房地产评估报告

学院名称：土木工程与建筑学院课程名称：房地产估价指导老师：王丽云班级：12工程管理1班学号：1209072129姓名：饶颖晨日期：2015年10月15日房地产评估报告项目名称：湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号房地产价格评估委托方：XXXX估价方：星辰房地产评估有限公司估价人员:饶颖晨估价作业日期：2015年10月10日至2015年10月15日估价报告编号：湘房估字[01]第XX号目录致委托方函....................................................................................................................4估价师声明....................................................................................................................5估价假设和限制条件....................................................................................................6一、假设和限制条件.............................................................................................6二、需要特殊说明的事项.....................................................................................7房地产估价结果报告....................................................................................................8一、委托方...........................................................................................................8二、估价方...........................................................................................................8三、估价对象.......................................................................................................8四、估价目的.......................................................................................................9五、估价时点.......................................................................................................9六、估价定义.......................................................................................................9七、估价依据.....................................................................................................10八、估价原则.....................................................................................................10九、估价方法.....................................................................................................10十、估价结果.....................................................................................................11十一、估价作业日期.........................................................................................11十二、价报告应用有效期.................................................................................11十三．估价人员.................................................................................................11房地产估价技术报告..................................................................................................12一、个别因素分析.............................................................................................12二、区域因素分析.............................................................................................12四、估价方法选用.............................................................................................15五、估价测算过程.............................................................................................15致委托方函委托方：承蒙委托，我公司对位于湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号房地产进行评估，建筑面积实为450㎡，评估目的是为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考依据。确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘，广泛收集有关市场信息和估计对象信息的基础上，全面分析了影响估计对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学是估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象估价时点2015年10月15日的价格及单价为：星辰房地产评估有限公司法定代表人：胡顺2015年10月15日房地产价格及单价小写大写房地产正常价格房地产正常单价房地产拍卖底价房地产拍卖单价估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我们已对本估价对象进行了实地查勘。六、我公司估价人员2015年10月7日去岳阳市国土资源管理局档案室查询委估宗地使用年限：委估宗地法定使用年限为70年，该宗地的剩余使用年限为49年。七、没有人对本估价的报告提供重要的专业帮助。八、参加本次估计的估价师签名：估价师签名资格证书号签名饶颖晨2011370007估价假设和限制条件一、假设和限制条件1、本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：(1)自愿销售的卖方及自愿购买的买方；(2)有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；(3)在此期间物业价值将保持稳定；(4)该物业可以在公开市场上自由转让；(5)不考虑特殊买家的额外出价。2、对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。3、估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。4、对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。5、本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。6、估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。二、需要特殊说明的事项1、本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。2、委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。3、如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。4、本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。房地产估价结果报告一、委托方单位名称：WXF单位地址：岳阳市岳阳楼区枫叶巷8号联系电话：[phone]二、估价方机构名称：星辰房地产评估有限公司单位住址：厦门市集美理工路600号五期B区343法定代表人：胡顺联系电话：[phone]三、估价对象1、估价对象位置及环境2、估价对象概况估价对象湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号产权证号地籍号1525110400052产权面积450㎡估价对象所处小区状况1、估价对象规模中等，小区内除配套水电等基本设施外，有较为完善的配套运动设施；2、地处市城郊结合部，距环城路500米左右；3、周围无环境污染，交通便利，环境优雅4、安全，小区夜间有专门巡逻。估价对象所处建筑物状况楼层3层无电梯结构钢筋混凝土外墙面瓷砖建成年限1994年用途，所处楼层/总楼层住宅，3/3土地等级及类型岳阳市住宅用地，土地使用类型为集体土地使用权估价对象室内状况朝向东西朝向户型四房一厅一卫一厨一阳台一车库室内具体装修精装修3、估价对象权益状况委估对象位于湖南省岳阳市岳阳楼区花板桥枫叶巷8号第1~3层，《房屋所有权证》证号为湘农房证字第41094号，权属ⅩⅩⅩ所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。四、估价目的为委托方购买估价对象房地产提供市场价值参考依据确定房地产拍卖低价提供价格参考数据。五、估价时点二○一五年十月十五日六、估价定义本报告提供的价格是估价对在估价期日、在本报告的全部限制条件下