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华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED都市综合体工程管理交流资料（杭州公司）2009.8.19华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED目录一、杭州工程项目情况简介二、项目前期策划三、项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED一、杭州项目情况简介杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED杭州万象城都市综合体项目一期工程，包括一座商场—“万象城”及三栋超高层精装修住宅—“悦府”。万象城建筑面积24万平米，地下三层、地上五层，局部六层，其中地下建筑面积约11万平米，地上建筑面积约13万平米。住宅项目建筑面积约14万平米，地下2层，地上44层。地下约4万平米，地上约10万平米。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED住宅及商场桩基型式均为钻孔灌注桩，基坑支护型式为钻孔灌注桩+三轴搅拌桩。商场平均挖深17.6m。商场外封闭为幕墙（玻璃、铝板、石材），顶面封闭为钢结构+金属屋面+部分砼屋面。主体结构形式有预应力钢筋混凝土、钢骨混凝土、钢管混凝土、钢结构。商场项目总包为中建三局，主体施工开始时间为2007年12月26日。原计划竣工时间为2009年9月9日，计划工期624天。现预计于09年12月竣工，实际工期约724天。下为商场项目形象照片。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场08.1商场08.3杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场08.5商场08.7杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场08.9商场08.11杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场09.1商场09.3杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED商场09.5商场09.7杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED交流宗旨分析负面案例，提供探讨素材华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED二、项目前期策划杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED二、项目前期策划2.1分判界面划分2.2机电系统容量确定2.3材料及设备选择2.4施工总承包单位选择杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED02-092.1分判界面划分2.1.1合约分判模式杭州的合约分判，沿用深圳项目模式。承包商分指定分包、总包。材料分甲供材料、甲定乙供材料、甲控乙供材料、乙供材料。分判模式见下表：杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITEDCRSHK总承包工程（防火门甲定乙供）独立供货弱电系统供应及安装LED供应及安装溜冰场设备系统设计、供应及安装变配电监控系统供应及安装钢结构及金属屋面供应及安装地下室防水工程预应力工程基坑支护工程︵含住宅︶商场公共部位及冰场装修︱︵石材等甲定乙供︶配套工程冰场灯光音响系统供应及安装防火卷帘供应及安装遮阳卷帘供应及安装标识系统供应及安装︵含广告灯箱︶电梯、扶梯高压配电柜低压配电柜应急发电机设备锅炉设备卫生间洁具、龙头及感应器变压器设备装饰品空调主机空调末端2009-3-20中国杭州市华润新鸿基万象城购物中心项目合同架构一览生活水泵空调水泵冷却塔供配电及电力接驳工程自来水接驳工程燃气系统设计、供应及安装工程数字电视工程电话通信系统工程网络通信系统工程无线移动通讯系统工程污水管线接驳工程（市政）给排水、电气和通风与空调工程︵机电保温甲定乙供︶三箱（配电箱、控制箱、计量箱）消防系统供应及安装︵消防报警甲定乙供︶泛光照明系统供应及安装︵含住宅︶幕墙设计、供应及安装九号路市政道路工程指定分包工程变配电工程屋面虹吸安装电梯、电扶梯安装园林绿化系统设计、供应及安装母线槽POS-MIS系统独立承包工程甲定乙供是指在招标时暂定价格，承包单位根据甲方最后确定的品牌及价格进行采购供应。