旅游项目投资效益评价

附件投资估算与经济评价1目录第一部分投资估算.........................................................................................................2一、投资估算依据......................................................................................................2二、建设投资确定......................................................................................................2（一）建筑工程费................................................................................................2（二）设备购置及安装费用................................................................................2（三）建设工程其他费用....................................................................................2（四）预备费........................................................................................................2（五）总投资（注本项目未计算土地费用）.....................................................2第二部分经济评价.........................................................................................................4一、项目产品分类投资构成......................................................................................4二、旅游经营型项目..................................................................................................4三、地产项目（保守原则）......................................................................................4三、财务效益分析......................................................................................................4四、分析结论.............................................................................................................4第三部分附表.................................................................................................................51、第一期投资估算表.............................................................................................52、第二期投资估算表.............................................................................................63、第三期投资估算表.............................................................................................74、投资估算汇总表....................................................................................................95、项目投资计划与资金筹措表.................................................................................96、项目固定资产折旧表..........................................................................................107、物业项目收入表..................................................................................................108、物业项目损益表..................................................................................................119、经营项目收入表..................................................................................................1210、经营项目经营损益表........................................................................................1311、现金流量表........................................................................................................1412、借款还本付息表................................................................................................162第一部分投资估算一、投资估算依据本项目依照国《浙江省建设工程计价办法》和《浙江省市政、园林工程定额》中的有关要求和委托方提供的有关资料进行编制。项目总投资包括：建设投资（建筑安装工程费用、其他费用、预备费用三部分组成），流动资金。本方案对建设方案进行了投资估算，并进行了汇总。详见附表。二、建设投资确定（一）建筑工程费建设投资中的建筑工程估算指标应按浙江省建筑造价指标及有关规定进行估算。（二）设备购置及安装费用设备购置费用估算以国内设备现行出厂价为依据，该项费用包含设备运输费并计算安装费用。（三）建设工程其他费用包括前期咨询编制费、工程勘察费、工程设计费、竣工图编制费、工程建设监理费、招标代理服务费、招投标交易服务费、建设单位管理费、工程环境影响报告表费等，参照相应标准计取。（1）工程项目勘察设计费根据国家计委、建设部《关于发布〈工程勘察设计收费管理规定〉的通知》(计价格[2002]10号规定计算。（2）前期咨询报告编制费按计价格[1999]第1283号及有关的行业咨询费标准计算。（3）工程监理费按发改价[2007]价费字670号文计取。（4）工程招标代理服务费参照计价格[2002]1980号文计取。（5）环保评估费按计价格[2002]125号计取。（6）工程保险费按照工程建设估算资金千分之三计取。（7）建设单位管理费按财政部颁发的财建[2002]394号《财政部关于印发〈基本建设财务管理规定〉的通知》计算。（四）预备费基本预备费为按建筑安装工程费用、设备购置费和工程建设其他费用的8%。（五）总投资（注本项目未计算土地费用）第一期投资第一期工程总投资为68092.1万元。详见下表。表项目投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资66092.197.1%1工程建设投资56569.683.1%1.1一、东西小镇13313.019.6%1.2二、乡村硅谷24553.836.1%1.3三、草堂月园12242.018.0%1.4基础设施6460.89.5%2工程建设其他费用4626.86.8%3基本预备费4895.77.2%二建设其利息1000.01.5%三流动资金1000.01.5%五项目总投资68092.1100.0%第二期投资第二期工程总投资为93553.8万元。详见下表。表项目投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资81253.086.9%31工程建设投资69932.774.8%1.1一、东西小镇板块7788.68.3%1.2二、乡村硅谷38623.341.3%1.3六、英伦水园17060.018.2%1.4基础设施6460.86.9%2工程建设其他费用5301.65.7%3基本预备费6018.76.4%二建设其利息11100.811.9%三流动资金1200.01.3%五项目总投资93553.8100.0%第三期投资第三期工程总投资为139392.7万元。详见下表。表项目投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资134371.996.4%1工程建设投资116752.483.8%1.1三、怡乐情园32979.023.7%1.2四、生态净园65400.846.9%1.3五、溪谷花园15142.210.9%1.4基础设施3230.42.3%2工程建设其他费用7666.05.5%3基本预备费9953.57.1%二建设其利息4220.83.0%三流动资金800.00.6%四项目总投资139392.7100.0%三期投资合计三期合计工程总投资为301038.5万元。详见下表。三期合计投资估算汇总表序号费用名称投资额所占比例一建设总投资281716.993.6%1工程建设投资243254.780.8%2工程建设其他费用17594.45.8%3基本预备费20867.96.9%二建设其利息16321.65.4%三流动资金3000.01.0%五项目总投资301038.5100.0%2、资金筹措本项目总投资301038.5万元，旅游开发有限公司出资58038.5万元作为资本金，银行贷款55000万元，销售回款188000万元。4第二部分经济评价一、项目产品分类投资构成根据主要建设项目的功能和经营方式，主要分为开发企业自主经营旅游项目或需对外招商合作经营的经营型休闲类项目及地产项目。项目收益因而由经营型项目经营收益类及地产销售构成。二、旅游经营型项目本项目旅游业的收入主要是是游客量消费带来收入，参照当地2013年消费额，游客购物及其它游乐活动按照游客量人均100元/人次起计算，租金按照0.8元/天*平方米起步；详见见附表本项目参照浙江同类项目，项目各项经营成本约占营业收入之40%计算，租金按照10%计算，年折旧按照经营性固定资产的1/25计算。营业税及附加按收入的5.5%计；应纳所得税利润的25%计。详见附表旅游收入及收益估算表三、地产项目（保守原则）本项目商业地产项目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地产项目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。详见附表三、财务效益分析根据建设项目方法与参数第三版，本项目的折现率