华夏幸福基业产业地产研究

华夏幸福基业产业地产研究华夏幸福基业企业战略简析工业地产行业研究华夏工业地产营销及运营模式我工业地产运营的启示建议工业地产行业研究1.工业地产简介2.开发模式3.盈利模式第一章1.1工业地产简介指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。我国工业房地产的土地批租年限为50年。一般分为重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）。工业地产具有投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报的特性。工业地产一般开发流程为：前期考察立项，园区规划、建设、招商推广、进驻后物业管理。1.2开发模式1.工业园区开发模式目前最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。2.工业地产商模式房地产开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。3.主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。4.综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。5.私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。1.2开发模式1.3盈利模式1.主要以土地溢价增值而获取利润投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。2.进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大业领地”等项目亦如此。3.通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。华夏幸福基业公司整体战略简析1.公司概况2.公司愿景3.组织结构4.发展历程第二章6.战略布局7.产品组合5.财务分析2.1公司概况华夏幸福基业创立于1998年，是中国领先的产业新城投资运营企业，公司核心业务包括产业园区开发运营和城镇开发建设。14年发展历程中，牢牢抓住产业升级、区域分工的机遇，聚焦于环首都区域经济产业促进及大都市外溢需求，形成了从园区建设、招商引资到城市运营的三大业务体系。2011年企业销售额165亿，2005年以后，公司业绩复合增长率保持在100%以上，于2011年8月29日A股上市。截至2011年末，企业资产规模275亿元，正在运营的产业新城达到10个，签约项目总投资额489亿元，园区道路建设155公里。累计为园区招商438家，创造新增就业人口超过3万人。公司现有在职员工2714人，硕士学历以上543人。第一层次六环内的通州顺义、大兴、门头沟第二层次昌平、怀柔燕郊、大厂、香河、廊坊固安、涿州第三层次承德、保定、张家口等卫星城华夏幸福基业对于环首都经济圈三个层次理解2.6战略布局公司投资运营的产业新城主要布局于环首都经济区和环渤海区域。事业版图遍布河北、天津、青岛、沈阳、山东等地，截止到2011年末，公司正在运营的产业新城达到10个目前，成熟并且可持续运作的有固安、大厂、怀来三地。怀来固安大厂天津青岛沈阳廊坊固安工业园区大厂潮白河工业园区怀来京北生态新城滦平金山岭园区沈北蒲河智慧产业园区于洪园区环京津经济圈秦皇岛昌黎工业园区青岛市城阳区河套区域蓝色经济国际会议中心以总价2.07亿元的价格竞得天津一商住用地，总面积17.27万平方米无锡（南长）国家传感信息中心镇江京口大禹山创意新社区天津市城区图山东省地图长三角地图2.7产品组合开发区综合园区房地产主题园区总部园区产业港孔雀城系列大卫城系列兰亭系列华夏系列系列生态小镇大北京轻轨新城人文新镇孔雀英国宫系列英国花园小镇未成熟或待开发项目2.2公司愿景成为全球领先的开发区投资运营专家企业定位：2.3组织结构集团总公司产业地产住宅招商部工业地产事业部区域公司拓展部研发部工程部品牌推广部行政人力部……监察部财务部法务部客服部招商1局……2.4发展历程【起步】抢抓机遇、准确定位、艰苦创业，华夏地产确定了房地产为基础的企业立身之本1998年7月，华夏房地产开发有限公司正式成立。1998年10月，“华夏花园”开盘销售，由此开启华夏城市地产事业领域。1999年8月，华夏物业管理有限公司正式成立。【转型】拓展企业事业版图，华夏以全新的模式、全新的机制承担开发区的开发、建设与运营。2002年6月，固安工业园区奠基成立，开启开发区投资运营事业领域。2002年6月，三浦威特园区建设发展有限公司成立。2006年9月，孔雀城一期盛大开盘，创立生态小镇连锁品牌。2006年3月，固安工业园区被河北省人民政府批准为省级开发区。【积累】专注园区事业，积淀华夏方法，打造开发区建设，促进区域经济快速发展。2007年5月，大厂潮白河工业区正式签约。2007年5月，大厂鼎鸿投资开发有限公司成立。2007年10月，公司被建设部批准为房地产开发一级资质企业。