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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2020/3/232020/3/23豪宅专题研究谨呈:安徽柏庄控股本报告是严格保密的。2一、世界的豪宅本报告是严格保密的。3世界最大的豪宅应该是——故宫。何谓真正的豪宅？本报告是严格保密的。4到法国、到巴黎的人，几乎没有不到罗浮宫的。因为他不仅是规模浩大的皇宫，是欧洲一个时期的统治中心，更主要的是欧洲文物保存最富、艺术珍品最多的一个博物馆。凡尔赛宫的外观宏伟、壮观，内部陈设和装璜更富于艺术魅力。500多间大殿小厅处处金碧辉煌，豪华非凡。内壁装饰以雕刻、巨幅油画及挂毯为主，配有17、18世纪造型超绝、工艺精湛的家具。罗浮宫凡尔赛宫举世文明的豪宅本报告是严格保密的。5白宫坐落在美国首都华盛顿市中心区的宾夕法尼亚大街上，这是历届总统的官邸和办公地，占地73000平方米。它是一座具有100多个厅室的3层大楼，由主楼和东、西两翼组成。其中最主要的厅室是西翼内侧的椭圆形总统办公室。权力与身份的象征本报告是严格保密的。6克里姆林宫是苏联党政领导机关的所在地，是苏联的象征。它不仅是世界建筑史上的杰作之一，而且还是一座大博物馆和艺术殿堂。权力与身份的象征本报告是严格保密的。7真正的豪宅是权力、金钱、欲望的集中表现，是社会、经济、文化发展到一定程度的产物，用马斯洛需求理论分析，豪宅是自我满足与自我实现的充分体现。本报告是严格保密的。8高价就是豪宅吗豪宅首先讲究的是唯一性，不管从自然、人文还是建筑设计，都是不可复制的；其次，豪宅讲究的是DIY的概念，建筑融入主人的个性喜好；此外，豪宅还必须有真正的管家式的服务，及尊贵性的充分体现；同时，安全性及私密性也是豪宅不得不考虑的问题。本报告是严格保密的。9纽约长岛的“三湖”别墅围绕着湖水是一个美国最高级别的高尔夫球场，一个绿草如茵的网球场。一个洋溢田园情调的小木屋，一个盛放着3000瓶葡萄酒的地窖，多个马棚，一个英格兰风格的大花园，一条百合花甬道，一个菜园。大房子内完美体现了美国人向往自然、注重健康的生活理念，而且紧邻纽约。本报告是严格保密的。10曼德勒农场这是一个洋溢着乡村风格的住宅，和美国总统布什的得州农场很相似。其中大农场占地650英亩，开满了野花，散布着一些小池塘，有一栋1.5万平方英尺的大房子，还有几座小木屋。本报告是严格保密的。11二、中国的豪宅2020/3/23第一代第二代第三代重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷；位置型，单纯别墅形体，不重视细节；追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶尔居住，保姆成为别墅的“长住者”；标签型，卖稀缺资源；关注产品细节，重视生活，想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所；产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑；第四代社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区价值最大化。4代产品的并存与升级本报告是严格保密的。13别墅产品的价值体系景观价值社区价值创新价值别墅价值体系交往空间社区识别符号系统精神堡垒软性服务流线产品及空间体验创新四个层次的开放空间（4-tieropenspacesystem)产品价值规定动作与自选动作本报告是严格保密的。14豪宅三大流派京派豪宅代表：玫瑰园；紫玉山庄；海派豪宅代表：紫园；檀宫；西郊庄园;粤派豪宅代表：汇景新城；高尔夫山庄。本报告是严格保密的。15玫瑰园周边八达岭长城、十三陵风景区、蟒山国家森林公园、十三陵水库、京密运河、北京国际高尔夫球场、在建3000亩亚洲第一高尔夫球场……历经金、元、明、清，几代六百余年，是数朝皇家首选的风水宝地。