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鸥鹏中央商业大街运营思路商业公司2014年10月一、项目目标二、前期完成工作三、项目开发节奏四、招商思路及节点五、推广思路六、存在的问题及建议1、区域地位2、交通环境3、经济发展4、产业结构5、人口数据6、城市规划一、区域分析一、项目目标D7购物中心的目标基础目标中间目标终极目标开业成功，为鸥鹏商业地产奠定基础。区县商业标杆项目，盘活集团资产，提供变现能力，搭建融资平台，未来同类型项目也可复制。经营成功，成为铜梁地区商业中心。开业第一年开业第三年开业第五年41、区域地位2、交通环境3、经济发展4、产业结构5、人口数据6、城市规划一、区域分析二、前期完成工作前期工作小结完成商铺配置及业态建议完成72组主力商家洽谈，目前签约星美影院完成项目定位报告完成区域消费者调研报告前期工作内容配合设计完成各方案图纸评审61、区域地位2、交通环境3、经济发展4、产业结构5、人口数据6、城市规划一、区域分析三、项目开发节奏8项目开发策略-项目分期一期：地上5层、地下2层，地上部分为销售型街区物业，地下部分为持有型购物中心，通过地上街区销售，回笼资金，滚动二期开发。三期：地上5层，地下2层，为全持有物业，地上部分规划为百货，地下部分为购物中心，故最后一期开发。二期：地上5层，地下2层，地上部分为销售型物业，持有影院，地下部分为持有型购物中心，利用一期回款快速开发，保证销售货值，滚动三期开发分期开发，降低项目投资风险，力争在每期实现正现金流的情况下再启动下期开发。先启动销售型街区部分，待一、二期销售产生较好现金流，保证货值不断档后，再启动三期持有部分，降低项目的投资风险。分期计容不计容一期19102超市6777，商业32673，设备及车库10757。二期38540三期21762合计7940450207备注：具体分期根据方案报建和项目具体情况作相应调整1、区域地位2、交通环境3、经济发展4、产业结构5、人口数据6、城市规划一、区域分析四、招商思路及节点招商带动销售以招商带动销售：通过主力店持有进行市场占位；持有地下购物中心，引进品牌商家，树立投资者信心；通过次主力店和品牌店的阶段性持有，来提升项目的商业氛围，促进街区销售。开发策略招商思路及节点-招商思路10业态规划L5艺体培训影院甜品小吃休闲餐饮大型餐饮百货L4技能类培训美容spa特色餐饮江湖菜康体足浴茶艺L3课外辅导/语言培训文体用品特色小吃潮流饰品特色餐饮运动集合店L2休闲咖啡数码体验/电竞游戏快时尚集合店KTV（跨层）轻便餐饮美发潮流服饰连锁快餐L1酒吧/桌球个人护理用品休闲咖啡KTV（跨层）珠宝首饰甜品品牌服饰连锁快餐B1书店/乐器体验美食汇生活零售彩妆轻便餐饮潮流服饰超市B2车库真冰场儿童游乐儿童服饰休闲餐饮儿童玩具儿童DIY儿童培训车库童趣天地餐饮休闲娱乐零售楼层规划：持有部分智慧生活馆优质生活国际时尚潮流风尚青春时光饕餮盛宴娱乐天地主力店-2层：童趣天地本楼层地处负二层，主要以聚集人气的目的性消费为主。主力业态为冰场，围绕其布局儿童业态和轻便餐饮，突显楼层特色。喜悦冰场（2000）儿童游乐轻便餐饮儿童集合店儿童玩具餐饮零售休闲娱乐服务主力店业态套内面积建筑面积餐饮493865零售31835584休闲娱乐12522196服务10341814冰场20002000合计796212459爱乐游、豆乐园喜悦冰场（2000）儿童故事、孩子王（红黄蓝、东方爱婴）乐高、KIDSLAND黄色小鸭、麗婴坊、皇家宝贝鲜果吧、快乐柠檬、派克汉堡蛋糕DIY、饼干DIY儿童游乐轻便餐饮儿童集合店儿童玩具餐饮零售休闲娱乐服务主力店-2层：童趣天地-1层：优质生活本楼层主力业态为超市，超外购物中心部分作为生活业态的延续，设置生活家居零售和特色零售，围绕冰场上空设置休闲及特色类餐饮，满足家庭生活需求。