2007年12月，华夏幸福基业投资开发股份有限公司成立，完成股份制转型。2008年9月，华夏幸福基业接受怀来县委县政府的委托，开发建设怀来生态新城。2009年底，孔雀城品牌享誉北京城，随着大运河孔雀城、潮白河孔雀城、八达岭孔雀城的推出，形成了“一个北京城、四个孔雀城”的连锁品牌。2010年5月，大卫城一期盛大开盘，创立京郊轻轨新城连锁品牌。36.05109.4118.83园区结算回款额配套住宅销售额城市地产销售额报告期内，公司投资运营的园区新增签约入园企业86家，新增签约投资额129.78亿元，园区结算回款额36.05亿元，园区内新开工配套住宅签约销售额109.41亿元,公司城市地产签约销售额18.83亿元。报告期内，公司整体销售额共计165亿元。单位：亿元固安、大厂、怀来区域配套住宅2011年度开发项目情况表固安区域大厂区域怀来区域2.5财务分析1、主要会计数据1、该公司利润总额大幅增长近两倍，而营业收入仅增长近八成，显然营业总成本低于营业收入的增长率。2、归属于上市股东的净利润和基本每股收益增长均大于2倍，可见该公司利润增幅很大。3、该公司2010年、2011年的资产负债率分别为89%、85%，其偿债压力非常大。2010—2011华夏幸福基业经营成果比较1、主要会计数据2.5财务分析1、应收账款超速增长，增长14倍之多，主要为管委会、财政局等政府机构欠款。2、该公司存货增长近1倍，主要系住宅开发项目形成。3、预付账款平稳增长，主要是对建筑商、市政工程公司的支付。2010—2011华夏幸福基业资产类比较1、主要会计数据2.5财务分析1、预收账款增长八成以上，主要系预收房款大幅增加。2、应收账款增长近1.3倍，主要为应付园区开发及配套住宅工程款增加。3、一年内到期的非流动负债大幅增长，主要系各类质押、抵押借款以及向银行贷款到期数额较大，而长期借款减少也是这一原因所致。1）其他流动负债增长近两倍，主要由增长预提土地增值税所致。2）长期应付款增长6成以上，主要系对信托及建筑商的应付款，凸显资金紧张。2010—2011华夏幸福基业负债类比较1、主要会计数据2.5财务分析1、该公司2011年经营活动现金流净额严重下降，大约为2010年的1/5,主要因为该公司的收入大多表现为应收账款及预付账款。2、投资活动产生的现金流净额大幅上升，主要系2011年该公司在沈阳、青岛以及环北京以外河北地区的快速增长所致。3、筹资活动产生的现金流净额增大一倍以上，主要系公司出让股权收到的现金。2010—2011华夏幸福基业现金流比较2、主营业务收入构成2.5财务分析园区住宅配套占其收入的一半，约为38.5亿，其次是土地整理带来了收入约占3成，产业发展服务、城市产业开发以及基础设施建设的收入合起来仅占两成。2011年华夏幸福基业主营业务收入分行业构成3、主营业务利润构成2.5财务分析2010年利润贡献，主要是产业发展服务（报表显示该部分成本为0,估计是招商引资分成）约四成以上，园区住宅配套占三成多，城市产业开发占1/6以上，土地整理仅占1/20。其利润来源的前三位分别为产业发展服务、园区住宅配套和城市产业开发。2010、2011华夏幸福基业主营利润分行业构成2011年利润贡献，园区住宅配套占四成多，其次是产业发展服务约占三成，土地整理占两成以上，其他部分利润贡献不足一成。华夏幸福基业工业地产运营模式——固安模式1.固安工业园简介2.投资开发3.定位规划第三章4.营销运作5.后期管理3.1固安工业园简介固安工业园位于廊坊市固安县开发区，河北省省级重点开发区，2002年6月28日奠基，为河北省省级开发区中较为知名的产业区。园区位于天安门正南50公里，地处大北京核心位置，周边40公里范围内拥有十一条高速、六条铁路，100公里范围内拥有三大国际机场和三大天然良港，北京新七环由此经过，具备了国际上最具魅力的“1小时工业区”区位交通条件。区位分析，投资开发定位规划，确定园区产业方向选择盈利模式，招商推广后期管理配套商业、住宅开发运作流程3.2投资开发主要采取政企合作的方式开发主要特点：政企合作，政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”一般以产业用地性质拿地，导致地价便宜，好拿。因为是工业用地性质，配建商业、住宅打政策擦边球时，要面对媒体监督的风险。占地面积大，固安工业园占地70平方公里（起步区20—30平方公里）资金周转周期长，回款慢。3.3定位规划固安工业园区确立了“电子信息产业”、“汽车零部件产业”、“高端装备制造业”三大产业方向，复合规划了中国北方电子信息产业基地、中国北方汽车零部件产业基地、高端装备制造业基地、城市核心区、生活配套区5大功能区，科学有效的实现了各个区域功能之间的混合生长、协同发展。经过近年来的发展已经形成：以京东方、东方信联为代表的电子信息产业集群；以正兴车轮、汉和机械为代表的汽车零部件产业集群；以航天振邦、诚田恒业为代表的高端装备制造产业集群。固安工业园区，围绕中国航天科技集团航天一院项目，将打造世界一流的“航天科学城“，科学城将以航天一院为龙头，吸引上下游航天企业入驻，最终形成以航天科技研发为先导，以航天核心零部件制造为主体，以航天配套产业为基础的产业集群。“从高到新”，本质是产业的孵化与产