玫瑰园周边有国际汇佳学校、北京航空航天大学、外交学院、北京师范大学、财经大学、邮电大学，这里是历史与文化交融的别墅圣地。京派豪宅代表本报告是严格保密的。16从北京玫瑰园出发，往南25分钟即可到达北三环，40分钟可通达市区中心，20分钟到达亚运村，到首都机场只需40分钟，往北18分钟可到十三陵风景区——北京玫瑰园辐射迅速、四通八达的交通网络已经形成，具备了高档别墅应具备的便利出行条件。玫瑰园规划规划面积819亩，占地749亩(49.93万平方米)，建筑面积24万平方米，容积率0.35。本报告是严格保密的。17紫玉山庄山庄内森林公园般的绿色氛围，天人合一的生态环境提供了一种与都市截然不同的生活环境和风格，成为项目的价值所在，加上其以人为本的设计理念，成熟完善的配套设施，如今已成为北京成熟项目的典范。占地面积：60.2万平方米建筑面积：14.6万平方米楼层状况：现已建成282套，四期44套即将建成容积率：0.330京派豪宅代表本报告是严格保密的。18紫玉山庄位于亚运村之北1.5公里，完全毗邻规划中的奥运村，可迅速往返于CBD及北京国际机场。项目内俱乐部、SPA、综合运动馆、超豪华5星级泰式酒店被绿色层层包裹，融入自然，成为一个集休闲、渡假、商务于一体的高绿化率综合园林，并为各界人士提供符合国际标准的完善服务。本报告是严格保密的。19海派豪宅代表紫园上海紫园位于上海松江佘山国家级旅游公园内，整个旅游公园占地467公顷，包括各占地约70公顷的一个人工湖和一座高尔夫球场。目前开发的西区占地86.7公顷。整个紫园西区共规划为150块别墅用地，每户占地0.5~13.4公顷，每栋建筑面积1000M2左右户均花园面积1500—5000平方米，并带有私家游艇码头。别墅设计按客户意愿量身定做，栋栋绝版本报告是严格保密的。20从上海紫园到市中心仅30公里，至虹桥机场15分钟，零距离城市生活。周边配套齐全，3000亩亚洲最大的上海辰山植物园紧贴南侧，1200亩大型会所生活便利设施近在咫尺，符合豪宅品质。附近还有两个18洞的高尔夫球场，宋庆龄国际学校，九所大学组成的松江大学城，影视城、月湖公园、月圆园雕塑公园，第一人民医院等众多的公共设施。本报告是严格保密的。21海派豪宅代表檀宫总占地面积47384.6平方米，仅建18幢建筑，风格以英国、法国、意大利、西班牙的经典建筑为蓝本，并由世界顶尖的WATG建筑设计事务所在境外设计。每幢建筑面积1500—1800平方米左右，占地面积2500（4亩）平方米左右。檀宫管家服务及物业管理顾问StarkeyInternational,USA建筑设计：美国WATG室内设计:WA以及HBA园林设计：BELTCOLLINS香港设计有限公司厨房设计：美国ScottA.Stultz.dbaStultz﹠Associates(SAS﹠A)本报告是严格保密的。22檀宫位于上海市虹桥路西郊宾馆的西侧，东临青溪路，南靠可乐路；西临林泉路，北靠淮阴路。小区离虹桥路交通主干道仅800米。沿虹桥向西车行5分钟可达虹桥国际机场；向东车行10分钟左右可达徐家汇、淮海路商圈；20分钟可达人民广场、南京路、外滩等市中心区域。本报告是严格保密的。23汇景新城项目沿袭中区建筑的南欧风格并加以优化，与整个中区一致协调，建立“生态型住宅”，突出人居环境与自然环境的和谐统一。除放眼所及的中央景观带外，组团绿化、棕榈园游泳池、汇景湖等丰富的景观资源和生活配套设施亦近在咫尺。粤派豪宅代表本报告是严格保密的。24汇景新城位于广州市天河区东部，距天河体育中心约4公里。西边紧靠宽60米华南快速干线，南边有宽60米广园东路，北靠广深高速公路，地铁三号线从小区西边通过。本报告是严格保密的。25这些豪宅尽管各有特点，但其共同之处则在于：都拥有稀缺的土地资源或独享的景观资源室内豪华到奢侈的装修完善到极致的各种设施和服务本报告是严格保密的。26三、豪宅目标客群本报告是严格保密的。27中国新锐富豪支持点：据统计，全球1%富人收入占到社会全部收入的60%。2001年，中国7万亿元存款总量中，人数不足20%的富人占有80%的比例。新一期的“中国百富榜”将挖掘出两三千位身家亿万的内地富豪资料。