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大河工业园项目(暂定)物业定位建议2007年6月1一、项目本体研究二、郑州市工业地产和工业园区的发展研究三、项目发展定位及效益初步估算目录2一、项目本体研究1.1大河工业园的区位1.2园区发展现状1.3项目地块位置及交通现状1.4项目本体优劣势分析3一、项目本体研究1.1大河工业园的区位大河工业园地处郑州市北大门惠济区北部，是惠济区三大园区之一。一期规划面积4.7平方公里，南临郑州北四环、连霍高速公路下道口，西临江山，北接500米宽森林生态旅游带，地理位置优越，交通十分便利。4区域内以发展高新技术产业为主，引进国内外新材料制造和环保开发等高新技术企业入驻园区，形成专业化、规模化、品牌化的发展定位，建成惠济区北部科技产业及装备制造业基地的重要组成部分。目前园区已引进中铁大桥（郑州）缆索有限公司、郑州市联明电器有限公司、郑州郑荣集团有限责任公司、郑州立天科技有限公司等企业。1.2园区发展现状一、项目本体研究51.3项目地块位置及交通现状项目地块位于大河工业园东南，占地约400亩，紧邻园区主干道绿源路、丰业街、丰硕街。地块位置优越，紧邻两条主干道，昭示性强一、项目本体研究6园区内：项目周边道路中，较为成形而且状态良好的为绿源路和丰业街。•绿源路：路况状态良好，绿化、照明设施齐全，景观效果较好，目前开发程度最高，中铁大桥（郑州）缆索有限公司、郑州联明电器有限公司等四五家企业都在绿源路两侧分布。•丰业街：沿丰业街，绿源路以北处于尚未开发状态，还是大片的未开发农田和村庄；绿源路以南，已经分布有郑荣集团和月旺食品，向南接大河路。7•园区外：园区周边与现有郑州市区连接，主要有江山路、北郊环线（大河路）、丰硕街，但目前仅有江山路路况良好，其他仍处于待改造状态。•北郊环线（大河路）•江山路：一、项目本体研究81.4项目本体优劣势分析优势/机遇劣势/威胁1.园区道路规划成型，生态环境良好2.地块紧邻主干道，交通易达性高，项目昭示性强3.已有部分企业入驻，园区氛围初现4.地块规则平整，开发强度不大1.目前园区没有明确的冠名；2.周边缺少科研机构和高校，入驻企业智力资源供给不畅；3.园区内缺少龙头企业；4.区域内整体公共设施、服务配套有待完善一、项目本体研究9二、郑州市工业地产和高新区的发展研究2.1郑州市工业地产发展现状2.2郑州高新区发展情况2.3高新区创业中心发展情况10二、郑州市工业地产和工业园区的发展研究工业产值总量大，增速快郑州市统计公报数据显示，2007年全市实现生产总值2421.2亿元，比上年增长15.6％。其中，第二产业增加值1308.7亿元，增长18.9％，工业经济对全市经济的支撑和带动作用表现得更为突出。郑州市2003－2007年全部工业增加值及其增长速度20030040050060070080090010001100120020032004200520062007亿元17181920212223%全部工业增加值比上年增长2.1郑州市工业地产发展现状11工业园区发展迅速，作用突显工业园区作为区域经济发展的新亮点，业已成为“产业聚集的载体，对外开放的窗口，体制改革的试验田，经济发展的增长极”。截至2006年年初，除高新区、经济开发区和出口加工区里面的工业园区外，郑州市工业园区（集群区）数量就已达到61个，其中初具规模的50个，在建工业园区11个。郑州市工业用地供应充足据郑州市国土资源局资料显示统计，近年来郑州市工业用地供应充足，自2006年初至今公示的111条成交信息中，工业用地占88条，供应块数占比79％；工业用地总供应量4797.64亩，占总供应量81.9％；由国土局公示交易土地明细推测，工业用地拿地企业开发目的多为自用。2.1郑州市工业地产发展现状12二、郑州市工业地产和高新区的发展研究2.1郑州市工业地产发展现状2.2郑州高新区发展情况2.3高新区创业中心发展情况132.2郑州高新区发展情况高新区发展迅速，经济效益突出：全年完成GDP42.71亿元，其中第一产业增加值0.65亿元，第二产业增加值33.3亿元，第三产业增加值8.73亿元;完成高新技术产业增加值28.2亿元；本级财政收入实现6.7亿元;全社会固定资产投资46亿元。