超市(乐天、步步高)书店生活零售生活零售家居家纺零售零售零售零售地方特色餐饮美食广场休闲轻餐餐饮零售休闲娱乐服务主力店业态套内面积建筑面积零售65149306餐饮34574939超市1133211132合计2130325377超市(乐天、步步高)文化用品专卖生活零售生活零售家居家纺零售零售零售零售地方特色餐饮美食广场休闲轻餐天福茗茶、、千色店、特百惠、H+饰品、招财猫宝岛眼镜、深蓝彩妆、曼谷银、尚品饰雅迷涮涮锅、斤斤有味恒记甜品、邂逅甜品、师兄芋圆、冰淇淋、饮品、曼妥思、艾洛玛咖啡台湾生活坊、韩尚宅配书店、乐器体验专卖大食代美食广场、真快活美食广场-1层：优质生活餐饮零售休闲娱乐服务主力店1层：国际时尚本楼层是项目主要出入口和形象展示楼层，除主力店外，更多是引进品牌性和高租金业态为主。如珠宝钟表、国际连锁快餐、搭配美妆及休闲餐饮，旨在利用品牌的号召力提升项目的档次，打造项目形象。百货(茂业、佳华)特色餐饮KTV鞋品零售休闲咖啡美妆护理服装零售糕点创意零售珠宝钟表流行饰品流行服饰快餐流行服装流行服饰休闲娱乐餐饮零售休闲娱乐服务主力店阶段性持有业态套内面积建筑面积阶段性持有零售520743餐饮465665全持有KTV17412487百货52025202合计79289097特色餐饮KTV鞋品零售休闲咖啡美妆护理服装零售糕点创意零售珠宝钟表流行饰品流行服饰快餐流行服装流行服饰休闲娱乐啡可咖啡、COSTA咖啡屈臣氏、万宁欢乐迪、银乐迪美达钟表、时间廊拉夏贝尔、欧时力酒吧、台球俱乐部创意盒子、石头记、谭木匠、阪织屋Mecity、以纯潮流前线、森马、美邦、艾格、babala）天美意、达芙妮、shoebox好利来、荷家饼业KFC、麦当劳周大生、周大福1层：国际时尚餐饮零售休闲娱乐服务主力店阶段性持有百货(茂业、佳华)2层：潮流风向本楼层临塔山东路为平街层，可延续一层的零售业态，丰富零售业态的类型；在平街入口处设置休闲咖啡，规划品牌餐饮。KTV零售服务零售饰品零售数码零售快餐零售餐饮咖啡餐饮零售休闲娱乐服务主力店阶段性持有快餐业态套内面积建筑面积阶段性持有零售337496餐饮648953全持有KTV16842476百货50175017合计76868942零售百货(茂业、佳华)尚品铁板烧、两岸铁板烧春意、丝域KTV零售服务零售饰品零售数码零售快餐零售餐饮咖啡查理布朗、布恩咖啡欢乐迪、银乐迪苹果/三星数码体验店味千拉面、比格披萨维斯凯、CCDD、衣香丽影红谷、半坡迪奈尔、COCOON、Fiorucciteen2层：潮流风向餐饮零售休闲娱乐服务主力店阶段性持有快餐KFC、麦当劳零售百货(茂业、佳华)3层：青春时光本楼层为中间楼层，外部人流到达难度加大，可以丰富的餐饮品牌吸引消费者；本楼层连接学校，围绕师生客群，规划以文化类业态为主，并设置小吃甜品满足学生消费需求；餐饮零售休闲娱乐服务主力店智慧馆阶段性持有文化用品快餐运动零售特色快餐特色餐饮特色餐饮课外辅导/外语培训潮流饰品文具专卖业态套内面积建筑面积阶段性持有零售281407餐饮234339全持有百货45294529合计50445275百货(茂业、佳华)三中英才、新东方晨光文具、博友文具小天鹅、清一色Niciscoming、潮流指标每味每客、佈麻佈辣、麻辣烫锅豪客来、巴萨牛排劲浪体育、运动一家餐饮零售休闲娱乐服务主力店智慧馆阶段性持有文化用品快餐运动零售特色快餐特色餐饮特色餐饮课外辅导/外语培训潮流饰品3层：青春时光文具专卖百货(茂业、佳华)4层：饕餮盛宴本楼层较高，适宜设置大型中餐和江湖菜，满足宴会和平日聚餐需求。进深较短的商铺可规划特色餐饮，丰富楼层餐饮类型，同时规划足浴、spa等休闲类业态，作为餐饮的外延消费。餐饮零售休闲娱乐服务主力店智慧馆阶段性持有足浴江湖菜江湖菜茶艺会所特色餐饮特色餐饮美容spa职业/技能培训业态套内面积建筑面积阶段性持有餐饮13301822全持有百货46684668合计59986490百货(茂业、佳华)特色餐饮餐饮零售休闲娱乐服务主力店智慧馆阶段性持有江湖菜特色餐饮特色餐饮美容spa4层：饕餮盛宴魔指足浴、闲廷足浴新华电脑、北大青鸟、长城烹饪渝风堂、味道重庆顺水鱼馆、千厮炖鸡馆忆念美、美丽田园黄记煌、德香苑、鲁西肥牛、湘域职业/技能培训沁茗轩茶艺馆、如意茶艺馆三和春、万州烤鱼百货(茂业、佳华)足浴江湖菜茶艺会所特色餐饮5层：娱乐天地本楼层为最高楼层，商铺面积较大，适合规划宴会型中餐。