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浅析我国房地产信贷面临的风险与防范中图分类号：f832文献标识：a文章编号：1009-4202（2011）03-044-02摘要房地产投资属高风险高回报的行业，其风险分析与防范必须受到重视。本文从我国房地产信贷现状入手，分析了当前房地产信贷业存在的风险问题，并提出相应的防范措施。关键词房地产信贷风险防范风险是一个非常重要的市场经济元素，是对市场内的“损失”或“不确定性”的一种规避行为。目前国内外学者对风险的定义众说纷纭，未形成共识。房地产信贷风险专指房地产信贷业务在“不确定性”因素的影响下，使实际收益偏离预期收益，造成经济损失。近年来，我国房地产业发展非常迅速，房地产信贷业务也随之迅速发展起来。然而，我国房地产信贷业务的起步比较晚，虽然在不断的改进中逐步完善，但仍有一些问题亟待解决。一、房地产信贷发展现状受2007年金融危机的影响，我国房地产市场不景气，房地产信贷额度减少。直到2009年，房地产市场走俏房地产信贷额度也大幅增加。据有关资料显示，我国2009年房地产信贷新增9.59万亿，突破了年信贷额度两千万亿元的大关，其中70%用于个人消费性住房贷款。随着信贷额度增加，市场必然会出现两种情况，一种情况是不审慎的投机行为，另一种情况是还款能力弱的投资者也参与其中。这两种情况使商业银行的信贷风险大大增加，一旦房价出现滑落，可能产生严重后果。2010年房地产经济疯涨，政府为了防止泡沫经济的产生，出台了许多抵制房价上扬的措施，如坚持对房地产开发贷款有保有压、有进有退；加快创新扩大个人消费信贷领域；动态评估、适时调整土地储备贷款额度；严格执行动态差别化个人住房贷款政策。在实施差别化个人住房贷款时，政策规定对已购一套住房的贷款户，在申请第二套住房时必首付购房金将增加50%，同时提高信贷利率；暂时不发放第三套住房贷款，并禁止发放无指定用途的个人贷款。虽然2010年房地产市场环境明显优于2009年，但房地产信贷属中长期贷款，而且受市场周期波动的影响，商业银行存在的风险仍然非常大。二、我国房地产信贷存在的主要风险众所周知，我国房地产市场是在转轨经济的环境中成长的，金融业承担着房地产企业的发展任务。转轨经济其实是一个孕育不成熟的市场经济，这就造成商业银行成为商业性房地产或政策性房地产的主要受体，同时商业银行又受“政绩”利益驱使，盲目承担房地产业大部分的资金需求。不完善的融资环境以及各因素的相互作用，积聚了大量的融资风险。1．超额利润的驱使，房地产信贷增长非理性化一直以来我国实行协议的土地出让制度，致使我们的房地产开发企业与房地产管理机构的信息不对称，很容易在两者之间产生寻租行为。就我国前几年房地产土地购置情况来看，2003-2007年土地购置累计19.11亿平方米，共支付土地购置费10852亿元。土地出让和出让金数字都是惊人的，在开发商看来土地就是房地产市场内的黄金，谁拥有谁就是行业的领先者。因此，大量资金涌入土地交易的一级市场和二级市场。不规范的土地供应，扭曲了土地和房屋不动产的价值市场化决定过程。作为信贷机构的商业银行，为了获得更高的利润，自然而然就承担了大量的房地产信贷资金。同时，由于我国央行的监督制约机制不完善，缺乏科学有效的指导，使得土地交易市场在一定时期内出现非理性增长的现象。2．从房地产开发与供给机制来看，房地产贷款还款来源不确定从房地产供求情况看，全国房地产市场存在着结构性矛盾突出、房地产供给机制失衡的问题。由于高档公寓、大户型商品房、商业用房、别墅等高价位房产回报利润较高，房地产企业纷纷投入大量建设资金，而对于价格低、回报率低的商品房却毫无兴趣，投入资金比例非常小，造成经济房需求与供应的矛盾。