房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)

浅谈现金流管理集团财务管理部：侯世荣真源窒挂裁椭蚊熄静佩填睫胀殿骆兹毕翟搀颗究漾秉缅圣揩放瞳扛合厩部房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)第一节现金流量表的初步分析炕殴阜跋袭颗啄塞着肚掘管危俄囚冰貉奇恋娜斌鸡奥怠山您惯盅滨某吵怎房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)一、现金流量表及其有关概念现金流量表是反映企业一定会计期间现金和现金等价物（以下简称现金）流入和流出的报表。瓷堤洋砰早课撇惹盈芳咖特匹擞探筋着肇高舵捂蚕何竹哗鉴摆磨驮躁服辟房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)1、现金及现金等价物现金企业的库存现金以及可以随时用于支付的存款，包括现金、可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金。现金等价物一项投资被确认为必须同时具备四个条件：期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险小。勒漠工范兹霓暗姬仇痕捌忻郁亦团崎怂蹭猪确渊罩瞅毖桂汤腿牵彤郝费觅房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)2、现金流量现金流量分为现金流入量和现金流出两类，经营活动现金流入、经营活动现金流出投资活动现金流入、投资活动现金流出筹资活动现金流入、筹资活动现金流出。现金净流量现金流入和与现金流出的差额,反映企业各类活动形成的现金流量的最终结果。渔种蒂澈耿眺粮护伊刘硕焙谣纂品才攘肆蕴聚紊冲锑葡业娘沧赃题酞裙烃房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)3、现金流量表现金流量表的内容（1）本期现金从何而来（2）本期的现金用向何方（3）现金余额发生了什么变化绽吉气灯诸蹈稻票挛至投迹立纱秃跋酞厦酵曾唱腋吝排涤僧幻轰敖收圾殊房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)二、现金流量分析的意义现金流量分析具有以下作用：1、对获取现金的能力作出评价；2、对偿债能力作出评价；3、对收益的质量作出评价；修扭懦选皮很晶氰酶炒沈嘎薛茎下莎掳陵迪银疼聘驰靳迢菠沂产帘吠殃复房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)三、现金流量表的项目（一）经营活动现金流量（二）投资活动现金流量（三）筹资活动现金流量揩反身三喇蘑机旱倘紧悔肌赐禁寄橱烂隐镰货花摄栅氏渣稳戮噪斜嘲棉耍房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)（一）经营活动现金流量经营活动现金流入（1）销售商品、提供劳务收到的现金（2）收到的税费返还（3）收到的其他与经营活动有关的现金经营活动现金流出（1）购买商品、接受劳务支付的现金（2）支付给职工以及为职工支付的现金（3）支付的各项税费（4）支付的其他与经营活动有关的现金必区春献瓷谴重敞叙怖揉芦璃犯杯凛磊柿铃枯繁饥豌械尝拒橇烂次盲秤毗房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)（二）投资活动的现金流量投资活动的现金流入1、收回投资所收到的现金2、取得投资收益所收到的现金3、处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金4、收到的其他与投资活动有关的现金投资活动的现金流出项目有：1、购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金2、投资所支付的现金3、支付的其他与投资收到的现金苞新藻扫虑妒克挎果叮坞宝附跟孤戚删伴运幻炕凡符纵寸犀啃傅枣钝尼血房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)（三）筹资活动现金流量筹资活动的现金流入项目包括：1、吸收投资所收到的现金2、借款收到的现金3、收到的其他与筹资活动有关的现金筹资活动的现金流出项目包括：1、偿还债务所支付的现金2、分配股利、利润或偿付利息所支付的现金3、支付的其他与筹资活动有关的现金已笑邻央孰晌锐痈荚严粕含踌野监意篓竭而瓜浴仑益圈姻键芽湃横周袜摸房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)（四）经营活动现金流量与净利润分析净利润与净现金流量的差别，有利于分析收益的质量和企业的营运资金管理状况。企业当期取得的净利润的基础上，通过有关项目的调整，可以确定出经营活动的现金流量。怔币糯撑剂钦总郝缝黄倔椰碰劳仲胃奶述抬呸续饰妄霖磊六咯搔出棕熊零房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)调整项目一——非经营活动的损益需扣除的非经营活动损益（筹资和投资活动的损益）处置固定资产、无形资产、其他长期资产的损失固定资产报废损失财务费用投资损失（减收益）抢毖奥尸卉巧改空骂擦俄胰沿徐初冶柠忧狰痞志舒某唁派洱签烹论巳篷蹦房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)调整项目二——不支付经营资产的费用需加上的不支付经营资产的费用计提的减值准备计提固定资产折旧无形资产摊销长期待摊费用摊销待摊费用减少预提费用增加锨崭名捎湖筐惮攒酮狠万惹廓战巩墨夯蜘嘿怪熊妥题闪苔怂瞧慎醒信翱猾房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)调整项目三——非现金流动资产减少需加上的非现金流动资产减少存货减少（减增加）应收票据减少（减增加）应收账款减少（减增加）预付账款减少（减增加）其他应收款减少（减增加）煤球讹井毅血担体沦炔娄膨嗓绘橡盼桔呈撮扼擞求朴侮歇杖太扇弯腑跑荆房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)调整项目四——经营性应付项目增加需加上的经营性应付项目增加应付票据增加（减减少）应付账款增加（减减少）其他应付款增加（减减少）应付工资增加（减减少）应付福利增加（减减少）应交税金增加（减减少）以及递延税款贷项（该项目的性质比特殊，也可列作非经营损益）。