扬州某商业地产项目策划方案

扬州某商业地产项目策划方案目录上篇——项目面临的市场状况一、XX广场所在地商业发展状况…………………………………3二、扬州市商业地产市场状况………………………………………7三、XX广场有关情况………………………………………………12下篇——营销推广思路一、核心是信心………………………………………………………15二、关键是推广………………………………………………………18三、根本是销售………………………………………………………22四、支持是物业………………………………………………………29上篇项目面临的市场状况认识市场的意义：一切策划的基础是市场，脱离当地市场的策划是空中楼阁，在房地产策划业摸爬滚打多年的我们深谙此道。为把握扬州市商业地产的状况，我们数下扬州进行专门调研。一、XX广场所在地商业发展状况导读：该部分将就以下问题进行回答1、XX广场所在地商业竞争态势怎样？2、XX广场面临的与其直接竞争的商场有哪些？它们的经营状况如何1、扬州市商业发展的态势自隋朝开大运河以来，扬州就是江南的重镇之一。自古以来商业一直十分的兴旺发达，尤其是明清时期，扬州的经济有了很大的发展，盐商之富甲于天下，因此可以说扬州是一个有传统商业经营底蕴的城市。扬州商业正在形成“点、线”明晰的布局形态特征，即“一点”——城市中心区域文昌阁商圈，短期内这一商圈的主体地位还不可能动摇，文昌阁商圈适宜于形成和强化构筑百货、饮食消费和金融中心；东区适宜于形成以阳光城、曲江百货市场、苏宁罗城店、水果蔬菜水产品小商品批发市场等为主体的商贸、物资线状形态供应基地；西区适宜于形成以铁路西站、会展中心、来鹤台、广润发、邗江路等为主体构筑的“十字”交叉线状客流、会展、本城区配套服务中心；南区适宜于形成以大唐世家、新世纪大酒店、扬州商城、东方银座、九洲大厦、待建106号地块商业项目等为支撑的条线形商贸和专业市场中心，该中心可以江阳路一线实现进一步延伸；北区则宜形成以旅游景点、旅游产品市场、旅游配套服务为优势资源的休闲旅游服务业带状中心。2、扬州市主要商场情况A：万家福商场万家福商场位于汶河北路1号，是扬州地区首家中外合资商业零售企业，营业面积1.8万平方米，年销售额达1.8亿元。内外部装修一般，经营档次中高档。营业楼层包括地上6层、地下1层。经过2002年的大楼扩建工程，商场进一步扩大了经营规模，改善了硬件条件。万家福商场以穿着类商品为主，经营众多优秀品牌。（1）区域功能划分B1：百货超市、医药1F：化妆品、女式鞋包、黄金珠宝、钟表1/2F：工艺礼品2F：少女服饰、饰品3F：淑女服装、内衣、针织品4F：男士服饰、男式皮鞋5F：运动用品、运动服饰、童装、床上用品6F：办公用品、小家电、照相器材、灯具、宏图三胞卖场7F：员工餐厅8F：仓库、办工区（2）经营特点中偏高档专业经营，以服饰为主。（3）经营费用主要是由厂家或品牌代理商入场经营，进场费用3000元（不退，面积不限），一般需要保底经营（规定最低营业额），不收取租金和水电费，采取销售额扣点方式，一般服饰、化妆品和皮具等扣点数为24-25%左右。如果是国际品牌还将给予政策优惠。（4）经营状况万家福商场已有十余年的经营历史，在扬州有着较高的知名度，经营状况良好。商城三楼经营的有国内知名品牌的女装专柜，也有一些中低档的女装柜台，此外还有一些男装、针织品等。经营类别较多，布局狭小杂乱，整体档次不高，但客流量较大。B：金鹰国际商城金鹰国际商城位于市中心汶河南路120号，是扬州目前最顶级的百货购物中心。前身是扬州市百货商店，后由于经营管理不善被金鹰国际集团收购。金鹰国际地上楼层共六层，内外部装修气派豪华。经营面积约3.5万㎡，主要经营国内外知名品牌的百货用品。年销售额约2亿，居扬州商业零售行业之首。（1）区域功能划分1F：北区：化妆品、女鞋、钟表、照相器材南区：黄金珠宝、箱包皮具、手机、副食品2F：女性服饰、饰品、内衣3F：男性服饰、内衣、羊毛羊绒4F：运动休闲、运动器材、运动鞋、运动包办公区5F：童装、儿童用品、玩具、乐器、电子文化用品6F：床上用品、家居饰品、小家电、工艺品、保健器材（2）经营特点力向名品、规模方向发展。