新榜中将会出现一大批30—40年龄段甚至更年轻的财富新锐，他们是生于上世纪60年代至70年代初期的新锐富豪。《财富》“中国富豪排行榜”前50名之中，富豪们主要来自于江浙沪及珠江三角洲。海外基金买家甚至动用数亿资金整栋地买入一些豪宅，多次置业以上的亿万富豪投资型客群增多，基本有过三五次置业经历的富绅和隐形商业领导者增多。本报告是严格保密的。28实业家（银行业、房地产业、汽车业、IT业、工业、商业等）、长三角区海内外投资国际跨国企业中国总裁、文化界、体育界、演艺界、律师界、收藏界名人、金融证券投资家、港澳台及海外有背景人士、投资人、外交社交家等重量级大鳄；外商机构、大企业集团、政府高层实力机构、银行、保险等财团、家族企业；成功女企业家、女明星、富家豪门女主人；豪宅别墅小独栋&TownhouseTownhouse、叠拼、花园洋房财富阶层准财富阶层／上层中产普通中产阶级金字塔顶尖——豪宅的真正灵魂人物他们是——本报告是严格保密的。29财富阶层特征大多出身贫寒，如能挖掘他们内心最深处的物质将会达到事半功倍的效果；阅历丰富，喜欢周游列国；追求完美，有着十分严谨的工作态度；他们关注细节，也许某个细小的环节就能打动他们；思想深刻、有极强的洞察力、有远见、有较高的声望；沉稳、有相对稳定的社交圈、注重礼仪道德、重视其身份和声誉、尊贵奢华的生活方式。本报告是严格保密的。30准财富阶层、上层中产豪宅的后续跟进业主及物质、精神赞助商。决不能低估他们的作用，正如股市庄家与跟风实力股民之关系，绝对是股市的真理也是市场的真理。其人员结构包括：中型私营企业主、股份合资企业高级管理人员、外资企业聘用高层；IT、律师等时尚行业的精英人士；银行等金融单位的高层；政府官员；海归派、文化界、体育界、文艺界人士。本报告是严格保密的。31准财富阶层、上层中产特征分析可见，不久的将来，他们中将蕴育出新一代的顶尖成功人士，所以这是一座蕴藏的宝库，豪宅的潜力股和推动力。位于事业的高峰期，工作是生活的主旋律，在紧张工作之余寻找靠近主城又有自然风景的住宅作为第一居所。随着财富的积累和事业的发展，生活观念有了质的飞跃，追求的不仅仅是一个安居的地方而是生存的质量，对健康休闲、高尚社交、高品味生活方式、服务等方面有超出一般社会层次的要求。希望与富豪阶层更多商务合作与社会交往。非金字塔顶尖的富豪阶层，不是一味追求豪华，更强调性价比，也更人文。拥有私家车，交通距离的远近不再是关键。本报告是严格保密的。32四、豪宅的操作手法本报告是严格保密的。33目标客户定位上流社会顶尖级，锁定高精尖客户宁可高处不胜寒，宁可客户圈缩少，但求高精尖，决不扩大到中产阶级。在实际操作上当然是买主多多益善。但一定要包装突出买主呈现顶级人物大家风范。目标市场不仅放在本地要吸引可辐射范围内的真正巨商豪富。追求大音唏声的境界以内敛谦虚的姿态与平凡保持距离，远离大众传播式营销。真正世界顶级品牌是并不为太多人了解和熟知的。但要将营销寓于有影响力的社会性活动。价格策略不以价格竞争取胜整体如何把控？本报告是严格保密的。34局部如何操作？1．度身定做式。之前由开发商进行风格划定和统一规划并提供多种个性化设计方案，第一阶段预售期划地即由每一业主全面参与设计，方显尊贵本色。第二阶段开工后，可提供个性化菜单式服务，多种选择并参与局部细部设计修改完善。2．名人故居式。推出模拟仿名人别墅式营销。如庐山蒋氏别墅、美国流水别墅、乔家大院、苏州园林藕园曲园、宋氏姐妹别墅、蝴蝶故居等等著名的、文化传承的、韵味十足的、绝对情结的经典名居。本报告是严格保密的。353.名人代言式。在豪富圈内找一个有感召力的实业家作为首任业主。须是中国至少长三角区内豪富阶层中口碑好的、走实业道路，勤恳致富，表彰出未来中国富豪阶级成功楷模的代表人物。4．高尔夫球会式。首期原始会员限量发行，绝对贵族身份象征。但推广人气的工作必须紧紧跟上，中产阶级BOBO将是巨大的市场支撑力，任何顶尖级消费都建立在市场后续跟进之上，中产资级的跟风、欣赏、迈进将托起日出般能量无穷。我们的高尔夫豪宅销售将是高尔夫球会活动与豪宅销售相辅相承的、相互推进的一项联合。本报告是严格保密的。