主要经济指标同比增长30%以上。高新技术型企业成园区主要企业类型截至2007年底，截至目前全区共有高新技术企业662家，占全市的63%，占全省的20%；全区共有高新技术产品1130项，占全市的56%，占全省的22%，是全省科技成果转化的主要基地。2006年全年引进企业700家，引进四大支柱企业574家，占新引进企业的82%；引进高新技术领域企业251家，占新引进企业的36%；引进各类工程（技术）研究中心13家。二、郑州市工业地产和工业园区的发展研究14产业结构以高新技术产业为主,产业聚集效应显现：高新区形成了电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料四大支柱产业，认定的高新技术企业占全省的30%。软件产业，集中了全省70%以上的骨干软件企业，经认定的软件企业占全省的60%，占全省软件销售收入的50%；新材料产业，集中了郑州市80%以上的超硬材料骨干企业；生物医药产业，集中了郑州市80%以上的通过GMP认证的制药企业。高新区还聚集了38个各类工程技术（研究）中心。2007年上半年，为加快专业产业园区和特色产业基地建设，积极申报国家火炬计划郑州金属及合金材料产业基地、国家级超硬材料专业孵化器、国家信息安全产业基地、功能陶瓷材料省级基地，大学科技园孵化产业基地开工建设。2.2郑州高新区发展情况15二、郑州市工业地产和高新区的发展研究2.1郑州市工业地产发展现状2.2郑州高新区发展情况2.3高新区创业中心发展情况162.3高新区创业中心发展情况创业中心的概况郑州高新技术产业开发区创业中心成立于1995年12月,1999年被科技部认定为国家级创业中心。创业中心2007年底孵化企业总数达650家，孵化基地面积19万平方米。目前，郑州高新区创业中心呈现出健康、蓬勃、有序发展的良好势头，已经成为郑州高新区促进高新技术产业化、培育科技型中小企业和企业家、加快技术创新、推动科技与经济一体化发展的核心力量。17创业中心孵化企业发展迅猛，创新能力显著增强高新区创业中心历年来孵化企业增长图（单位：家）21105126198219421550650374163462680100200300400500600700199619971998199920002001200220032004200520062007孵化企业数量2.3高新区创业中心发展情况2007年，创业中心新增孵化企业150家，至2007年底，创业中心在孵企业数量达到650家，较2006年增长18%。2007年创业中心新增毕业企业50家，至此毕业企业总数达到218家。新认定高新技术企业22家，产品56种，申请并受理51项专利，其中发明专利19项。新入驻孵化企业增加就业岗位3000余人。18创业中心2007年新入驻孵化企业行业分布图资源与环境2%电子与信息35%生物医药19%新材料9%光机电一体化28%新能源1%农业高新技术4%其他高新技术2%资源与环境电子与信息生物医药新材料光机电一体化新能源农业高新技术其他高新技术2007年，创业中心三号园（产权式孵化器）完成销售，产权式孵化器模式得到孵化企业认可。目前创业中心出租率在90%以上。2007年创业中心新入驻孵化企业150家，行业涉及电子信息、生物医药、新材料、光机电一体化等高新区各支柱产业，当年新入驻企业完成税收255万元。创业中心高新技术类企业集聚明显2.3高新区创业中心发展情况19高新区创业中心历年来税收增长图（单位：万元）4545061419402100444980321460018250971050096902000400060008000100001200014000160001800020000199619971998199920002001200220032004200520062007孵化企业贡献税收创业中心孵化企业2007年税收总额达1.825亿元，较去年增长25％，其中纳税额100万元以上的企业40家；完成GDP22.87亿元，同比增长35%；169工程企业完成GDP6.5亿元，同比增长35％；新引进企业完成GDP4.5亿元，同比增长35％，较去年增长30％。