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我国房地产产业现状分析及未来发展方向目录高房价背后的成因2019房地产市场趋势分析我国房地产市场现状高房价背后的成因人口经济的聚集结构农村城市高房价背后的成因我国的土地制度高房价背后的成因2019胡润财富报告显示中国千万富豪已达96万人，相比去年增长9.7%，其中包括6万多个亿万富豪，比去年增长9.1%。在富豪个人投资方向上，房地产占据主导地位，超过1/3受访富豪选择投资房地产高房价背后的成因高房价背后的成因保障性住房的滞后性对民营企业投资和发展的限制城市化进程独生子女政策拉高目录高房价背后的成因2019房地产市场趋势分析我国房地产市场现状全国房地产销售价格指数9496981001021041061081101122000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年截止9月2011E2019调控政策重点房地产税信贷紧缩限购保障性住房政策闲置土地查处针对房地产的行业政策限购、限贷以及保障房等调控政策供求关系针对宏观经济的货币政策加息和提高存款准备金率等政策对市场产生引导式的影响，但价格最终还是由供求关系决定。市场调控对房地产市场的影响政策的持续效应2019年前后调控政策的出台，对楼市的影响明显。国八条和密集地方限购细则出台，以及银根紧缩的影响2019年依然会出现几个月的观望期Page221限购房对地产市场的影响2限贷政策对房地产市场的影响3保障房政策对房地产市场的影响政策的持续效应（1）限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大市场调控对房地产市场的影响市场调控对房地产市场的影响（2）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷政策的影响。（3）保障房政策对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素，迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。随着近两年保障房建设力度的加强，将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，但是保障房建设将持续数年，所以对房地产市场在短时期内没有特别大的影响。市场调控对房地产市场的影响货币政策对房地产市场的影响2019年上半年货币政策继续保持稳健，房地产行业资金链收紧，预计未来将对中小开发商是一个大考验。供求关系对房地产价格的影响2019年楼市供应充足政策力度和供求关系将决定未来价格走势未来房地产市场的预测乐观预测：2019年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线城市，带动三线城市再创新高。照此测算，全国销售面积上涨4~7%。未来房地产市场的预测中性预测：由于调控2019年一二线城市，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2019年销售面积不应再低，全国销售面积上涨1.5~4.7%；悲观预测：假定2019年受政策调控城市商品房销售面积增速与2019年“国十条”后增速保持一致，全国销售面积下降7~10%。未来房地产市场的预测结论从长期来看，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段，但是从短期来看，在政策的干预下，业绩增长阻力较大。012345672007年2008年2009年2010年截止11月商品房销售与购置土地面积的差额90929496981001021041061082000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年房地产开发综合景气指数