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房地产项目并购尽职调查法律实务主讲人：周胜二0一六年十二月1周胜律师简介北京市中洲律师事务所高级合伙人中国政法大学法学学士、北京大学工商管理硕士中国法学会世界贸易组织法研究会理事、中华全国律协建设工程与房地产委员会委员中国房地产学会法律专业委员会执行委员、北京律协房地产专业委员会副主任中国政法大学法学院兼职教授、清华大学紫荆中心特聘教授中国人民大学律师学院客座教授、中国政法大学疑难案件研究中心兼职研究员荣获“北京市十佳房地产律师”、“北京市优秀律师”、“先进法律工作者”等称号长期担任多家商业银行、房地产开发公司的法律顾问，专业从事金融、房地产、建筑工程法律服务。擅长公司的兼并、收购、房地产金融、土地转让、房地产项目转让、房地产开发、销售、物业管理、项目管理、工程招投标、工程款结算等法律业务。主编《外商投资房地产法律实务》（法律出版社，2009年）合著《律师办理土地法律业务操作指引》（北京大学出版社，2009年）主编《房地产投资与开发法律实务》（法律出版社，2012年）副主编《房地产业务律师基础实务》（中国人民大学出版社，2014年）等。2主题一、并购法律尽职调查概述二、房地产项目并购方式选择三、房地产项目并购法律尽职调查3讨论4何为法律尽职调查？目的？种类？调查内容？主题一、并购法律尽职调查概述二、房地产项目并购方式选择三、房地产项目并购法律尽职调查5并购法律尽职调查概述61•达成合作意向2•开展尽职调查3•设计交易架构4•签署收购协议5•完成各项交割并购法律尽职调查概述7法律尽职调查（谨慎性调查）：投资方对被投资企业的客观事实和法律状态进行全面调查、分析，并将调查结果提供给投资方用于本次投资。并购法律尽职调查概述8目的：解决两大问题。提示投资可行性和法律风险，解决要不要投资的问题确定交易结构、收购价格、先决条件、交割后的义务等，解决怎么投资的问题并购法律尽职调查概述9种类法律业务其他财务并购法律尽职调查概述10法律尽职调查的核查要点：设立及合法存续：国资/外资的设立审批？吊销？法定或章程约定的解散和清算情形？股权结构及演变：新公司法实施前的实缴出资？权属纠纷？股权代持/质押？国资/外资变动审批？主营业务及资质许可：特许行业经营？许可期限届满？并购法律尽职调查概述11主要资产：已依法取得？权属纠纷？权利限制？重大债权债务：其他应收款、其他应付款？关联方之间的相互担保？重大合同：履行情况？诉讼风险？公司治理及规范运作：公司章程？组织结构？董监高稳定性及竞业限制？并购法律尽职调查概述12税收及补贴：个税的代扣代缴义务？政府性补贴的违规使用，涉及审计的问题？劳动人事：社会保障？人员安置？关联交易和同业竞争：关联交易的占比？交易价格是否公允？诉讼、仲裁、行政处罚：企业、主要股东已发生及潜在发生的？主题一、并购法律尽职调查概述二、房地产项目并购方式选择三、房地产项目并购法律尽职调查1314项目转让股权转让房地产项目并购方式选择•程序繁琐•办理手续时间长•税费较高•溢价可计入成本•风险可控•程序简单•办理手续时间短•税费较低•溢价无法计入成本•风险难控15房地产项目并购方式选择思考16以项目转让、股权转让方式收购项目需缴纳哪些税目？差别？税目比较17增值税及附加所得税印花税土地增值税契税项目转让√√√√√纳税主体转让方转让方双方转让方购买方股权转让√√纳税主体转让方双方项目转让纳税分析1、增资税及其附加（城建税、教育费附加）营改增后，转让土地使用权的税率为11%，但2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。应纳税额=[销售额/（1+5%）]*5%。自2016年5月1日起取得的土地使用权，应采用一般计税法，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。当期销项税额=[全部价款/（1+11%）]*11%城市维护建设税、教育费附加以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。城建税纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的3%。182、企业所得税企业所得税的税率是25%，计税依据是企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。3、契税契税的税率是3%--5%，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格。4、印花税产权转移书据（包括土地使用权出让、转让合同和商品房销售合同）的税率是合同金额的万分之五。19项目转让纳税分析5、土地增值税土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。（1）增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十；（2）增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十；（3）增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十；（4）增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。20项目转让纳税分析案例一假设甲公司欲以20000万元购买乙公司某建设用地使用权（2015年4月1日取得），该建设用地使用权账面价值5000万元（含乙公司获得该建设用地使用权时的契税等各项可计入成本的税费，本案例作简化处理，不考虑乙公司取得建设用地使用权之后的投入），公允价值20000万元。甲乙公司均为非上市公司，且无任何关联关系，两公司已对该收购达成初步意向。假设乙公司所在地为市区，甲乙公司均为开发企业。21甲公司（购买方）印花税；20000*0.05%=10万元契税：20000*3%=600万元甲公司合计纳税：610万元。