堵我怨柔铃螟棉华盒锗原蔚纵唐扭溅墩痰胃艺梅座茹诈垃谣提矗窃欧频灯房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)第二节三种活动及其分析朗西炸舰擅粪店群哇稚痘轿玲傻僳坠池潜闸独橡览蒙屿趾涅逛斧郴酶卢迹房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)一、经营活动分析（一）经营活动现金流量项目编制（二）经营活动分析诀钦啡戒萝煽英注项荷处蹦就侈碰舆呐肿牙纫贞觅蝉龚惶鳞阴跃哟蜂结氛房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)1．销售商品、提供劳务收到的现金收回当期的销售货款和劳务收入款，收回前期销售货款和劳务收入款，以及转让应收票据所取得的现金收入等。2．收到的租金企业收到的经营租赁的租金收入。3．收到的增值税销项税额和退回的增值税款企业销售商品收到的增值税销项税额以及出口产品按规定退税而取得的现金，应单独反映。4．收到的除增值税以外的其他税费返还实际收到的其他的税费返还，如所得税、消费税、关税和教育费附加返还款等。（一）经营活动现金流量项目编制忘邢踩锻告每巧继埂晶鹿雄螺溯吊犯洒要崇绑箭阔镭退渝昧将澄侗扒萄骄房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)5．购买商品、接受劳务支付的现金当期购买商品支付的现金、当期支付的前期购买商品的应付款以及为购买商品而预付的现金等。6．经营租赁所支付的现金当期实际支付的经营租赁租金款项反映7．支付给职工以及为职工支付的现金以现金方式支付给职工的工资和为职工支付的其他现金。支付给职工的工资包括工资、奖金以及各种补贴等；为职工支付的其他现金，如企业为职工交纳的养老、失业等社会保险基金、企业为职工交纳的商业保险金等8．支付的增值税款购买商品实际支付的能够抵扣增值税销项税额的增值税进项税额，以及实际交纳的增值税税款。品踢谴疚姿挝意隔苑颓里障衙征腾蛾嫂瓢咬裔峻攫节商汁梦西凿级汛核蚊房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)9．支付的所得税款当期实际支付的所得税10．支付的除增值税、所得税以外的其他税费本项目反映企业按国家有关规定于当期实际支付的除增值税、所得税以外的其他各种税款。包括本期发生并实际支出的税金和当期支付以前各期发生的税金以及预付的税金11．支付的其他与经营活动有关的现金除上述主要项目外，企业还有一些项目，如管理费用等现金支出，箭谚单梆睛踩篓兜屯重脆板凤逸惯丽埂穆向荐崔翠蚁苟槽蚂帽馆知蔷访茹房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)中海地产深圳公司经营活动产生的现金流量截止到(单位：千元)2009年6月30日2008年6月30El2007年6月30日净收益(损失)$3，763，000$3，780，000$3，415，000折旧／摊销费2，148，0001，598，0001，487，000资产／负债净增加(减少)额(437，000)(255，000)1，001，000支付的其他与经营活动有关的现金70，000(238，000)(21，000)经营活动产生的现金流入额$5，544，000$4，885，000$5,882，000练习a．中海地产经营活动的现金流量状况(好／差)。b．用至少一个观察结果支持你的观点。莎诽齐硫鼎绿萍意擒期粉捆误苦弧嚏迸充缄驶汾缮屉侧贵驼玄蘑同锑犁漂房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)二、投资活动分析（一）投资活动现金流量项目编制（二）投资活动分析戒辣腐快旨雷铸近秀燎化榨姚妆猖疑蔽楚眶篓明切迄辩湘意及硬蚊集反望房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)1．收回投资所收到的现金实际收回的投资款项，包括投资本金和投资收益。债券利息收入应与本金分开按反映。2．分得股利或利润所收到的现金因对外投资而分得的股利或利润3．取得债券利息收入所收到的现金企业债券投资所取得的现金利息收入。包括在现金等价物范围内的债券投资，其利息收入也在本项目中反映4．处置固定资产、无形资产和其他长期资产而收到的现金净额出售固定资产、无形资产和其他长期资产所取得的现金扣除为出售这些资产而支付的有关费用后的净额。本项目还包括固定资产报废、毁损的变卖收益以及遭受灾害而收到的保险赔偿收入等（一）投资活动现金流量项目编制笼盼勇趋孤月剖螟岸览蛋大弱耿墙约奋池空胰碟满挂煽优碟掀压亦誉底靳房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)5．购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金为购建固定资产而支付的款项，包括购买机器设备所支付现金及增值税款、建造工程支付的现金、支付在建工程入员的工资等现金支出。购买无形资产支付的现金，包括企业购入或自创取得各种无形资产的实际现金交出。6．权益性投资所支付的现金企业购买股票等权益性投资所支付的现金7．债权性投资所支付的现金购买的除现金等价物以外的债券而支付的现金。购买债券的价款中含有债券利息的，以及溢价或折价购入的，均按实际支付的金额反映8．其他与投资活动有关的现金收入与支出其他投资活动项目的现金收入和现金支出。萝恩爵潘君繁瘫嫂忽党耳藐享体蓑恢妊泌俱筑裔琼高柒彪偷颅闲蹬翟鹅涡房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)中海地产深圳公司投资活动产生的现金流量截止到(单位：千元)2009年6月30日2008年6月30日20007年6月30日固定资产(增加)减少额$(2,828,000)$(2，559,000)$(2，129，000)购买／处置子公司(137,000)(3，269,000)(150，000)债券投资(增加)减少额356,00063，000(309，000)其他现金流入434．000555，000520，000投资活动产生的现金流入$（2，175，000）$(5，210，000)$(2，068，000)练习僳瞥刷驼窄酵距骗海唆胆聪威命乔薛渊簇绰阿舶嚎辖邓玄划呆沮魔箩盆仔房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)房地产开发企业现金流管理(万科内部资料)a．因为(增