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金地格林世界2007年数据库营销方案用速度去解决营销用数据库占领市场推广方式一数据库推广方式二推广方式三推广方式四数据提供渠道拓展一：营销机构简介：全易码信息技术有限公司成立于2005年初,公司依托强大数据库资源，在天津市小众渠道营销推广独树一帜。公司目前主要从事房地产渠道推广与数据库营销业务，成功的操作了近30家房地产开发项目，在阶段性营销策略与执行标准上积累了丰富的数据库营销经验，同时也保证了房地产开发项目作为销售指标的硬性支持。2007年公司进行了数据库的更新工作，并聘请了客户管理专业人员，在房地产界掀起数据库营销风暴，先后为正信集团荷兰墅融创集团海逸长洲中新集团城上城耀华集团梅江湾宁发投资卡梅尔乐康集团海河大道等天津知名楼盘的数据库营销工作，并取得了业内公认的销售业绩，在业内被誉为客户资源的管家，在客户资源的管理上拥有丰富的经验。公司信奉专业的人做专业的事，在发展中不断吸收国内外先进的经验，使公司在地产数据库营销中独树一帜。二．渠道营销的理念：1：为客户寻找到有效客户2：利用数据库的优势将客户集中的发掘3：为客户解决大客户缺乏的问题4：详细的为客户挖掘目标客户群5：弱化客户项目所存在的弱势6：为项目节省大量的广告费用7：为客户寻找大客户资源，促成团购8：在短时间完成客户销售任务，成为项目的销售好帮手三．渠道营销的操作模式：渠道营销通过数据库的支持，在短时间内寻找到目标客群的生活与工作的范围，通过组合的方式进行直效型客户传播，使项目被动营销改变成主动去目标客户群中进行营销在金地格林世界项目中我们将采用以下方式进行组合营销：1：企业拓展2：社区巡展3：超市巡展4：电话营销四．金地格林世界渠道营销中心策略：精准传播直效打击精确制导迅速扩散本次渠道营销将营销被动方式变为主动营销，将打破传统的营销模式，将直销引进地产营销中，我们将以销售中心为中心点进行扩散。在渠道营销中以强大的数据库作支持，将客户群快速的进行锁定，我们将以营销中心为核心将周边及目标客群区域及目标企业进行集中精准营销，使客户快速了解项目，形成快速销售。五、金地渠道营销推广方案渠道营销工作计划本次渠道营销易码营销机构将通过企业拓展社区巡展超市巡展电话营销进行组合进行１：企业拓展通过对金地格林世界的项目分析我们认为一下区域企业将作为我们渠道扩展的方向：所选择区域：河西区津南开发区河东区东丽区和平区1：目标企业企业名称坐落位置十八局河西区柳林东工程师范河西区柳林东一航院河西区大沽南路1472号奥凯航空公司河西区解放南路336号富裕广场底墒河西房管局河西区黄埔南路欧尚超市后面津南税务所津南区咸水沽镇天津日报社河西区大沽南路河西监狱河西区洞庭路35号肿瘤医院河西区体院北环湖西路海河医院天津市津南区津咸路双港镇华北地质勘察局河东区津塘路99号东丽分局东丽区跃进路36号天津电视广告有限公司和平区电台道19号天宇大酒店3楼B区302津南供电分公司津南区咸水沽体育场88号企业名称坐落位置天津光达实业总公司天津建设路78号迪恩电子（天津）有限公司天津市津南区经济开发区天津洗磨塑料再生制品有限公司天津市津南经济开发区（双港）光明半导体(天津)有限公司天津市津南经济开发区天津绿屋涂料有限公司天津津南经济开发区天津银河闸门有限公司天津市津南区八里台工业园区天津大星电子有限公司天津津南经济开发区天津睿晟包装有限公司天津津南经济开发区天津瑞进电子有限公司天津津南经济开发区天津润德中天钢管有限公司天津津南经济开发区天津首通金属制网有限公司天津津南经济开发区翔恩电子(天津)有限公司天津津南经济开发区天津市津南职业技术学校天津市津南区咸水沽镇津沽路700号2时间安排企业拓展进行时间：周二—周五5月份企业拓展安排：5.22-5.25目标企业：工程师范5.29-6.1目标企业：一航院6月份企业拓展安排6.5-6.8目标企业：奥凯航空公司