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第一章房地产法概述第一节房地产与房地产业概论一、房地产（一）房屋与房产（二）土地与地产（三）房地产、不动产与物业1.房地产：经济法、行政法2.不动产：民法（四）房地产的特征1．房地产是房产和地产的有机结合。2．房地产是实体物质和财产权利的结合。3．在房产和地产的关系上，结合主义：大陆法系如德国及美国:房随地走香港和新加坡:地随房走。分别主义：法国、日本和我国台湾地区:土地和建筑物分别作为不同的不动产。二、房地产业（一）房地产业的概念和特征1．概念:房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。2．房地产业的特征1)经营性与投机性2)城市第三产业性和综合产业性3)综合导向性和泡沫性房地产：扩大内需、促进投资、拉动经济增长鄂尔多斯50亿建新城如鬼城鄂尔多斯耗资50亿建新城街上清洁工比行人多耗资50多亿打造、面积达32平方公里的内蒙古康巴什是一座豪华新城，但同时也成了一座无人居住的‘鬼城’。花5年时间建设的康巴什，原意要成为鄂尔多斯对外炫耀的市中心，但如今却是中国房地产泡沫的最佳展示品。一位当地人说，从2011年10月份开始，这些工程就再也没有动过。鄂尔多斯90%以上的家庭都拿出了钱投资房地产，如今，这些钱都变成了尚未完工的钢筋水泥。鄂尔多斯市政府向《中国经济周刊》提供的数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。80%以上的建设项目都已经停了，而这些房子的投资60%以上来自于普通市民，更可怕的是背后的民间高利贷已经让债务翻番了。（二）房地产业的地位和作用1．房地产业对人民生活具有重要作用。2．房地产业对完善市场体系的作用。3．房地产业对发展国民经济、增加国家财富的作用。2013年土地出让金3.9万亿创历史新高近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况,土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%，这是土地出让金在2011年达到3.11万亿元巅峰后再创历史新高。对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。南方周末网整理了近几年国有土地使用收入的情况。2013年国有土地使用权出让收入首次突破4万亿，达41266亿元，同比增长约45%。这4万多亿包括，新增建设用地土地有偿使用费收入699.22亿元、国有土地使用权出让金收入39072.99亿元、国有土地收益基金收入1259.67亿元、农业土地开发资金收入234.30亿元。其中，土地出让金在2011年突破3万亿后，2012年下降至2.7万亿元，而2013年再猛增1.2万亿元，3.9万亿的土地出让金占国有土地使用权出让收入的95%。三、我国房地产业的历史发展1．1840年鸦片战争前。2．1840年鸦片战争到1949年解放前。3．1949年解放后。第二节房地产法一、概念和特征（一）概念：房地产法是国家制定和认可的调整在房地产开发、经营、管理和服务等的过程中发生的社会关系的法律规范的总称。分为广义和狭义之分（二）特征1.房地产法具有综合性2.房地产法调整范围具有广泛性3.调整手段具有国家干预性二、房地产法的调整对象房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系（一）房地产民事关系。（二）房地产经济行政关系（三）房地产社会保障关系三、我国房地产法的历史发展（一）1949年至1978年（二）1978年至1988年，建立和健全城市私房管理法律制度的时期（三）1988年至今，建立和完善房地产业管理和交易法律制度时期四、房地产法的渊源（一）宪法（二）法律（三）行政法规（四）地方性法规（五）行政规章（六）国家政策（七）法律解释案例张某于2005年取得一块土地的使用权，原打算拆掉该土地原有房屋，再建一栋房屋出售，后由于种种原因，该计划未能实行，故而在2006年5月23日与李某签订土地使用权转让合同，以10万的价格将该土地使用权转让给李某。合同签订后，双方按合同规定履行了义务。但2006年8月，张某又以5万元的价格将该土地上原来的房屋转让给谢某，2007年2月，李某以张某侵权为由将张某告上法庭。问题：张某是否有权转让该房屋，为什么？香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样，经济重心如此依赖于房地产。——谢国忠