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商业地产策划案例（购物中心）商业市场调查报告报告目录第一章xx市概况…………………………………………………1第二章xx市商业市场现状……………………………………5一、竞争主力店经营调查…………………………………………71、竞争主力店状况报告表…………………………………………82、xx商场经营综合分析…………………………………………93、xx商场经营综合分析…………………………………………104、xx超市经营综合分析………………………………………115、xx商场经营综合分析…………………………………………126、五交化商场经营综合分析………………………………………137、xx家电商场经营综合分析……………………………………148、xx超市经营分析………………………………………………159、集贸市场经营综合分析………………………………1610、竞争主力店经营现状比较分析…………………………………1711、xx市各主力商场租金价位状况一览表……………………1812、项目周边人潮调查统计汇总表………………………………19二、沿街商业网点店铺的经营调查……………………………241、xx市第一商圈业态分布状况表………………………………252、xx市各业态业种经营状况汇总分析表………………………263、xx市第一商圈各业种零售店数量面积对照表………………274、xx市各业态业种消费层次状况汇总分析表…………………285、xx市品牌档次汇总分析表……………………………………296、xx市商业楼盘租/售价格比较表……………………………30三、xx市经营服装品牌档次定位标准参照…………………321、市场依据分析……………………………………………………312、档次定位标准参照表……………………………………………33第三章xx市商业市场现状评估………………………341、竞争主力店综合评估……………………………………………342、沿街商业网点综合评估…………………………………………363、集贸大市场综合评估……………………………………………364、消费结构与消费习惯调查评估…………………………………37第四章xx市商业市场发展趋势分析…………………40第五章未来xx市商业市场发展展望…………………41第六章市场调查员工专用问卷调查分析报告………42第七章目标顾客有奖问卷调查汇总分析报告………48第八章周边店铺情况调查汇总表………………………53商业地产策划案例（购物中心）购物广场项目运作可行性报告纲要编制目的：为项目运作实施提供纲领性文件，指导整个项目运作，保证项目成功运作。纲要编制统筹：主要人员：纲要目录第一章项目名称………………………………………………………1第二章项目定位与经营管理模式构想………………………………1一、项目定位说明…………………………………………………………11、经营业态定位…………………………………………………………12、经营业种与经营商品定位……………………………………………23、竞争策略定位…………………………………………………………2二、经营管理模式构想……………………………………………………3三、经营管理理念简述……………………………………………………4四、经营信条要素…………………………………………………………4第三章项目经营规划与经营特色构想………………………………5一、总体规划思路与经营特色体现………………………………………5二、一楼经营规划简析……………………………………………………6三、二楼经营规划简析……………………………………………………8四、三楼经营规划简析……………………………………………………8第四章项目前期运营程序计划………………………………………11一、市场广告推广策略…………………………………………………11二、专业人才招聘、培训计划…………………………………………13三、组建运作机构………………………………………………………13第五章项目招商工作安排与作业程序……………………………15一、招商基本政策………………………………………………………15二、招商品牌基础档案的建立…………………………………………15三、招商宣传资料编制（略）…………………………………………15四、招商工作计划作业进度安排………………………………………15五、招商工作作业程序…………………………………………………15第六章项目经营管理构想……………………………………………16一、项目发展与管理目标…………………………………………………16（一）、规模效益与连锁经营……………………………………………16（二）、建立总店经营效应………………………………………………16（三）、促进商业现代化发展………………………………………16（四）、提高xx市整体商业水平………………………………………16（五）、缔造第二商圈………………………………………………17二、项目行政组织架构…………………………………………………17三、项目各部门组织架构………………………………………………17四、项目营业人员管理…………………………………………………17五、项目招商（出租）业主管理………………………………………17六、项目店面装修工程管理……………………………………………17七、项目经营管理制度…………………………………………………17第七章项目推广、宣传基本步骤…………………………………17一、广告策划、执行（纲要）…………………………………………17二、招商说明会策划、执行（纲要）…………………………………17三、开业筹备及开业庆典策划、执行（纲要）………………………17第八章项目运作费用投入分析……………………………………171、项目运作费用变动投入预算表（人事费用）………………………182、项目运作费用固定投入预算表（外部形象改造投入）……………213、项目运作费用固定投入预算表（内部装修投入）…………………