以国际知名高档精品百货为主流。（3）经营费用无进场费，只需收3000元保证金（只收一次），退场后二个月内无任何问题全额退还。无场地租金和水电费，只收取销售额的扣点，扣点标准与万家福相近，商铺为金鹰所有，不对外销售。（4）经营状况金鹰国际商城开业已有两年多。经过两年多的经营，不断地调整经营品种，已经被公认为扬州市最高档的购物场所，经营状况良好。三楼主要经营运动服饰及用品，布局宽敞整齐，客流量较大。C：百盛商业大厦扬州百盛商业大厦有限公司系扬州市商贸局与马来西亚金狮集团合资经营的大型综合性百货商场，位于城区繁华地段文昌中路98号，面积2万平方米，经营15个大类5万多种商品。目前新近装修过，硬件设施较好。（1）区域功能划分B1：超市、家电1F：皮具、化妆品、珠宝、照相器材、钟表、手机2F：女装、女休闲装、饰品、美容院3F：男装、男休闲装4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、儿童用品、琴行、健身器材（2）经营特点以经营中偏高档百货为主，经营范围较广。（3）经营费用进场费5000元（不退），扣点按经营品种的不同，18-25%左右，有保底销售额，无场地租金和水电费（夏季收100元/月空调费），铺位不对外销售。（4）经营状况经营状况较好。三楼主要经营男装和男式休闲服，多是国内和部分国际普通品牌，布局整齐、明亮，客户量尚可。D：东方商品城位于金鹰国际商城东南面，是一家百货类小商品批发市场。外观陈旧，内部装修条件差，无电梯。（1）区域功能划分1F：针织品、化妆品、饰品等小百货2F：面料、服装3F：童装（2）经营特点是一家主要经营低档百货类的批发型大市场。（3）经营费用该商城不出售铺位产权，只出租。一楼的租金为200-400元/㎡（根据位置好坏），标准摊位面积在3.5㎡；二楼的租金在170-180元/㎡，一般标准摊位面积在15㎡；三楼的租金价格在60元/㎡，一般标准摊位面积在20㎡。以上租金价格均含水电费，税费自理。（4）经营状况由于地势优越，价格低廉，该市场的生意很兴隆。目前从各个楼层来看，几乎没有转让的铺位。三楼主要经营儿童服饰，目前正处于季节更换之时，因而前来给孩子添置衣服的家长较多，生意也较往日的好，人流量一般，远远不如一楼人挤人的场面。总的来说，目前XX广场项目在已经建成的同类业态中硬件设施属于一流，相对这些项目来说拥有较大的优势。二、扬州市商业地产市场状况导读：该部分将就以下问题进行回答1、扬州市商业地产市场的总体情况怎样？2、扬州市商业地产的销售方式怎样？3、扬州市商业地产消费者的构成？4、扬州市商业地产日趋火爆的原因？5、扬州市商业地产的经营方式？6、哪些人在做扬州的商业地产？7、扬州市商业地产面临的主要问题有哪些？8、目前扬州市有哪些商业地产在售，其情况如何？1、扬州市商业地产发展概述目前，扬州的建设步伐正在加快，尤其是房地产业的发展强劲。其中商业地产在近年中更有了长足的进展，大量的商业地产项目的涌现，不仅将使扬州更加的繁荣，也将极大地促进扬州本来就发达的第三产业的进一步发展。2、扬州市商铺销售的总体特征从目前收集到的资料来看，目前扬州商业地产的销售状况总体良好，此次调查的正在出售产权的商铺，销售情况都比较好，销售情况相对较差的鸿泰花园商业街也已销售了近60%的铺位。一些商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，在十几天内全部售完。3、扬州商业地产的销售方式主要有两种：A：出售产权，不提供包租。B：出售产权，提供包租。包租的销售方式是目前扬州在建商业地产销售的主流方式。其包租期内的投资回报率有两种：固定投资回报率（通常为8%）；固定投资回报率加超出分成。4、扬州商业地产消费者构成A：投资者是购买商铺的主力。一个商业项目的购买者中，少则60-70%，多则90%以上，都是投资者。