此外，房地产市场走红，开发商盲目认为只要能开发出商品房，就能卖出去，以至于对房地产市场及未来走向未进行科学调研和分析，常常将一些地段不好、周边环境及配套设施不全、楼盘品质不高的商品房推向市场，根本不能吸引客户的眼球，造成大量的商品房积压空置。银行信贷是房地产的主要资金来源，一旦房屋空置积压过多，就会造成大量资金沉淀，自然而然就影响了还款能力。这些不确定因素使银行的信贷风险大大增加。3．房地产企业资金来源较为单一，信贷风险过于集中商业银行是房地产信贷的主要受体，直接或间接地参与了运行的全过程，因此承受伴随着各个环节的市场风险。据有关资料显示，我国房地产企业自筹资金为资金来源的25%-33%，银行贷款为18%-23%。商品房预售中70%的客户选择按揭贷款方式，其中20%-30%做为首付按揭贷款，其它49%-56%来自商业银行的消费信贷。然而我国现有金融体系，商业银行与相关金融机构缺失科学有效的法律约束和监督机制，难以分散不确定因素带来的信贷风险，使风险过度集中于商业银行。4．商业银行自身管理手段亟待加强我国银行业完成计划经济向市场经济的转向时间不长，现代的信贷管理手段还很普通。目前，商业银行为了追求更多的经营利润，十分看重房地产信贷市场的拓展，然而又对其业务的认识不够，较多的是主观臆断，根本没有通过科学、完整的风险度量体系进行判断，也没有对信贷市场变化、内控制度、宏观经济环境的变化等因素进行量化分析和动态调整，这些管理手段的缺失，必然使房地产信贷风险控制的精细化程度大大降低。三、我国房地产信贷的风险防范措施1．面对宏观经济变化应保持灵敏的嗅觉“纵观大局，运筹帷幄”，房地产是一个关联度非常高的行业，所以关注宏观经济走势十分重要。房地产在自由竞争市场条件下运行时，就必然会经历产业周期的波动，随之引起房地产信贷周期性波动。随着城市化进程的不断加快，城市人口迅速增长，而住房市场运行时期较短，住房的社会保障制度不健全，房地产业具有国别的特殊性，容易受国家宏观调控政策的影响。我国银行业应特别关注金融政策、国家经济走向的变化，内控制度与信贷政策应与时俱进，以适合经济发展与房地产周期波动环境。2．加强房地产信贷风险监管，强化经营理念近几年，美国次贷危机是对银行业冲击最大的一次，我国商业银行应重视前车之鉴，应严格执行按揭首付款政策，坚决杜绝零首付等不正当竞争现象；在进行信贷流程以后，银行应注重客户的信用和偿还能力，不得为争取客户降低审查标准，防止出现虚假按揭现象；严防信贷风险，高度重视房地产市场发展中的信用风险和操作风险，加强对重点环节、重点客户和重点机构的金融监管。3．合理评估房地产市场价格，严格控制押品价值缺口非理性过快上涨的房价成为遮盖行业风险的巨大盾牌，使得商业银行忽视了房地产周期性调整风险，房地产抵押品处置变现能力，住房抵押贷款质量不高。应当根据市场的供需环境，组织内部评估人员定期对房地产抵押品进行价值评估，同时可借助外部评审机构适时分析市场价格波动区间，拟定抵押品的安全系数，一旦抵押品价值超出系数范围，应立即要求借贷客户加大抵压份量或将抵押品变现，以防止因抵押品价值下滑造成的信贷风险。总之，房地产信贷风险是由诸多不确定因素构成的，这些不确定因素来自银行自身、房地产企业、市场波动等多个方面。就银行自身而言，应时刻关注宏观市场的变化，并建立有效的信贷管理机制防范风险；就对房地产企业而言，应加强对其的信贷监管力度和审查程序，将风险系数降到最低。参考文献：[1]王录应.操作风险:一般银行业机构面临的最大风险——从个案看防范操作风险的重要性.甘肃金融.2005(06):62-64.[2]吴小平.我国商业银行信贷风险管理及对策分析.科技和产业.2008(07):91-92.[3]胡倩.对当前形势下我国商业银行房地产信贷风险管理的思考.中国商贸.2009(05):75.