOFT办公室成为一种简单的办公生活方式，在全世界广泛传播。——进入二十一世纪后，LOFT式的办公室在北京、上海等一线城市出现，同时也为更多有理想创业者们提供了更多的机会。而热播电视剧《奋斗》也同时掀起了一股热潮，剧中的“心碎乌托邦”更是犹如一道闪电，划破了传统空间理念的长空。LOFT已经可以成为我们工作生活的一部分。——LOFT办公特点1.高大而开敞空间，上下双层复式结构，类似戏剧舞台效果的楼梯和横梁2.流动性，户型内无障碍3.透明性，减少私密程度4.开放性，户型间全方位组合5.艺术性，通常业主自行决定所有风格和格局、办公空间特点6.环境随意、舒适、可以任意变化，给人予轻松愉快的感受，没有传统办公室压抑的氛围，非常符合现代商务人士的办公需求。——LOFT产品案例LOFT产品形态既包括住宅，也包括办公和商业，在我国，上海的田子坊、M50，北京的798艺术区，昆明的创库，杭州的LOFT49、浙江创意园7号LOFT等都是有名的LOFT艺术区。北京和上海是我国LOFT办公最集中的两个区域。北京著名的LOFT项目有：北京天鹅湾四期立方·宫合生·麒麟社（商业）、美利山（商业）、东阙都（商业）、金地名京（住宅）；上海著名的LOFT办公项目有：中房L-BOX、财富国际广场、创智天地坊、绿地智尊、慧谷BOSS、上海021·联和滨江大厦、东云领驭、绿地东海岸；重庆上丁企业公园LOFT商务楼；•万科也推出了系列LOFT项目：武汉万科跨界NLOFT、北京万科中粮紫苑、成都万科金库成都在LOFT办公上，尽管有红星路35号、原筑、保利中心、美年广场美·库（层高5米）、成都工业文明博物馆等产品，但成都LOFT创意办公依然没有形成具有绝对影响力和产业号召力的项目。上海创智天地坊复旦大学旁的大型创智型社区，全新的居住、创作空间。所属商圈：五角场开间面积：150-500平方米层高：5.2米、6米物业地址：大学路38号（近淞沪路）简介：占地84万平方米（84公顷），邻近众多所高等学府，为配合上海市政府「科教兴市」的发展策略，提供一个类似美国硅谷的推动科技创新和创业的环境，并配套以充满巴黎左岸气息的「创智SOHO」，是上海的教育、科技、文化、研发及创业基地。上海021·联和滨江大厦宝山吴淞航运口岸旁，宝山滨江地区稀缺产品所属商圈：宝山开间面积：35－150平方米层高：5.4米（5-15层）物业地址：宝山区凇桥东路111号简介：位于吴淞客运港附近，毗邻三号线凇滨路站，大厦以南就是吴淞港口。按照甲级写字楼标准建设，共17层，除没有中央空调外，配备了多部蒂森克虏伯高速电梯、200余个地下停车位，是吴淞区域内稀缺的高档办公产品，部分楼层挑高5.4米，35-120㎡的主力面积，适合各种中小型企业及投资者。浦东川沙唯一创意商业模式，南金桥商业航目所属商圈：川沙开间面积：42平方米-236平方米层高：5.55米物业地址：浦东区川沙路、锦川路口简介：绿地东海岸，是由绿地集团正在开发兴建的项目，兴建在2号线延伸段川沙地铁站口300米处。经营业态以购物、办公、酒店为主。LOFT创意办公，开盘3个月即全部售完，这样的奇迹发生在“LOFT”身上，不足为奇了！绿地·东海岸成都·红星路35号海上海LOFT办公LOFT办公典范：土豆网上海总部通透的LOFT办公大楼土豆会议室办公区的休闲木头椅办公区的土豆涂鸦墙——力天项目做成LOFT办公的基本条件1、层高5.4米，≤5.5米，不用计算双倍面积，同时具备上下双层复式结构；2、外立面时尚、具有现代感3、交通便利，适合自由职业或创意性办公4、以办公为主，阁楼可兼具居住功能5、承接了原有的卡夫诺（COFFEELOFTOFFICE）概念，但更侧重于LOFT办公，摒弃户型及空间分割上的住宅设计。——力天LOFT产品的基本设想•产品特点：双层复式结构，可以获得产权面积双倍的空间；强调内部空间的流动性、开放性，可自由组合；空间宽敞、透明，无障碍；艺术气息浓厚。•产品功能中小型特色企业办公；艺术创作空间；兼具居住功能。——力天项目的LOFT产品定位•产品形式：LOFT办公产品•核心概念描述：文化创意主题产业中心•概念演绎：产业定位：以文化创意产业为主文化创意产业是将抽象的文化直接转化为经济价值的产业。人们将广告、建筑、美术和古董交易、设计、电影、互动休闲软件、表演艺术、出版等行业都归入其中。主要包括：影视摄影产业中心、文化传媒产业中心、装潢艺术产业中心、印刷喷绘产业中心、规划设计产业中心、环境园林艺术产业中心、书画文物拍卖产业中心、成长型IT产业中心、信息服务产业中心等办公空间充满灵活性、开放性、流动性、透明性、强调办公空间与外部环境、内部人员之间的充分交流与融合项目是文化创意产业的聚集中心，是创意总部的精品典范。3产品改良建议及消费客群分析——力天项目做成LOFT的产品改良建议•选择一部分产品，在布局上突出小组团特色，每个产品组团或组合聚集一个产业主题，便于产业性质区分及识别；•外立面微调，可增加一些现代艺术元素或创意元素•外立面可通过色彩区分、LOGO墙等设计，强调识别性；•内部空间打破户型隔离，尽量可自由分割，强调开放性•内部结构除办公空间外，应增加一些自由创意空间以及功能空间，比如居住、社交、娱乐、收藏、兴趣等各种空间——力天LOFT消费客群定位：消费客群产业类型企业例举少数种子型客户轻工业生产、销售、商业贸易等企业沿海各商团企业主要消费客群文化创意主题产业市场调查、动漫设计、影视拍摄、营销策划、管理咨询、广告代理、销售代理、规划及建筑设计、园林景观设计、空间设计、环境艺术、绘画雕塑、包装设计、印刷制作、文化传播、音乐制作、演艺、数字媒体、文化出版、书画文物拍卖、古董交易等中小型企业、特色型企业、创意工作室等，如黑蚁设计、许燎原工作室……其他消费客群成长型IT产业网络营销、网络培训、网络视频、电子商务、网站制作、小型软件开发等类型的企业，如优酷网、赶集网……信息服务产业通讯行业衍伸产业、信息及数据库产业，SP公司、电视购物等，如维普资讯、橡果国际、凡客、星