224、项目运作费用固定投入预算表（商业设施投入费用）……………235、项目运作费用变动投入预算表（招商投入费用）…………………256、项目运作费用变动投入预算表（广告策划实施费用）……………26第九章项目经营利润回报分析……………………………………27一、招商租金收入分析…………………………………………………27二、广告位招商收入分析………………………………………………27三、项目经营收入分析…………………………………………………27四、项目投入及利润回报分析…………………………………………271、项目投资计划汇总概算表…………………………………………272、利润回报分析………………………………………………………27第十章报告可行性结语……………………………………………31一、项目运作的基础—引进专业人才…………………………………31二、项目执行的保证—专业运作团队…………………………………31三、项目持续发展的基础—组织、制度、效率………………………32第一章项目名称☆☆☆☆☆：诸城市爱民购物广场☆☆☆☆：诸城市爱民购物中心☆☆☆：诸城市新爱民购物广场☆☆：诸城市爱联广场☆：诸城市三联购物广场以上建议名称由甲方董事会批准，在未批准之前，本报告暂用“爱民购物广场”一名，后文中用“本项目”或“爱民广场”皆指同义。第二章项目定位与经营管理模式构想一、项目定位说明根据2005年5月2日至5月16日对诸城市场的调查资料汇总分析，对本项目的定位特作以下说明。1、经营业态定位针对诸城市场商业现状，本项目的经营业态定位为“超级大卖场”。这种业态是目前山东省、国内所有商业业态中最具活力的，而且在较长时期内不会被其他业态所取代。如现在风靡全球的家乐福均以这种业态的成功即是一个最近的有力证明。台湾统一企业在进军大陆零售业市场时，其旗下的“大润发”、“大福源”两个品牌皆是此种业态的成功典范。当然，仅是以“超级大卖场”单一业态，仍不足以和“利群”、“百盛”相抗衡。必辅配以其他相关业种，方能真正发挥以“超级大卖场”为经营核心，带动其他关联业种发展缔造新商圈的全新动力。（其他关联业种将在下一节《经营业种与经营商品定位》中作详细说明）2、经营业种与经营商品定位经营业种定位超级大卖场及辅配业种以如下10个大业种为主力业种：⑴超市（面积4000m2左右，经营单品应不8000个，涵盖所有百姓日常生活所需）；⑵家电（面积4000m2左右，经营所有家电系列）；⑶轻型交通用具（摩托车、电动自行车、童车等）；⑷家居（布艺、窗帘等家居装饰品）；⑸餐饮（各地风味、KFC、德克士、迪迪汉堡等）；⑹中高档品牌服装；⑺中高档鞋帽、化妆品系列；⑻儿童游乐园、童装童鞋、玩具、孕妇、婴幼儿用品等；⑼黄金珠宝、通讯器材、照相器材、钟表系列；⑽药品超市及相关医药产品；3、竞争策略定位战场中，最薄弱的防守位置，决定战争的成败。在本项目的最强对手中（百盛、利群），均有共同的弱势——餐饮，而且这个业种也是当前诸城市场的空白点。因此，我们认为本项目的竞争策略应采用避实击虚之策，即先用餐饮与其竞争，再回头用规模（即大卖场）与之强项“超市”争夺客源，再利用招商品牌与百盛的百货部分一争高低，我们认为，这应该是最有成功希望的策略。4、商品定位比例关系：A、高档商品10%，B、中档商品70%，C、中低档商品20%。二、经营管理模式构想1、经营管理模式简述准确的市场定位是一个商场生存与立足的根本，而成功的管理模式则是商场发展的保证。根据当前国内零售业态的发展方向与趋势，“超级大卖场”这种近年来发展出来的新型零售业态和模式，逐渐成为新的商业主流业态，因为这种业态是零售业态向顶级业态（ShoppingMall）发展的必由之路。因此，为了让诸城的商业发展驶上快车道，提升诸城商业文化水准，本项目将采用这种业态与经营管理模式来运营。本项目所推行的管理模式，更多地借鉴“家乐福”，而且通过“超级大卖场”的吸客能力，发展出其他复合型业态，如对品牌招商，餐饮娱乐等相关业种，在引进的这种复合型业态业种上，其管理上推行“统一经营，集中管理”的方式。在购物广场的统一架构下，全面推行“管理八统一”，以提升购物广场的市场竞争力和发挥规模效应，并有效提高经营水平。管理“八统一”即：⑴统一布局规划；⑵统一店面形象；⑶统一营业时间；⑷统一人员管理；⑸统一规范服务；⑹统一人员着装；⑺统一品牌管理；⑻统一价格政策。推行管理“八统一”的目的在于营造购物广场的经营氛围，吸引市场热销商品品牌进驻，也有利于提高购物广场的管理档次和水平。使这座位于核心商圈边沿的商场真正实现规范化经营、制度化管理，具有诸城地方特色又融合先进经营理念的现代化休闲购物广场。三、经营理念阐述经营理念是购物广场的灵魂和思想，针对诸城市当前的市场状况，我们提出爱民购物广场的经营理念：引领时尚生活，创新都市文化。倡导平价消费，保证真品真价。都市生活方式是现代生活的重要标志，而时尚是都市人追求的理想生活状态，作为一个集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的现代都市购物广场，它有理由和条件引导当地的生活消费方式。都市的繁华是以商业发达为基础，自古就有“无商不富”之说，足见商业对社会经济发展的作用，商业文化是都市商业发展水平的主要特征。现代人追求时尚、舒适和回归自然，所以，爱民购物广场的经营理念核心是引领时尚，营造商业文化，倡导平价消费，提供真品真价之商品，并塑造真情服务品质。四、经营信条要素要能够完美的达成和延展经营理念，企业的管理内部必须推行与之相辅配的信条，我们提出经营信条要包含如下要素：诚信务实，经营永续。敬业创新，廉洁自律。互助互爱，共荣共利。第三章项目经营规划与经营特色构想一、总体规划思路与经营特色体现1、总体规划思路人潮（客流量）是购物广场生存的基础，怎样吸引人潮是购物广场总体规划必须优先考虑的问题，本项目共3层结构，总营业面积约为13000平方米，楼层单体面积均超过4000平方米，而且地处商圈边沿，远离主流消费群，所以必须考虑通过科学规划有效吸引人潮。龙城市场街当前已成为仅