创业中心经济效益明显20三、项目发展定位及效益初步估算3.1本项目建标准厂房的可行性论证3.2本项目开发定位3.3本体开发效益分析21三、项目发展定位及效益初步估算工业类土地上建筑物开发通常包括工业厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。在传统制造业占我国工业结构的主体时，工业厂房的开发建设曾经成为工业地产的主流;随着产业结构的调整升级，以智力密集的研发型为主的企业对办公、生产的空间产生了新的需求，创新型的工业地产开发应运而生。引序223.1本项目建标准厂房的可行性论证传统制造业促使郑州工业厂房兴起20世纪80年代，产业战略转移促使中国制造业的迅速发展。传统产业在郑州工业经济中占有较大比重，尤其是传统制造业，这样的产业结构在很大程度上增大了对标准工业厂房的需求，在此期间，工业地产的开发绝大多数是以建设厂房为主。郑州产业结构的调整升级为迎接新的发展机遇，为促进产业升级，郑州市强力推进高新技术产业及新兴产业。根据2007年统计，郑州市的一、二、三、产业的比重为3.6：54.1：42.3，高新技术产业和服务业占据的比重在进一步加大。产业结构的调整促使工业地产开发类型随之变化。三、项目发展定位及效益初步估算23郑州市工业用地产现状郑州市工业用地供应充足：自2006年公示的111条成交信息中，工业用地占88条，供应块数占比79％；工业用地总供应量4797.64亩，占总供应量81.9％。工业用地多为自用：根据工业用地的拿地单位来看，拿地企业开发目的多为自用。郑州标准厂房的市场现状工业厂房供应量充足：到2007年底，河南省已建成1400万平方米标准厂房，郑州市占有50%左右，达到700万平米。厂房租金收益不高：根据对高新区和高新经济技术开发区的调研，工业厂房的租金较低，只有0.2—0.5元/平米*天。标准厂房空置率高：目前郑州市厂房的使用率普遍较低，高新区二层及以上的标准厂房基本空置。3.1本项目建标准厂房的可行性论证24经过对工业地产市场的整体分析，本司认为标准厂房的开发具有一定风险，开发前景不明朗。为规避风险，需要寻找顺应目前市场需求、适合本地块的创新开发模式。从区域市场现状来看，高新区标准厂房的高空置率与创业中心的高租售率形成了巨大的反差，这种反差能让我们看到什么？从社会发展来看，科学技术的发展促进了产业的调整升级，高、精、尖产业的崛起是时代发展的必然，传统的工厂生产难以适应这样的潮流。3.1本项目建标准厂房的可行性论证25三、项目发展定位及效益初步估算3.1本项目建标准厂房的可行性论证3.2本项目开发定位3.2.1项目开发思路研究3.2.2项目开发定位3.2.3创新工业园区的市场需求分析3.3本体开发效益分析26在以上分析的基础上，我们整理思路，深刻认识面临的问题：问题一：从市场的需求出发,怎样实现创新定位？针对哪些目标客群进行定位？问题二：从政府的社会责任出发，怎样创新定位既能符合政府部门的开发导向要求，又能最大限度提升区域经济发展和工业园区的形象，同时增加就业岗位和税收？问题三：从发展商的目标出发，定位产品是否能在创造市场效益的同时，提升项目价值？三、项目发展定位及效益初步估算3.2.1项目开发思路研究3.2本项目开发定位27分析了问题，我们也清醒地知道要实现的目标:本司提出少应该从以下三个非常重要且彼此关联的方面把握开发目标3.2.1项目开发思路研究目标一目标二目标三顺应社会产业发展趋势，并努力实现开发模式创新挖掘地块的区域价值，创造最的社会效益；实现开发利润最大化的同时控制项目风险；28•回顾我们所处的宏观环境，发现我们也面临着机遇：3.2.1项目开发思路研究工业地产•国内工业地产的长期需求