乙公司（转让方）增值税、城建税、教育费附加：[（20000-5000）/（1+5%）]*5%*（1+7%+3%）=785.71万元；印花税：20000*0.05%=10万元；土地增值税：（1）建设用地使用权的转让收入：20000万元（2）扣除项目金额：A支付土地款：5000万元B与转让有关的税金：785.71万元（开发企业只扣增值税、城建税、教育费附加）C加计扣除费用：5000*20%=1000万元D扣除项目金额合计：5000+785.71+1000=6785.71万元（3）增值额：20000-6785.71=13214.29万元（4）增值额占扣除项目金额的比例：13214.29÷6785.71×100%≈194.74%应纳土地增值税：13214.29×50%-6785.71×15%=5589.29万元所得税：（20000-5000-785.71-10-5589.29）×25%=2153.75万元乙公司合计纳税：8538.75万元。22以股权转让方式收购项目纳税分析1、个人所得税:转让股东为自然人股东时，需要缴纳个人所得税。根据个人所得税法相关规定，个人转让股权应按“财产转让所得”20%的税率缴纳个人所得税。计税依据为财产转让所得扣除财产原值和合理费用。2、企业所得税:转让股东为法人股东时，该法人股东需要缴纳企业所得税。国家税务总局《关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》（国税发[2000]118号）规定：“企业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得，依法缴纳企业所得税。”23以股权转让方式收购项目纳税分析3、营业税根据财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）的规定，对股权转让不征收营业税。4、土地增值税国家税务总局曾做出《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函〔2000〕687号），对于一次性转让100%股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应征收土地增值税。24（接上页）原则上认为转让部分股权或分批进行股权转让不征收土地增值税。但是事实上，在这个过程中土地已经发生了增值（第一次增值），商品房销售过程中还会发生一次增值（第二次增值）并应当依法缴纳土地增值税，此时缴纳土地增值税的主体，除当事人另有约定外，应当为项目公司。如A公司曾以5000万元土地价格出让取得项目地块，B公司以8000万元收购A公司股权，但项目的土地成本依然为5000万元，而溢价的部分无法计入项目成本。项目公司只能扣减5000万元，要缴纳高额的土地增值税。25以股权转让方式收购项目纳税分析案例二假设乙公司的资产主要是账面价值5000万元的建设用地使用权（5000万元的账面价值包含乙公司获得该建设用地使用权时的契税等各项可计入成本的税费，本案例作简化处理，不考虑乙公司取得建设用地使用权之后的投入），其为丙公司的全资子公司。若甲公司与丙公司经过谈判达成协议，丙公司将其对乙公司100%的股权以20000万元转让给甲公司，甲乙丙均为非上市开发企业。26案例二甲公司（购买方）：印花税：20000×0.05%=10万元甲公司合计纳税：10万元。丙公司（转让方）：印花税：20000×0.05%=10万元所得税：（20000-5000-10）×25%=3747.5万元丙公司合计纳税：3757.5万元。27案例一、案例二纳税对比28项目转让股权转让税额纳税主体税额纳税主体增值税及附加785.71转让方契税600购买方印花税10/方双方10/方双方土地增值税5589.29转让方所得税2153.75转让方3747.5转让方税负转让方购买方总额转让方购买方总额8538.756109148.753757.5103767.5单位：万元主题一、并购法律尽职调查概述二、房地产项目并购方式选择三、房地产项目并购法律尽职调查29•目标公司尽职调查提纲•房地收购调查问卷及清单•房地产收购调查表格、承诺函30房地产项目并购法律尽职调查调查阶段应注意的法律风险311、用地性质2、取得方式3、出让方式、用途4、土地限制项目土地的合法性项目的合法性及现状收购方式有关的风险1、审批文件2、规划条件3、项目现状1、项目转让相关风险2、股权转让相关风险项目土地取得建设用地性质：国有？集体所有？取得方式：出让？划拨？转让？出让方式：协议？招拍挂？出让权限：主体？面积？土地用途：住宅？商业？工业？综合？32《土地管理法》第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。33集体建设用地使用权流转《土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。现行法律法规限制集体土地使用权34企业破产、兼并《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”通过联营举办乡镇企业获得建设用地使用权《土地管理法》第六十条：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准……。现行法律限制下企业获得集体建设用地使用权的方式集体土地使用权集体土地使用权中央政策的松动（建立城乡统一的建设用地市场）2004年12月24日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》提出，在符合规划的前提下，农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。2008年1月7日，《国务院关于促进节约集体用地的通知》指出，要在坚持尊重农民意愿、保障农民权益的原则下，依法盘活、利用农村集体建设用地。2013年11月