6.12-6.15目标企业：河西房管局6.19-6.22目标企业：河西房管局6.26-6.29目标企业：津南税务所7月份企业拓展安排：7.3-7.6目标企业：津南供电分公司7.10-7.13目标企业：天津日报社7.17-7.20目标企业：河西监狱7.24-7.27目标企业：肿瘤医院8月份企业拓展安排：7.31-8.3目标企业：海河医院8.7-8.10目标企业：华北地质勘察局8.14-8.17目标企业：十八局8.21-8.24目标企业：东丽分局8.28-8.31目标企业：天津电视广告有限公司3工作内容通过易码数据库资源整理与相关的企业内部人脉关系和企业内部的负责人员建立对项目推广的合作意向，渠道拓展让该企业负责人对项目感兴趣，对项目进行支持，通过企业负责人的支持在企业内部开展与项目相关的口径资料宣传与维系活动等的直接配合和支持。（1）：在企业内部留放项目相关资料（户型图、DM宣传单）供员工参阅。（2）：统一时间组织看房车活动。（3）：团购意向的传达（相关大客户购房优惠意向）。（4）：在企业内人群集中区域张贴项目相关宣传海报。（5）：通过与相关工作人员协调对员工进行集中时间的项目介绍，例如：午休时间。（6）：针对项目销售情况与企业做相关活动（如：组团产品亮相活动、产品说明会等）。（７）：对企业高层管理人员介绍项目，使其购买项目大面积单位。（8）：对大型企业举办专门的项目推介会，项目在一段时间内迅速聚集目标客户4：甲方配合物料DM印刷品、宣传资料、赠送客户小礼品、提袋、户型图、针对企业优惠条件（比如优惠物业费、团购点位等）、企业宣传栏张贴的海报。5：人员安排项目经理一人，渠道专员两人。效果评估：通过目标企业拓展可以使项目在目标企业迅速传播，使目标企业员工在一定时间内了解项目。在目标企业内寻找项目客户群，稳固项目形象使企业员工达成看房、买房的意愿，形成稳固的口碑宣传，使项目在长时间内在该企业内形成稳定的目标客户，促成大客户团购，这样可以将项目销售变得更加简单２：社区巡展通过对金地格林世界项目的主要客源地分析我们在这一阶段渠道营销中将以以下区域中高档社区进行拓展：所选择区域：河西区河东区目标区域社区选择区域所属地段社区名称天津市河西区天津市河西区红山里天津市河西区大沽南路金海湾花园天津市河西区大沽南路麦格理花园晨星园天津市河西区大沽南路麦格理花园晓星园天津市河西区解放南路玫瑰花园天津市河西区挂甲寺街书苑里天津市河西区解放南路顺弛名都天津市河西区解放南路顺驰名都新园天津市河西区学苑路玉峰花园天津市河西区枫林路华江里天津市河西区东江道风致里天津市河西区双水道汉江里天津市河西区洪泽路洪泽花园天津市河西区解放南路瑞江花园菊苑区域所属地段社区名称天津市河西区解放南路瑞江花园兰苑天津市河西区解放南路瑞江花园梅苑天津市河西区大沽南路龙都花园天津市河西区解放南路龙海公寓天津市河西区黑牛城道纯真里天津市河西区大沽南路南华里天津市河西区挂甲寺街美泉新苑天津市河西区大沽南路龙都花园天津市河西区尖山路平江北里天津市河西区尖山路平江南里天津市河东区中山门丰乐里天津市河东区中山门和静里天津市河东区中山门和睦北里天津市河东区中山门互助西里区域所属地段社区名称天津市河东区中山门互助西里天津市河东区中山门龙潭里3:时间安排5月份社区巡展工作安排5.19-5.20目标社区:金海湾花园、麦格理花园晨星园5.26-5.27目标社区:平江南里、平江北里6月份社区巡展工作安排6.2-6.3目标社区:龙海公寓、纯真里6.9-6.10目标社区:龙都花园、洪泽花园6.16-6.17目标社区:美泉新苑、书苑里6.23-6.24目标社区:南华里、麦格理花园晓星园6.30-7.1目标社区:瑞江花园菊苑、瑞江花园兰苑7月份社区巡展工作安排7.7-7.8：目标社区瑞江花园梅苑、龙都花园7.14-7.15:目标社区汉江里、风致里7.21-7.22：目标社区玫瑰花园、玉峰花园7.28-7.29：目标社区顺弛名都、顺驰名都新园8月份社区巡展工作安排8.4-8.5:目标社区红山里、华江里8.11-8.12:目标社区丰乐里、和静里8.18-8.19:目标社区和睦北里、龙潭里8.25-8.26:目标社区互助北里、互助南里4:工作内容通过精准的数据库与项目目标区域的中高档社区进行渠道搭接，建立合作意向，在周六日的时间进行项目展示，小区内进行聚集性的宣传，使项目形象在区域内迅速传播，为项目建立起广泛的目标客户群。