万科房屋维修标准方案

维修施工方案目录一、目的………………………………………………………………………5二、使用范围………………………………………………………………………5三、依据………………………………………………………………………5四、维修方案………………………………………………………………………6（一）室内空鼓、裂缝………………………………………………………………61、墙面空鼓………………………………………………………………62、地面空鼓………………………………………………………………63、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）……………………………………………74、墙面裂缝（有空鼓）……………………………………………………………75、地面裂缝………………………………………………………………8（二）外墙面………………………………………………………………81、外墙涂料（脱层、起鼓）…………………………………………………………82、外墙面砖（开裂、空鼓）…………………………………………………………9（三）感观质量………………………………………………………………101、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直……………………………………………102、地坪翻砂………………………………………………………………103、地坪平整度………………………………………………………………10（四）渗漏………………………………………………………………111、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）…………………………………………112、厨卫间地面（结构板渗水）……………………………………………………123、厨卫间墙面（预埋管渗漏）……………………………………………………134、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）……………………………………………145、外墙渗漏………………………………………………………………145.1外墙分格缝渗漏………………………………………………………………155.2外墙裂缝渗漏：………………………………………………………………165.3伸缩缝渗漏………………………………………………………………165.4对拉螺杆洞渗漏………………………………………………………………175.5外墙脚手眼处渗漏………………………………………………………………175.6外墙管道支架或栏杆接头处渗漏…………………………………………………185.7冲淋要求………………………………………………………………186、屋面渗漏………………………………………………………………197、门窗边渗水………………………………………………………………208、空调机位渗水………………………………………………………………21（五）铝合金及塑钢门窗……………………………………………………………211、五金配件………………………………………………………………212、门窗开启不灵活………………………………………………………………223、门窗框周边胶开裂、脱落………………………………………………………224、玻璃划痕、破裂………………………………………………………………225、门窗框安装偏差………………………………………………………………22（六）铝合金栏杆、百叶…………………………………………………………231、松动、插销、铰链问题………………………………………………………………232、型材………………………………………………………………233、栏杆玻璃………………………………………………………………23（七）铁花栏杆……………………………………………………………231、生锈、脱焊、脱漆………………………………………………………………23（八）入户门…………………………………………………………241、门扇变形、起跷，开关时有异响…………………………………………………242、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致……………………………243、五金配件、锁具………………………………………………………………244、密封胶条、隔音胶条脱落…………………………………………………………245、门框边胶条开裂、脱落…………………………………………………………24（九）给排水工程…………………………………………………………251、地漏堵塞………………………………………………………………252、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水……………………………………………253、室内给水管打不起压或水表自转………………………………………………254、卫生间马桶排污管离墙距离偏差………………………………………………26(十)电气工程………………………………………………………………261、线路跳闸、短路、漏电故障…………………………………………………262、配电箱、空气开关、漏电开关…………………………………………………263、维修电源插座、电话插头、按钮开关………………………………………274、房间灯不亮…………………………………………………………………27（十一）弱电…………………………………………………………………27维修施工方案一、目的保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程维修工作，提高客户满意度。二、适用范围适用于项目的维修工作。三、依据维修工程必须符合相关国家、地方及行业标准，主要包括但不限于：1、工程建设标准强制性条文》2002年版2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－20013、《建筑装饰工程施工及验收规范》GB50210－20014、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327－20015、《屋面工程质量验收规范》GB50207－20026、《聚合物水泥防水涂料》JC/T－894－20017、《高分子防水涂料》GB18173－20008、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242－20029、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268－9710、《砌体工程施工及验收规范》GB/T50203－2002四、维修方案：（一）、室内空鼓、裂缝1、墙面空鼓1.1维修方案：1.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；1.1.2清理并润湿基层；1.1.3刮1：1水泥砂浆一遍；1.1.4补1：2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过2.5cm的部位需分三遍成活；1.