注卫生间隔断屋面虹吸设计、供应开关、插座（*战略合作伙伴）冰场除湿机后勤通道墙地砖桩基工程土方工程︵含住宅︶室外景观系统设计、供应及安装地铁连接通道工程电影院风冷热泵华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.1.2实际情况：到目前为止，杭州万象城项目已签订甲供合同11份，甲定乙供材料合同7份，指定分包合同22份。项目组成拆分较细，合约关系复杂，招标任务繁重，需协调的内容较多，合约扯皮几率增大。考虑坚持大总包的合约模式，将总包可以自行实施的工作如机电安装、钢结构、甲供之部分材料等尽量划进总承包合同。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED案例一：后勤走道瓷砖原为乙供，后改为甲定乙供。问题：甲方认为甲定材料价为整砖到场价，总包认为甲定材料价应为与现场尺寸一致的规格砖到场价，加工费的归属问题出现扯皮。案例二：防火门原为甲定乙供，业主定厂家，总包与之签合同并负责安装；后改为甲定分包，供应及安装由分包完成，总包负责塞缝。问题：总包以单独塞缝费用上升为由，要求重谈塞缝价格。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.1.3都市综合体施工界面分判的参考意义：（1）万象城体量大，结构复杂，国内有实力完成的主要为大中型国企。（2）大中型国有建筑企业，除土建专业外，多数还有机电公司，钢结构公司等，具备真正意义上的总承包实力。（3）项目开发过程中，业主应重点关注进度、施工质量及技术解决，施工协调应主要由总包进行。（4）应尽量利用国有总承包企业专业全面的特点，将不太重要的分包、材料及价格较透明的材料打包于总包，减少业主的协调量及扯皮的几率。但这些项目需在总包合同中做好品牌、技术参数及质量要求的控制。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.2机电系统容量确定杭州项目机电系统实施中根据租户的需求有较多调整。2.2.1电气容量的调整：（1）餐饮类租户的调整。（2）部分大牌租户、家电、影院等租户的调整。例如：（1）四楼的釜山料理，原设计容量为140KW，后应租户要求调整至240KW。（2）嘉禾影院原设计电气容量为990KW，后应租户要求调整至1590KW。影响：电气容量的调整导致变压器、高低压柜、配电箱相应调整，延误工期。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.2.2给排水条件的调整，例如：（1）中央百货设计中增加了较多卫生间，排水条件困难。（2）二楼新增的咖啡店借助一楼爱玛仕的吊顶空间排水，影响：给排水条件的不断调整导致结构后期开洞增多，局部管线高度调整。2.2.3空调条件的调整，例如：（1）地下一层的餐饮租户排油烟问题考虑不足。（2）地下一层的太兴烧烤新风和排风量不满足租户要求。影响：空调条件的不断调整导致管道井排布困难，施工难度增大。参考意义：项目前期规划、设计过程中，需对同类项目同类租户进行充分调研；工程要加强与招商、设计的沟通，在设计时尽可能接近实际使用状况。杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.3材料及设备选择2.3.1案例一：防排烟风管的选择杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择现场连接好的成品复合风管安装完成的复合风管华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.3.1案例一：防排烟风管的选择浙江当地设计院将防排烟风管设计为复合风管。问题分析：复合风管作为一种新型材料，获得消防型式检验报告的厂家较少，“浙江天仁”作为较早的生产商，拥有连接方式专利，在杭州项目上“浙江天仁”通过专利证书制造技术壁垒，导致消防承包商只能选择“浙江天仁”的产品。镀锌钢板复合风管优点耐久性好，有一定强度工厂化预制，造价低廉缺点现场预制，质量控制有难度，造价较高强度低，材料质量较差，泡水后基本报废杭州项目情况简介项目前期策划项目实施阶段管理分判界面划分机电系统容量确定材料及设备选择施工总承包选择华润新鸿基房地产（杭州）有限公司CHINARESOURCESSUNHUNGKAIPROPERTIES(HANGZHOU)LIMITED2.3.2案例二：空调水管连接方式的选择问题分析：虽选择了著名的“唯特利”公司的产品，但该产品在国内同类项目空调系统上应用较少，缺乏稳定运行数据支持，不宜在万象城项目大面积使用。经过充分考察，杭州项目空调系统不再继续使用大于DN300的沟槽连接件。沟槽连接与法兰连接的比较优点对管道镀锌层破坏较少，施工简单，工期短，接头处对标高要求低缺点滚槽精度要求太高，受热状态下连接的耐久性待考证，国内项目业绩太少，大于DN300口径的连接件为外协厂生产杭州项目情况简