（1）：社区内小型沙盘的有效讲解。（2）:在社区显要地点张贴宣传海报。（3）：在小区内发放宣传资料。（4）：对意向客户资源的登记与整合。（5）：通过客户的回访进行到访与成交确认。（6）：针对大型企事业单位群居社区，进行联谊活动。（7）：组织看房车，带领意向客户到项目现场进行参观。甲方配合物料:DM印刷品、宣传资料、小型沙盘、提袋、户型图、项目介绍布标、赠送客户小礼品、小区张贴的海报、易拉宝、看房专车。人员安排:项目主管一人渠道营销专员四人。５：超市巡展针对目标客群的生活区域，我们渠道扩展将在目标客区选择中大型超市进行超市扩展，超市巡展可以使项目目标客户在此区域内反复的接受项目的信息，使项目在此区域内快速的传播。超市巡展区域：河西区河东区６：超市目标超市名称坐落位置人人乐河东区津塘公路家乐福河东区颐德园(东兴立交桥)家世界河东区第六大道家世界东丽区一号桥家世界河西区南楼北店家世界河西区南楼南店世纪联华河西区广东路店易初莲花河西区13中对面７：时间安排5月份超市巡展工作安排5.19-5.20目标超市：家世界南楼北店5.26-5.27目标超市：家世界第六大道店6月份超市巡展工作安排6.2-6.3目标超市：家世界南楼南店6.9-6.10目标超市：家世界一号桥店6.16-6.17目标超市:世纪联华广东路店6.23-6.24目标超市：家乐福颐得园店6.30-7.1目标超市:易初莲花13中店7月份超市巡展工作安排7.7-7.8目标超市:人人乐津塘路店7.14-7.15目标超市:家世界南楼北店7.21-7.22目标超市:家世界一号桥店7.28-7.29目标超市世纪联华广东路店8：工作内容通过与超市的长期合作协议，为开发商在各大超市进行短期渠道巡展，为项目节约大量资金。为开发商进行可目标客户群超市资源整合，在超市内部摆放小型沙盘以及与项目相关的宣传资料（户型图、DM宣传单、提袋），通过沙盘讲解对项目的介绍，派发项目相关宣传资料，支立易拉堡，对登记客户资源的整合，采用点对点的追踪形势进行客户回访，每周六周日组织看房专车活动。1渠道营销人员对讯问沙盘客户的专业讲解。2通过相关楼盘专业宣传口径对讯问客户的有效留电。3做好客户的确认到访与成交统计。4甲方配合物料DM印刷品、宣传资料、户型图、提袋、小型沙盘、X型展架(易拉宝)、赠送客户小礼品、看房专车。5人员安排渠道营销专员3名9：效果预估1：通过对大型企事业单位拓展可以建立与项目长时间的合作关系利于提高开发商知名度与提升楼盘整体形象，在一定的区域中客户存在有群居心理，通过企业拓展的有效引导，直观上增加项目的成交量，形成以点带面的宣传销售手段，并通过不断的形象地维护使项目在企业中形成良好的口碑宣传，使项目形成良好的口碑传播形成固定的目标消费群。2：社区巡展，使项目在社区内迅速的进行传播，使项目形象得到稳固的提升，使社区目标客户迅速的聚集，使项目的优势得以全方位的体现。3：超市巡展，其人流量大，人群面之广是对项目的宣传介绍最直观的方式，可直接性地增加项目客户群的认知度，对于项目的销售起到可观的人员间口径宣传，可通过卖场活动迅速提高项目到访客户量，挖掘潜在客户群。通过以上3方面的拓展方式，在各个生活层面进行项目介绍，直接性的增加项目的知名度与到访量，通过拓展与引导形成客户间有效的口径宣传，深入挖掘意向客户群集中层面，把握意向客户购房心理，进行资源的有效整合，促进项目的有利销售使项目的形象得到了极大的传播，有效地使意向客户近距离的了解项目，增加对项目的认知度，达到了对意向客户的有效