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。1.2维修时间：7天。1.3注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。2、地面空鼓2.1维修方案：2.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；2.1.2清理、并润湿基层；2.1.3扫素水泥浆一道；2.1.4补C20细石混凝土，并压光找平，一遍成活。2.2维修时间：5天。2.3注意事项：细石混凝土修补完成后，需做好养护。3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）：3.1维修方案：3.1.1将抹灰层裂缝轻剔至基层，宽5mm；3.1.2清理缝内；3.1.3缝内满打透明密封胶；3.1.4补刮腻子两遍。3.2维修时间：3天。4、墙面裂缝（有空鼓）4.2维修方案：4.1.1采用切割机切割裂缝及空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；4.1.2清理并润湿基层；4.1.3刮1：1水泥砂浆一遍；4.1.4补1：2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过2.5cm的部位需分三遍成活；4.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。若一面墙修补面积大于50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。4.2维修时间：6-7天。4.3注意事项：水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。5、地面裂缝：5.1维修方案：5.1.1采用切割机将裂缝左右5CM范围内延裂缝方向切除地坪砂浆，并将切缝处凿毛；5.1.2扫素水泥浆一道；5.1.3补1：2.5水泥砂浆，压光找平，一遍成活。5.2维修时间：2天。（二）、外墙面1、外墙涂料（脱层、起鼓）：1.1维修方案：1.1.1用小刀割除外墙涂料层；1.1.2剔除外墙腻子，并清理基层；1.1.3按照外墙涂料施工工艺重新施工：外墙腻子－底漆－中间漆－面漆。若维修部位位于房屋样露台处，需整面墙重做外墙涂料，其余大面墙需尽量避免色差，并保证维修部位成方形。1.2维修时间：4-5天。2、外墙面砖（开裂、空鼓）：2.1维修方案：2.1.1仅外墙砖开裂，抹灰层未开裂、空鼓：2.1.1.1用切割机沿砖缝切割开，并剔除外墙砖，范围比开裂部分大一块砖；选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；聚合物水泥砂浆沟缝。2.1.2抹灰层开裂、空鼓：2.1.2.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛；2.1.2.2清理并润湿基层；2.1.2.3刮1：1水泥砂浆一遍；2.1.2.4补1：2.5水泥砂浆，分两遍成活，较厚的部位需分三遍成活；2.1.2.5选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；2.1.2.6采用聚合物水泥砂浆勾缝，保证灰缝密实。2.2维修时间：若抹灰层无空鼓3天；若抹灰层空鼓则需7天。（三）感观质量：1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直：1.1维修方案：1.1.1偏差在6mm以下，用内墙腻子进行找补，到达规范要求。同时需保证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固，避免脱层。1.1.2偏差在6mm以上（含6mm），需根据实际情况剔凿墙面基层以到达规范要求，补刮腻子二遍。新旧腻子交接处需挂抗裂玻纤布。1.2维修时间：3-4天。2、地坪翻砂：2.1维修方案：2.1.1铲除翻砂部分，清理并润湿基层；2.1.2翻砂部分满刮水泥胶浆（805胶水与水泥砂浆混合），需保证粘接牢固，避免脱层。2.2维修时间：3天。3、地坪平整度：3.1维修方案：3.1.1根据实际情况局部处理偏高或偏低的部位。3.1.2将偏低的部位凿毛或将偏高的部位剔凿至合适标高，清理并润湿基层后，满刮水泥胶浆（805胶水与水泥砂浆混合）。3.2维修时间：3天。（四）渗漏1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）：1.1问题原因：管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。1.2维修方案：1.2.1剔凿管道周边和烟道周边地坪混凝土至结构层；1.2.2继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深2cm；1.2.3清理基层，采用堵漏剂进行封堵，高于结构层5-8mm，大于管道周边5cm；1.2.4管道周边和烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防水层搭接15cm。1.2.5厨卫间满闭水24小时；1.2.6恢复地坪。1.3维修时间：7-9天。1.4其他1.4.1若地面漏水超过3处（含3处），必须将地坪全部凿除，按上述方案处理完管道周边和烟道周边后满做JS防水涂膜2.0mm。1.4.2上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。2、厨卫间地面（结构板渗水）:2.1原因：结构板有贯穿裂缝导致渗漏。2.2维修方案：2.2.1根据渗水位置剔凿地坪混凝土至结构板面，找到结构板裂缝，同时周边需保留10cm防水以便搭接。2.2.2将结构板裂缝凿成V型槽，宽2-3cm，深2cm，并清洗槽内；2.2.3用堵漏剂对V型槽进行封堵，高于结构层5-8mm，大于槽边5cm。2.2.4裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜，与原防水搭接10cm。2.2.5厨卫间满闭水24小时；2.2.6恢复地坪。2.3维修时间：7-9天。2.4其他2.4.1若地面漏点超过2处（含2处），必须将地坪全部凿除，按上述方案处理完裂缝后满做JS防水涂膜2.0mm。2.4.2上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。3、厨卫间墙面（预埋管渗漏）：3.1渗漏原因：墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏。3.2维修方案：3.2.1对室内管道按照规范要求进行打压；3.2.2将墙面渗漏部位凿开，检查管道情况。若业主已经装修，则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿，避免破坏厨卫间墙地砖。3.2.3更换有问题的管道和弯头；3.2.4用C20细石混凝土封堵凿开的墙体空洞；3.