影院和艺体培训周边布置休闲轻餐。满足观影人群候场和青少年用餐需求。餐饮零售休闲娱乐服务主力店智慧馆阶段性持有自助餐休闲餐饮甜品小吃甜品小吃星美影院百货（茂业、佳华）大型中餐艺体培训业态套内面积建筑面积阶段性持有餐饮19232317全持有影院27002700百货45294529合计915295465层：娱乐天地餐饮零售休闲娱乐服务主力店智慧馆阶段性持有自助餐休闲餐饮甜品小吃甜品小吃星美影院百货（茂业、佳华）大型中餐艺体培训DF、鲜元素徐生记、瑜彩峰水果捞、手抓饼天籁艺术、骄阳跆拳道巴贝拉、金汉斯便所、祖母的厨房26通过商家招商进度配合项目各阶段开盘，保证项目的营销效果。招商思路及节点-招商思路完成不少于5家次主力店或品牌商家签约完成超市、影院和冰场签约完成百货签约一期首次开盘前一期二次开盘前二期首次开盘前完成不少于5家品牌商家签约二期二次开盘前备注：部分商家类型引进可能会交叉进行招商思路及节点——主力店招商情况27天虹百货、伊藤洋华堂、茂业百货、太平洋百货、远东百货、步步高、百佳华百货、华盛堂、梅西百货、金鹰百货、银泰百货、王府井、大洋百货、雄风百货……乐天玛特、华润万家、沃尔玛、卜蜂莲花、家乐福、永辉、人人乐、重百、新世纪、欧尚星美、中影、上影、CGV、UME、华谊兄弟、博纳、奥纳、金逸、中影今典、万达、越界……世纪星、全明星、冠军、喜悦32家9家26家4家百货超市影院冰场业态品牌面积合作模式协议交房时间备注超市乐天玛特12000租赁洽谈中2016年5月乐天集团中国区总裁已经考察现场。目前准备资料上乐天集团中国区投资决策会。步步高12000租赁洽谈中2016年5月已上步步高集团投资决策会，并通过，目前处于深入商务条件阶段。影院星美5000保底、提点两者取高租赁合同2015年12月正式合同签约时间2013年12月冰场喜悦1800保底、提点两者取高待走流程2016年5月已完成商务条件洽谈及合同内容确认，我司待走流程。百货茂业25000保底、提点两者取高/购买洽谈中2016年5月已上茂业集团市场评估会，10月茂业集团总部投资发展部考察现场，确定合作模式。百佳华25000保底、提点两者取高洽谈中2016年5月佳华集团开发部负责人已考察项目，已达成初步意向，10月确定佳华集团高层看场时间。招商思路及流程——前期招商情况招商思路及节点——主力店招商进度28招商思路及节点——下阶段工作29备注：项目开盘时间、交房时间和开业时间为商业公司根据现在项目进度预估。待项目总控计划确定后，再做相应调整。时间项目201420152016101112123456789101112123456789101112冰场完成合同签定开业超市完成合同签定百货完成百货合同签定次主力店完成15家次主力店合同签定一般商家累积完成不低于90%持有面积招商1、区域地位2、交通环境3、经济发展4、产业结构5、人口数据6、城市规划一、区域分析五、推广思路推广思路夺势项目亮相，高调推广，强势入市夺位就品牌商家签约契机，奠定铜梁最高品质购物中心地位夺心一系列开业活动，带动商铺热销全城3132【招商初期】（主力店招商期）【招商中期】（借势招商期）【招商末期】（开业预热期）推广主线解析招商信息出街，招商手册制作，更换现场围挡，户外大牌宣传等招商发布会暨主力店签约仪式，更换现场围挡，短信轰炸，品牌系列报道，公交站台，微博微信，报媒等品牌信息继续发布，特色商家炒作，开业信息预告、大型活动等时间：2014.10-2015.1目的：促进主力店招商，吸引各类型商家和投资者关注内容：企业实力及项目形象展示。形式：主要体现在招商手册、项目现场包装、招商中心氛围布置以及各类户外广告宣传、报媒宣传等渠道开始发布招商信息，为项目进行造势