B：外地人员占了相当大的比例。C：在本地购买商铺者中，政府机关工作人员占有不小的比例，还有就是一些私营业主。5、扬州市商业地产日趋火爆的原因首先，扬州市商业地产吸引众多投资者的主要原因是其投资回报高。住宅用房的投资回报率约为6-8%，商铺的投资回报则为8-12%，扬州汶河路、三元路等路段的商铺投资收益甚至达到20%以上。另外，随着扬州城市主导发展方向的转变及沿江大开发战略思想的确立，要求扬州的区域功能走上更高层次，商业和旅游业作为两大支撑要素，有着迫切发展的要求，这也是商业地产被看好的“城市意识”，并有可能促使商业地产成为扬州下个阶段房地产发展的新热点。6、扬州商业地产的经营方式目前，商业地产大多采取产权与经营权分离，由开发商或开发商委托的专业公司进行统一化经营的方式。从商铺经营角度来看，目前扬州各类商铺大都采取所有者与经营者分离的经营模式，从根本上将商铺统一化经营，有效地减少了投资风险，实现高额投资回报。商铺统一化经营特征为：统一开业时间。将商铺整体形象展现于市场，利于吸引顾客；统一经营方向。将商铺做成专业性市场，避免经营种类的矛盾化，在追求经营统一化的同时，以产品品牌区分市场，形成场内市场竞争；统一营销推广。实现商铺在市场中树立主题性、专业性的整体形象，从而提升整个商铺的市场竞争力；统一对外形象。实现商铺对外形象统一化，从根本上立足于市场，形成商铺的品牌化。7、扬州商业地产已经渐渐与国际潮流接轨扬州商业地产已从过去的“小农意识”社区商铺、住宅商铺等，已逐步发展到关注城市区域的商业街、SHOPPINGMALL、主题式商场、内藏式商铺等。目前商业地产开发逐步走向规模化及特色化。如宋城名都等商业地产项目的初步形成，及运营氛围的日趋汇集，将使扬州的商业服务体系更均衡、服务范围更广泛，将有利于促进扬州商都地位的提升。8、商业地产发展前景被看好目前,扬州商铺物业占本市房地产年总量的15%，虽然比例较小，但由于价值较大，发展潜力为投资人所看好。最近，像宋城名都、来鹤台、阳光城、东方银座等商业地产项目，几乎无一例外地出现热销局面，这说明商业地产被开发商看好的同时，也正为越来越多的个体投资者认同。9、专业营销策划代理公司担任了重要角色不少商业项目由来自外地的专业营销策划代理公司操作。10、目前扬州市商业地产的问题就目前来看，可以坦率地说，扬州的商铺基本都卖得比较好，但是不少商业地产销售后，后续经营却未能及时跟上。很多的开发商在出售产权后，招商、经营工作开展不力，未能迅速进入经营状态。例如来鹤台广场，一期商铺已基本销售完毕，已基本具备了开业经营的条件，但由于招商工作进展不利，未能迅速进入经营状态。其他如宋城名都、阳光家居广场等，也有类似情况。11、扬州市在售商铺有关情况A、宋城名都位置：文昌中路与泰州路交汇处建筑面积：总建筑面积约5万平方米，一期面积1.6万平方米，已建成，二期面积近1万平方米。计划经营产品类型：古玩字画、工艺品等传统特色商品，餐饮、休闲项目。一期售价：一楼平均售价约7000元/m2；二楼平均售价约4000元/m2；三楼平均售价约2300元/m2；整体均价：约4500元/m2。得房率：65%。销售方式：按年回报率6-8%，返租三年。销售状况：一期近二百套商铺，十几天内销售一空。客户来源：扬州及周边地区如苏州、上海等地。B：东方家艺广场位置：江阳中路新世纪大酒店东南侧。建筑面积：约9000平方米。计划经营产品类型：家艺时尚精品。售价：一楼：13000元/平方米二楼：9500元/平方米三楼：7300元/平方米四楼：5700元/平方米五楼：4700元/平方米得房率：60%。销售方式：包租十年，年回报率8%。销售状况：11月20日开始销售，至当日16：45，共售出59个铺位（总共169个铺位），销售状况良好。客户来源：扬州地区及外地的经营者和投资人，以投资人居多。C：鸿泰家园商业街位置：文昌东路北侧。建筑面积：10000多平方米。计划经营产品类型：购物，餐饮，娱乐，休闲。售价：临街三层商铺：5000-7500元/平方米；内街两层商铺：58